港島東區大型屋苑鰂魚涌康怡花園，雖然戶戶鑽石廳，物業樓齡逾20年，但鄰近港鐵太古站兼享商場優勢，加上名氣響，長期有捧場客。16座物業按地勢高低以三段分佈，兼顧追求清靜環境或方便的不同客源。現時屋苑最平兩房單位叫價330萬元，三房單位則最低叫價420萬元。
康怡花園各座呈Y形分佈，佔地甚廣，按地勢分為上、中、下三段，位置最高的A至H座統稱「上康怡」，J至M座為「中康怡」，N至R座則為「下康怡」。
依地勢分三段各有優點
上康怡位處半山地段，環境清靜，視野相對開揚，車流量及人流亦較少，各座後排單位主要外望翠綠山景，但低層近望山坡，前排單位主要望住客俱樂部、學校及同區開揚樓景。美中不足者，是上康怡距離商場康怡廣場及港鐵站較遠，步行前往大約要10至15分鐘，兼且要行斜路或樓梯，尚幸物業對出有專線小巴站，車程只需數分鐘。
中康怡與商場及港鐵站距離適中，環境亦算清靜，景觀主要望山坡及園樓景。至於下康怡，則交通最便利，商場近在咫尺，但正因為鄰近康山道及英皇道，行車聲浪大，人流相當多，環境相對嘈雜，可謂有得必有失。
康怡花園分層單位主要分三類間隔，包括兩房、三房一廁，以及三房連套房。單位屬鑽石形廳設計，家具擺位要略花心思。另外，上康怡頂層有複式提供，分三及四房間隔，面積876至1316方呎。
出入便利社區配套完善
整體上，康怡花園生活配套完善，康怡廣場有吉之島、戲院、各式食肆、書店、時裝店等，康山道及英皇道巴士路線也相當多。屋苑設有住客俱樂部，提供網球場、泳池及壁球場等設施，配套及康樂設施完善。
美聯物業分行營業經理余志宏稱，康怡花園現有約360個放盤，交吉及連租約各佔約一半，而兩房及三房間隔亦各佔一半，複式放盤極少，其中一個1316方呎複式，叫價1250萬元，每方呎9498元。由於中康怡位置適中，叫價略高，平均每呎叫價7500元。而上、下康怡則各有優缺點，因此叫價差不多，平均呎價約7000元。
余志宏稱，屋苑最平兩房單位叫價330萬元，621方呎，呎價5314元。三房一廁單位最低叫價420萬元，748方呎，每方呎5615元。三房連套房的入場費，則要580萬元，858方呎，呎價6760元。
記者：陳阮素
攝影：黃耀興
模特兒：Mona（StageModels）
叫價520萬元 D座中高層9室 建築面積752方呎
新淨景開揚
介紹的D座中高層9室，屬上康怡752方呎三房一廁單位，出入吊腳，勝在環境較清靜。客廳向西北，會有西斜情況，景觀不俗，雖外望南豐新邨，但不算緊貼，且有翠綠山景依傍，尚算開揚，並俯瞰屋苑會所包括網球場等。現以520萬元放售，呎價6915元，屬市場價位。
房間可享遠海景
鑽石廳兼有窗台，家具擺放要稍花心思，飯廳設小型對流窗，但略嫌較細，放下餐桌椅子已無甚空間。兩間向西北睡房，間隔方正，皆享開揚山樓景，天朗氣清時候更可瞥見一線海景。不過對正浴室的細房則有斜角位，欠實用。單位基本保養不俗，廚廁算新淨，牆身髹過油。業主於07年底以378萬元買入，若以520萬元賣出，即單位3年間升值37.6%。
間隔：3房2廳
實用率：80%
落成：1986年
呎價：6915元
租值：1.75萬元
回報率：4厘
資料來源：美聯康怡花園分行（2）
叫價385萬元 R座中低層10室 建築面積583方呎
間隔欠工整
下康怡最接近港鐵站，又以R座最享地利，緊貼康山道及英皇道，前往商場購物或搭車前往各區均極之方便。介紹的R座中低層10室，面積583方呎，間隔兩房，客廳外望康怡廣場及車流量高的馬路，而且視野欠開揚，現叫價385萬元，屬市價水平。
前臨馬路車流量高
單位實用率雖逾八成，但部份區域間隔欠工整。鑽石廳向東北，飯廳有對流窗，室內算通爽，惟飯廳偏細，只能容納小型餐桌，擺位欠靈活。廚房呈三角形，廚櫃體積細容量不大。尾房呈曲尺，兼窗位細小，門位經過改動；另一間房相對工整，並有曲尺窗，較通爽。廚廁保養不俗，浴室改設企缸，騰出地方放置洗衣機。若以385萬元出售，單位4年升值60.4%。
間隔：2房2廳
實用率：82%
落成：1987年
呎價：6604元
租值：1.35萬元
回報率：4.2厘
資料來源：美聯康怡花園分行（2）
康怡花園資料
地址：鰂魚涌康盛街、康愉街及康安街
座數：16座（每座有2幢）
住宅樓層：18至31層
每層伙數：8伙
單位總數：6648個
建築面積：582至1056方呎；複式876至1316方呎
實用率：約80至88%
間隔：2及3房；複式3及4房
落成：1985至1987年
發展商：恒隆及港鐵
管理公司：MTR物業管理
管理月費：每呎1至1.2元
設施：住客俱樂部、平台花園、商場及停車場
校網：小學14網；中學東區
優點
‧近港鐵太古站
‧設商場
‧會所康樂設施齊
缺點
‧樓齡較高
‧部份單位近馬路
‧鑽石廳擺位考心思
同區比較
平均呎價6600 低太古城23%
相比同樣鄰近港鐵站兼有大型商場優勢的另一大型名牌屋苑太古城，康怡花園樓價低一截，主要是前者有優質海景大戶，而且規模及名氣更大之故。
美聯物業分行營業經理余志宏稱，康怡花園9月截至9日暫錄得5宗成交，8月則有32宗成交，平均呎價6600元。本月成交速度放緩，主要是業主不肯減價，買家又抱觀望態度有關。
太古城8月份平均成交呎價8600元，康怡花園較太古城平23.3%。太古城目前兩房戶入場費375萬元，585方呎，望樓景，呎價6410元。三房一廁788方呎中層單位，望英皇道，叫價580萬元，每方呎7360元。