相信不少人有以下想法，若立例訂明賣樓時只准計「內櫳」面積，樓價便會比現時低，因發展商不能將其他「非內櫳」面積，如公用大堂、會所、樓梯、電機房甚至停車場等，攤分至每單位一併出售，兼且實用率會變得更實用。
這想法甚普遍，但其實是錯覺。部份原因如下：
（一）買家買樓的銀碼有上限，無論買來自住、收租、投資或炒賣，皆有一個既定maximumbudget，超越了不但風險大增，供得辛苦，銀行也不願放貸。舉例說，買家自有資金加銀行借貸共1000萬「子彈」，假設這是其上限，購買1100萬元的單位還勉強可以，但要貴多500萬元根本沒能力。
亦即是說，假設上述準買家原本買得起「內櫳」1000方呎的單位，即每方呎1萬元實用面積，但發展商以同樣呎價分配多500呎「非內櫳」面積，令售價變為1500萬元，這位準買家惟有放棄，轉買一個只有660方呎「內櫳」，加約330方呎「非內櫳」面積的單位，即所謂建築面積呎價1萬元。
實用面積計呎價較高
簡言之，發展商不能任意，也不是靠加多些樓面呎數來抬高樓價，若可以，我們平均都住過千呎單位，而非600方呎。再者，不要混淆真正加樓價，和引誘準買家盡出價之伎倆，若覺得是「賣多幾呎賺多幾呎」，只表示有買家群的上限，尚未被完全被誘發出來。
（二）沒有劃一售樓呎數計算方程式，這非關技術問題。近年雖有「可售」面積等的界定，但一般住宅租賃買賣仍是以建築面積計算，計算方法每個樓盤都不同，一般都包括共用面積，至於包多包少，則是「賣樓藝術」多過技術之考慮。
然而，若立例訂明劃一售樓面積計算方法，效法美加常用的淨面積（有如內櫳），只會見呎價大幅上升，因淨面積必比現行建築面積小，但總價不會大變。
呎價低未必代表便宜
買家不是花了1500萬買一個1000方呎淨面積單位，平均呎價1.5萬元，就是用了1500萬元置了一個1500方呎建築面積單位，平均呎價1萬元，但總價一樣兼是同一單位。有如買荔枝，連枝葉一起賣20元，不連枝葉30元，前者感覺便宜但部份吃不得，後者聽來貴，但「可吃率」甚高，有如實用率高，總花費可相差無幾。
至於應否有劃一售樓面積計算方法，筆者當然贊成，起碼分析呎價時不必考慮「實用率」，而現時很難說低呎價的樓盤一定便宜。
鍾維傑
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