【賣地前入市系列 本周一至周五】下周三將拍賣粉嶺及柴灣兩幅小型地皮，由於發展規模及地理位置皆非一線之選，對市場的影響力難與先前拍賣的豪宅及焦點地皮相比。兩幅地皮所處地區並非樓市熱點，縱有具規模私人屋苑，二手交投亦不算活躍，甚至出現落後大市的情況；其他規模較細的私人物業，知名度低，用家主導的結果是二手盤源極少，流通量不高，市場資訊亦有限。兩區另一共通點是地皮附近居屋選擇多，屬跟大市不同步的物業類型。本欄一連五日介紹兩區各類型住宅，包括私人屋苑、低密度物業、小型屋苑及居屋項目，為有意入市的用家作參考。
即將拍賣的粉嶺21區地皮座落聯和墟以西，偏離港鐵粉嶺站，附近只有低密度住宅和舊式小型屋苑，二手市況並不活躍。位處聯和墟東北面的新發展區，有3組樓齡相對較新屋苑，設會所，屬粉嶺區內較具知名度的選擇。不過，由於必須駁車往港鐵站，對外區客而言，地點較為偏遠。當中以綠悠軒提供最多開揚遠山及鄉郊景色單位，樓價亦較平，尤其是三房連套房戶，接近900方呎單位，入場費僅310萬元，是3組屋苑中最低價的選擇。
三房連套房戶310萬起
綠悠軒由7座物業組成，其中1、5至7座不少單位外望一片廣闊馬屎埔鄉郊綠野景色，遠眺翠綠山巒，樹木夾雜村屋，景致怡人。今次介紹的5座低層F室，878方呎，便擁有此類優質景觀。單位叫價310萬元，是全屋苑叫價最低的三房連套房戶，呎價3531元，業主強調尚有議價空間。
單位擁有曲尺形大廳，無玄關位，飯廳設有對流窗。3間睡房皆間隔四正，鋪有原裝木地板，內櫳新淨。廳房皆有寬闊窗台。屋主唯一的間隔改動，是將套廁原有的洗手盆位拆掉，偷位變成套房的入牆衣櫃，套廁浴缸則改為企缸及小型洗手盆。廳房皆向西北，雖有西斜，但享翠綠景致。賣家是一手業主，99年以228.2萬元買入單位，如以310萬元成功出售，即單位升值35.8%。
綠悠軒樓齡12年，毗鄰另外兩組私人屋苑帝庭軒及御庭軒樓齡相對較年輕，分別為10年及8年，單位用料亦以後兩者較為優質，故綠悠軒樓價相對較平。美聯物業分行高級營業經理黃嘉明稱，帝庭軒現時三房連套房單位，入場費340萬元，862方呎，呎價3944元；御庭軒叫價更高，面積849方呎的單位，入場費380萬元，呎價4476元。至於鄰近粉嶺站的粉嶺名都等屋苑，除樓齡較高外，亦只有三房一廁間隔供應，沒有三房連套房。
前排景觀有變數
綠悠軒三房連套房單位面積由870至1010方呎，放盤不多，現時全屋苑約90個放盤當中，三房連套房戶僅佔約30個。由於1至4座前方、由香港小輪投得的地皮將興建住宅，故前排C及F室三房連套房單位，現擁有的開揚廠廈山景，將來會有變數，令叫價相對較低。據悉，香港小輪計劃興建3座住宅大廈，需時2至4年時間。
由於下周再有粉嶺地皮拍賣，黃嘉明稱，近日有部份區內業主封盤，想先看賣地成績再放售。部份業主則反價，但加價幅度僅2至3%左右。
記者：陳阮素 攝影：陳亮華
模特兒：Yvonne（StageModels）
間隔：3房（1套）2廳
實用率：71%（不計窗台）
呎價：3531元
租值：9000元
回報率：3.5厘
資料來源：美聯粉嶺花都廣場分行
叫價218萬元 3座中層A室 建築面積619方呎
曲尺形廳 俯瞰泳池
介紹的3座中層A室，屬屋苑最細碼的兩房單位，面積619方呎，叫價218萬元，屬市價水平，只較屋苑兩房入場價位210萬元，略高一點。客廳向東北，俯瞰屋苑泳池，外望自己屋苑樓景，但樓與樓之間夾雜翠綠山景，勝在清靜。
業主是投資客，數月前才以177萬元買入，若以218萬元成功賣出，即單位升值23.2%。單位內櫳新淨，附連少部份入牆家具，廚房門則拆掉，令空間感加大。單位屬曲尺形廳，客廳較大，飯廳相對較細，但有對流窗，惟單位玄關位較長。兩間睡房向西北，望內園樓景，會有西斜。
間隔：2房2廳
實用率：70%（不計窗台）
呎價：3522元
租值：7000元
回報率：3.9厘
資料來源：美聯粉嶺花都廣場分行
《優點》
‧不少單位外望翠綠鄉郊景色
‧管理費平
‧樓價低易上車
《缺點》
‧偏離港鐵站
‧實用率偏低
‧部份單位開揚景觀有變數
主要資料
地址：粉嶺馬適路3號
座數：7座
住宅樓層：30層
每層伙數：8伙
單位總數：1680個
建築面積：619至1010方呎
實用率：70至73%（不計窗台）
間隔：2至3房
落成：1998年
發展商：新世界等11個發展商
管理公司：富城物業管理
管理月費：每呎0.98元
設施：商場、停車場、平台花園及會所
校網：小學81網；中學北區
屋苑配套
設會所基座商場細
綠悠軒偏離港鐵粉嶺站，住戶出入須駁車，不過，粉嶺站對出有專線小巴前往綠悠軒，車程約5分鐘，班次亦相當頻密，約2至5分鐘一班。
屋苑設有住客會所及康樂設施，包括健身室、泳池、網球場、桑拿浴室、兒童遊樂場等，配套頗完善，但基座商場規模細，除了一間連鎖式超市，只得洗衣店、補習社、地產代理等少量商舖進駐。住戶想有更多消費選擇，可步行到毗鄰帝庭軒的商場，該處有酒樓、便利店、連鎖快餐店、髮型屋、藥房等。
帝庭軒對出有專線小巴站，提供前往粉嶺站、沙頭角、上水、粉嶺名都等路線。附近御庭軒基座有圖書館及聯和墟街市，供住客消閒及買餸。值得一提是，綠悠軒的管理費甚低，每月每方呎0.98元，較帝庭軒和御庭軒低，兩個屋苑各為1.2及1.4元。
同區市況
御庭軒兩房入場費230萬
綠悠軒只提供兩房及三房連套房間隔，各佔一半。兩房戶由619至696方呎，三房單位則由870至1010方呎。大部份單位屬曲尺形廳，只有5至7座D、E室為日字廳。大部份客廳設有窗台，但部份低層單位客廳設有斜角窗戶。若不計窗台，實用率不算高，由70至73%不等。
屋苑1至4座前排C至F室，暫時仍享遠景，但景觀有變數。5至7座向西北及東北單位，以及單邊1座A、B室，均享有翠綠靚景，飽覽馬屎埔至梧桐河一帶綠野鄉郊。各座後排單位則望內園及樓景為主。
美聯物業分行高級營業經理黃嘉明稱，9月份截至10日暫錄得1宗成交，8月份有16宗，平均呎價3316元。帝庭軒和御庭軒8月平均呎價各為3500元及3900元，較綠悠軒高5.5及17.6%。兩房戶入場費也略高，帝庭軒598方呎單位，叫價220萬元，呎價3679元。御庭軒的604方呎單位放盤，入場費230萬元，呎價3808元。而綠悠軒619方呎單位叫價210萬元起，呎價3393元。
明日預告
海聯廣場
