【西九龍上車盤 本周一至周五】大角嘴港鐵奧運站一帶年輕屋苑近年樓價升幅驚人，毗鄰的舊區旺角，屬於真正的九龍區心臟地帶，出入交通四通八達，購物飲食一應俱全，生活所需近在咫尺。不過，區內鮮有大型新樓落成，只有樓齡偏高規模又細的物業選擇，大部份沒有配套設施，亦甚少開揚靚景單位可供選擇，最適合着重方便就腳，對景觀及設施無甚要求的買家。區內物業以400至600方呎兩房戶供應最多，樓價約220萬元起，買家多為單身一族、年輕夫婦或小家庭。
20伙放盤 220萬入場
旺角區細價樓以單幢或小型屋苑為主，散佈大街小巷上，每月有數百宗買賣，交投非常暢旺。區內較具知名度及規模的舊廈群，首選花園街鄰近新寶戲院（昔日金聲戲院）一帶多組以鴻為名的物業，大部份屬新鴻基地產早年出品，如今次介紹的鴻威大廈，屬區內具名氣小型屋苑，每月可錄得3至5宗成交。鴻威大廈距港鐵旺角及油麻地站各約5分鐘步程，附近食肆商舖林立，有街市、潮流商場、戲院及醫院，起居生活極之方便，但居住環境嘈雜，空氣質素差。
物業共有兩座提供176伙，基座為商場，2樓以上為住宅單位，面積由429至486方呎，全屬兩房戶，2樓及頂樓對落1層屬特式戶，附連平台，區內罕有，十分矜貴。截至9日，屋苑9月份暫未有成交，8月份有3宗，全屬中、低層戶，平均呎價4220元。物業現有約20個放盤，入場費220萬元，470方呎，呎價4681元起。其中一個連平台的2樓單位，由於坐擁1100餘方呎特大平台，幾乎為區內最大，叫價每方呎逾1萬元，盤源另類。
鴻威大廈兩座最高兩層僅設2伙，面積一律486方呎；2至22樓每層4伙，A及B室470方呎，面積較大，但實用率較低，只有67%，加上大廳面積反不及面積較細的C及D室，叫座力較弱。C及D室面積429方呎，實用率70%，較受買家追捧，呎價往往較A及B室高。各戶間隔相若，均設眼鏡房，A及B室特色是廚房大，C及D室則浴室偏大。景觀方面，以街景及樓景為主，只有2座15樓以上的B單位，可遠眺洗衣街公園，景致較開揚。
全新裝修 環境嘈雜
介紹的2座低層C室，大廳向東南偏南望花園街街景，兩房向東北偏東望煙廠街街市，人車聲浪嘈雜，外望視野雜亂。單位最大賣點是全新裝修，業主剛斥資約10萬元翻新，新鋪地磚，牆身鋪上牆紙。
鴻威大廈樓下食肆商舖林立，購物消閒十分方便。除鄰近港鐵站外，附近巴士及小巴路線極多，社區配套完善。
記者：蔡家儀 攝影：黃耀興
模特兒：Heidi（AModel）
單位簡介
間隔：2房1廳
實用率：70%
呎價：5781元
租值：8500元
回報率：4.1厘
資料來源：世紀21卓傑
電郵：mailto:[email protected]
鴻威大廈主要資料
地址：旺角花園街3至5號
座數：2座
住宅樓層：24層（實際23層）
每層伙數：4伙；最高兩層2伙
單位總數：176個
建築面積：429至486方呎
實用率：67至70%
間隔：2房
落成：1984年
發展商：新地
管理公司：康業
管理月費：每呎約1.2元
校網：小學32網；中學油尖旺區
叫價238萬元 愷悌閣低層B室 建築面積428方呎
愷悌閣購物不便
旺角區生活方便毋庸置疑，但要犧牲寧靜的居住環境，想兩者兼備不妨考慮窩打老道近何文田一帶的物業，距港鐵站較遠，步行約10至12分鐘才到最近的油麻地站，附近商舖較少，出入或購物不及中心區方便，但人流較少。
座落九龍公共圖書館對面的愷悌閣，屬單幢樓，每層兩伙，以428及435方呎兩房戶為主，也提供小量300餘方呎開放式單位及500餘方呎較大的兩房戶。物業今年至今有10宗買賣，平均每月約1宗，9月份一個高層B室，428方呎，裝修殘舊，成交價186萬元，每方呎僅4346元。物業現有約10個放盤，入場費180萬元，屬317方呎開放式單位，兩房戶已無200萬元以下選擇。
以下介紹單位裝修最豪華，業主花逾15萬元大翻新，連間隔也略作改動，比原裝好用，叫價238萬元，較最平兩房連租約戶貴20萬元。入口旁有個實用面積僅25方呎的房間，雖然有窗但空間不夠放床，故只能作貯物房用。
單位簡介
間隔：2房1廳；另貯物房
實用率：72%
呎價：5561元
租值：8000元
回報率：4厘
資料來源：世紀21卓傑
電郵：mailto:[email protected]
愷悌閣主要資料
地址：旺角窩打老道73C號
座數：1座
住宅樓層：22層（實際19層）
每層伙數：2伙；頂層1伙
單位總數：37個
建築面積：317至546方呎
實用率：58至72%
間隔：開放式至兩房
落成：1988年
管理公司：中安管理
管理月費：每呎約1.2元
校網：小學32網；中學油尖旺區
優點
區內：
‧社區配套方便至極
‧樓價銀碼細易上車
鴻威大廈：
‧具名氣交投穩定
愷悌閣：
‧人流較少
缺點
區內：
‧不夜天地段環境複雜
‧物業樓齡舊欠設施
鴻威大廈：
‧附近有街市及醫院
愷悌閣：
‧偏離旺角市中心
市況
旺角流通量大 用家主導
世紀21卓傑地產分行經理黃錫光表示，隨着近月樓價上升，旺角區幾乎已無200萬元以下的兩房放盤，僅餘極少數質素較差的，如位於煙廠街、由恒地發展的安康大廈，樓齡26年，低層望街市單位，403方呎，實用率63%，叫價198萬元，每方呎4913元。
區內買家以用家主導，佔七成為用家，其餘三成為投資者，高質素放盤往往一周內沽出，流通量大，銀碼細加上短炒或長線收租，皆有不俗回報，吸引投資者入市。不過，區內樓盤市況變化大，成交放盤資訊亦不及大型屋苑詳細，外區客較難掌握市況，投資存在一定風險。
而旺角區同時亦是著名的不夜天地段，租客品流較為複雜，長線或短炒均各有難度。
鴻威大廈成交單位個案表
2座中層A室470方呎 成交價：212萬元 呎價：4511元
成交月份：8月 租值/回報：8000元/4.5厘
1座中層B室470方呎 成交價：193萬元 呎價：4106元
成交月份：8月 租值/回報：7500元/4.7厘
1座低層B室470方呎 成交價：190萬元 呎價：4043元
成交月份：8月 租值/回報：7300元/4.6厘
鴻威大廈放盤單位叫價表
1座最低層429方呎 叫價：438萬元 呎價：10210元
備註：平台約1100呎 租值/回報：15000元/4.1厘
2座極高層A室486方呎 叫價：248萬元 呎價：5103元
備註：連租約 租值/回報：9000元/4.4厘
1座低層B室470方呎 叫價：220萬元 呎價：4681元
備註：樓景 租值/回報：7300元/4.0厘
愷悌閣成交單位個案表
高層B室428方呎 成交價：186萬元 呎價：4346元
成交月份：9月 租值/回報：7500元/4.8厘
高層A室435方呎 成交價：192萬元 呎價：4414元
成交月份：8月 租值/回報：7500元/4.7厘
中層B室428方呎 成交價：188萬元 呎價：4393元
成交月份：7月 租值/回報：7000元/4.5厘
愷悌閣放盤單位叫價表
極高層B室317方呎 叫價：180萬元 呎價：5678元
備註：開放式 租值/回報：6500元/4.3厘
低層B室428方呎 叫價：218萬元 呎價：5093元
備註：連租約 租值/回報：7000元/3.9厘
明日預告
金巴利道26號及樂芬大廈
