大坑最新入伙物業上林，緊貼老牌公屋勵德邨旁，前臨香港真光中學及小學，純豪宅觀感略打折扣，勝在背靠山巒，前臨繁華鬧市，日夜均有景可賞。物業前方大坑道及學校間歇會傳來聲浪，一般情況下環境尚算清幽，而且戶戶逾千方呎，提供多類型間隔選擇，如以下介紹的一伙，1032方呎，間隔三房連套房，另附工人套房、露台及工作平台，以傳統豪宅區新樓約千呎而言，這樣完備的間隔算水準之作。
上林兩座摩天大廈樓高69層（實際住宅54層），可以分成兩部份，32樓及以下共176伙，為發展商香港置地以「樓換樓」形式交還原麗星樓業主的單位，每層4伙，面積劃一1032方呎，提供三房連套房間隔。今年7月入伙至今，暫錄得4宗二手成交，平均呎價14337元。33樓及以上共94伙，由發展商持有，面積及間隔較多元化，今年初開售至今共售出32伙，平均呎價1.8萬元，暫未錄得二手轉售個案。
上林8至32樓，每層4伙，A及B室向西南，望跑馬地市景，繁華璀璨，其中28樓及以上A室可遠望少海景。C及D室主要望山，清靜私隱度高，28樓以上單位，視野越過毗鄰的勵德邨，可側望遠海景。
20萬裝修仿效示範單位
33樓及以上單位，間隔可分為三類，包括標準分層、複式及全層單位。前者再分三房及四房兩類。三房分層設於2座C室，面積1349至1367方呎，全數20伙，主要望山景，僅套房可遠眺側海景。四房分層設於1座及2座B室，面積劃一1563方呎，全數40伙，望山景及大坑市景。複式單位設於1座A及C室和2座A室，面積2605至2617方呎，為數30伙。1座C室俯瞰270度環迴景致，望山之餘，兼享遠海景；至於1及2座A室，望遠海之餘同時望同區另一新盤名門一帶山景及樓景，略為遜色。最矜貴的全層單位，僅設4伙，位於兩座最高層兩層，68樓單位面積3755及3778方呎，各連228方呎平台。頂層兩伙面積3919及3958方呎，各有2099及2130方呎巨型天台，附連泳池，質素罕有獨特。
上林現有60個二手放盤，集中32樓及以下單位，介紹放盤屬當中層數較高之選，客廳及兩房向東北，望全山景，環境清靜，私隱度高。由於層數夠高，視野越過公屋勵德邨，於客廳露台可側享海景。單位業主斥資約20萬元裝修，仿效示範單位，以齊全家電及擺設示人，設計溫馨舒服。
套房細中房窗台大嘥位
單位不計窗台實用率達76%，相對同期落成的新樓實用率尚算不俗。以1000餘方呎新樓而言，內櫳寬敞好用，廚房內設工人套房，切合現代家庭需要，另有工作平台供曬晾，設計實際好用。套房及兩個細房分佈於大廳兩端，大大減少走廊位。美中不足是套房較細，放下基本家具後，略覺侷促，而且中房有大窗台，浪費空間。
大門入口右邊是長形的廚房，由於廚房盡處及旁邊分別是工作平台及工人套房，廚房僅可容一組長形廚櫃，幸通道寬敞。客、飯廳呈日字，客廳闊約13呎，放3座位梳化、茶几及電視櫃，佈局工整，惟多放一組單座梳化或按摩椅，則略感逼狹。飯廳簡單放4人餐枱，無餐櫃或鞋櫃，走動空間多。套房設曲尺落地大窗，惟地方較細，感覺侷促。中房向東北望山，長形間隔好用，惜窗台特大，要花點心思善用。細房間隔方正無窗台，放細碼的兒童家具綽綽有餘，但窗邊有柱位，擺放傢俬要留神。
記者：蔡家儀 攝影：李家皓
模特兒：Winnie（AModel）
優點
‧間隔四正好用
‧物業全新，設有會所
‧介紹單位附送全屋家電
缺點
‧前臨馬路及學校有聲浪入屋
‧毗鄰公屋
‧介紹單位套房較細，中房窗台過大
間隔：3房（1套）2廳；另露台、工人套房及工作平台
實用率：76%（不計窗台）
呎價：15504元
備註：連車位及家電
租值：4.2萬元
回報率：3.2厘
資料來源：中原禮頓道分行
電郵：mailto:[email protected]
主要資料
地址：大坑道11號
座數：2座
住宅樓層：69層（實際54層）
每層伙數：1至4伙
單位總數：270個
建築面積：1032至1563方呎；複式2605至2617方呎、全層單位3755至3958方呎
實用率：72至76%（不計窗台）
間隔：3至4房；複式及全層單位4房
落成：2010年
發展商：香港置地
管理公司：仲量聯行
管理月費：每呎約2.5元
設施：會所及停車場
備註：32樓及以下屬前麗星樓換樓單位，餘下可供發售的94伙，至今售出32伙
校網：小學12網；中學灣仔區
背景資料
前身麗星樓 置地樓換樓重建
位於大坑勵德邨旁的上林，前身是麗星樓，由已故富商霍英東興建，1966年落成。香港置地於99年起，展開收購行動，以樓換樓形式作收購條件，經過5年時間，至04年底成功收購逾97%的單位，涉資約17億元，是本港首個成功通過9成強拍的重建住宅項目。
176個賠償予麗星樓業主的單位，分佈8至32樓，各業主獲分配與麗星樓同層同方向的單位，至於室內交樓用料，與公開發售單位大致相若，業主亦可與高層住客，共享同一會所設施。
配套設施
設米芝蓮廚師到會服務
中原地產區域聯席董事徐明基稱，上林開售以來共售出32伙，平均呎價1.8萬元。呎價最高的成交是1座61樓A複式戶，2617方呎，作價7851萬元，每方呎3萬元。餘下62伙，發展商十分惜售。高層戶暫未有二手成交，極少數放盤。32樓以下中低層戶，入伙以來共4宗二手買賣，平均呎價14337元。
60個放盤1380萬入場
上林現有放盤約60個，叫價1380萬元起，呎價13372元。同類比較可以參考大坑徑的名門，現價每方呎1.3萬至1.5萬元。跑馬地指標屋苑禮頓山，呎價2.1萬至2.3萬元。
徐明基表示，相對同區及附近新樓，如金朝陽發展位於大坑華倫街的尚巒，面積約300至700方呎，平均呎價逾1.5萬元；麗新發展的灣仔萃峯，面積900餘方呎，成交價1000餘萬元起，平均呎價1.4萬元，上林戶戶逾千方呎，更具豪宅氣派，呎價算低水。
上林設會所，設施包括室外泳池、多用途宴會廳、健身室、燒烤區及空中花園等。另外，發展商引進星級米芝蓮廚師宴會到會服務，由置地文華東方酒店Amber提供。住客亦可在會所的活氧水療套房，享用該酒店按摩師提供的服務。物業鄰近銅鑼灣娛樂購物區，沿山路捷徑步行10至15分鐘可抵，或乘物業門外的專線小巴直達銅鑼灣，車程僅數分鐘。