越看樓市的成交數據越覺得香港的樓市泡沫正不斷擴大，不斷膨脹，為往後的經濟發展帶來重大風險。土地拍賣的成交價固然屢創新高，造就一幅又一幅新地王。豪宅成交價同樣沒有任何下跌的迹象，傳統豪宅區如中半山、山頂區樓盤動輒每呎數萬元，並非位於住宅區的新建豪宅也不甘後人，叫價每呎過萬的比比皆是。最讓人擔心的是，大型屋苑、居屋以及可自由出售公屋，它們的價格過去幾個月來不斷飆升，不少大型屋邨樓價已超越九七年的高位，落成超過二十年的公屋售價也動輒在二百萬以上！
大型屋苑樓價超越九七年高位實在是非常危險的訊號，很值得政府、商界、公眾關注。應該看到，九七年的超高價是在多種特殊因素下促成的，包括長期嚴格規限土地供應（每年批地不超過五十公頃），人口持續上升，內地資金無規限的湧入香港，樓價長升長有的財富效應，香港是中國對外唯一對外商貿活動窗口的獨特優勢，市民收入持續近雙位數字上升等。可以說，那個是香港集萬千寵愛於一身的時候，前景一片光明。
十三年後的今天，上述大部份因素已經消失或褪色。以市民收入為例，過去十三年來上班族的收入幾乎原地踏步，畢業五年的大學生薪酬不會比新畢業的大學生高出多少，展望未來五年以至十年這樣的基本格局也不會改變。換言之，過去依賴每年顯著加薪減輕供樓負擔的做法已行不通，高價接貨的買家在未來十年或更長時間都可能要面對沉重的供樓負擔，沒有喘息的機會，更難有換樓的能力。超高的樓價不是成了一個困住上班族的陷阱嗎？
另一方面，香港的地位及發展前景跟十三年前也有相當的距離。九七年時，香港是內地對外融資、貿易、商貿的唯一窗口，外資企業蜂擁在香港落腳，再踏足內地。到現在二○一○年，香港不僅不再是唯一的窗口，還要拼盡全力才能保住一定的角色，還要提防上海、廣州、深圳、天津等不斷蠶食香港的金融中心地位。外國大企業也越來越傾向選擇上海或北京作為地區總部，頂多只保留一個小規模的辦事處在香港。此消彼長下，香港房地產的承接力肯定比不上九七年，前景展望也不如，樓價有甚麼理由比九七的天價還要高呢？
當然，支撐超高樓價的主要是持續的低息環境，是美國的寬鬆貨幣政策。但是，這些新增的貨幣只是資產市場的助燃劑，對實體經濟幫助不大，對提升上班族的收入不會有甚麼效果，也不會增加樓市的實質承接力。一旦超寬鬆貨幣政策稍稍改變，過高的樓價立時對買家構成重大的供樓壓力，令他們抖不過氣來，甚至被迫斬倉蝕讓，蒙受巨大損失；又或成為「樓蟹」，多年動彈不得。
正因本地樓市亢奮不斷升溫，風險越升越高，特區政府處理房屋政策時必須慎之又慎，不應為了回應一時的政治壓力倉卒推出資助市民置業的措施，因為這些措施不管是低息貸款或資助首期都只會令過熱的樓市火上加油，都只會令用家、買家承受更大的危險，都只會令樓市泡沫吹得更大，造成難以收拾的後果。
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