【西九龍上車盤 本周一至周五】大角嘴港鐵奧運站一帶年輕屋苑近年樓價升幅驚人,毗鄰的舊區旺角,屬於真正的九龍區心臟地帶,出入交通四通八達,購物飲食一應俱全,生活所需近在咫尺。不過,區內鮮有大型新樓落成,只有樓齡偏高規模又細的物業選擇,大部份沒有配套設施,亦甚少開揚靚景單位可供選擇,最適合着重方便就腳,對景觀及設施無甚要求的買家。區內物業以400至600方呎兩房戶供應最多,樓價約220萬元起,買家多為單身一族、年輕夫婦或小家庭。
20伙放盤 220萬入場
旺角區細價樓以單幢或小型屋苑為主,散佈大街小巷上,每月有數百宗買賣,交投非常暢旺。區內較具知名度及規模的舊廈群,首選花園街鄰近新寶戲院(昔日金聲戲院)一帶多組以鴻為名的物業,大部份屬新鴻基地產早年出品,如今次介紹的鴻威大廈,屬區內具名氣小型屋苑,每月可錄得3至5宗成交。鴻威大廈距港鐵旺角及油麻地站各約5分鐘步程,附近食肆商舖林立,有街市、潮流商場、戲院及醫院,起居生活極之方便,但居住環境嘈雜,空氣質素差。
物業共有兩座提供176伙,基座為商場,2樓以上為住宅單位,面積由429至486方呎,全屬兩房戶,2樓及頂樓對落1層屬特式戶,附連平台,區內罕有,十分矜貴。截至9日,屋苑9月份暫未有成交,8月份有3宗,全屬中、低層戶,平均呎價4220元。物業現有約20個放盤,入場費220萬元,470方呎,呎價4681元起。其中一個連平台的2樓單位,由於坐擁1100餘方呎特大平台,幾乎為區內最大,叫價每方呎逾1萬元,盤源另類。
鴻威大廈兩座最高兩層僅設2伙,面積一律486方呎;2至22樓每層4伙,A及B室470方呎,面積較大,但實用率較低,只有67%,加上大廳面積反不及面積較細的C及D室,叫座力較弱。C及D室面積429方呎,實用率70%,較受買家追捧,呎價往往較A及B室高。各戶間隔相若,均設眼鏡房,A及B室特色是廚房大,C及D室則浴室偏大。景觀方面,以街景及樓景為主,只有2座15樓以上的B單位,可遠眺洗衣街公園,景致較開揚。
全新裝修 環境嘈雜
介紹的2座低層C室,大廳向東南偏南望花園街街景,兩房向東北偏東望煙廠街街市,人車聲浪嘈雜,外望視野雜亂。單位最大賣點是全新裝修,業主剛斥資約10萬元翻新,新鋪地磚,牆身鋪上牆紙。
鴻威大廈樓下食肆商舖林立,購物消閒十分方便。除鄰近港鐵站外,附近巴士及小巴路線極多,社區配套完善。
記者:蔡家儀 攝影:黃耀興
模特兒:Heidi(AModel)
單位簡介
間隔:2房1廳
實用率:70%
呎價:5781元
租值:8500元
回報率:4.1厘
資料來源:世紀21卓傑
電郵:mailto:[email protected]
鴻威大廈主要資料
地址:旺角花園街3至5號
座數:2座
住宅樓層:24層(實際23層)
每層伙數:4伙;最高兩層2伙
單位總數:176個
建築面積:429至486方呎
實用率:67至70%
間隔:2房
落成:1984年
發展商:新地
管理公司:康業
管理月費:每呎約1.2元
校網:小學32網;中學油尖旺區
叫價238萬元 愷悌閣低層B室 建築面積428方呎
愷悌閣購物不便
旺角區生活方便毋庸置疑,但要犧牲寧靜的居住環境,想兩者兼備不妨考慮窩打老道近何文田一帶的物業,距港鐵站較遠,步行約10至12分鐘才到最近的油麻地站,附近商舖較少,出入或購物不及中心區方便,但人流較少。
座落九龍公共圖書館對面的愷悌閣,屬單幢樓,每層兩伙,以428及435方呎兩房戶為主,也提供小量300餘方呎開放式單位及500餘方呎較大的兩房戶。物業今年至今有10宗買賣,平均每月約1宗,9月份一個高層B室,428方呎,裝修殘舊,成交價186萬元,每方呎僅4346元。物業現有約10個放盤,入場費180萬元,屬317方呎開放式單位,兩房戶已無200萬元以下選擇。
以下介紹單位裝修最豪華,業主花逾15萬元大翻新,連間隔也略作改動,比原裝好用,叫價238萬元,較最平兩房連租約戶貴20萬元。入口旁有個實用面積僅25方呎的房間,雖然有窗但空間不夠放床,故只能作貯物房用。
單位簡介
間隔:2房1廳;另貯物房
實用率:72%
呎價:5561元
租值:8000元
回報率:4厘
資料來源:世紀21卓傑
電郵:mailto:[email protected]
愷悌閣主要資料
地址:旺角窩打老道73C號
座數:1座
住宅樓層:22層(實際19層)
每層伙數:2伙;頂層1伙
單位總數:37個
建築面積:317至546方呎
實用率:58至72%
間隔:開放式至兩房
落成:1988年
管理公司:中安管理
管理月費:每呎約1.2元
校網:小學32網;中學油尖旺區
優點
區內:
‧社區配套方便至極
‧樓價銀碼細易上車
鴻威大廈:
‧具名氣交投穩定
愷悌閣:
‧人流較少
缺點
區內:
‧不夜天地段環境複雜
‧物業樓齡舊欠設施
鴻威大廈:
‧附近有街市及醫院
愷悌閣:
‧偏離旺角市中心
市況
旺角流通量大 用家主導
世紀21卓傑地產分行經理黃錫光表示,隨着近月樓價上升,旺角區幾乎已無200萬元以下的兩房放盤,僅餘極少數質素較差的,如位於煙廠街、由恒地發展的安康大廈,樓齡26年,低層望街市單位,403方呎,實用率63%,叫價198萬元,每方呎4913元。
區內買家以用家主導,佔七成為用家,其餘三成為投資者,高質素放盤往往一周內沽出,流通量大,銀碼細加上短炒或長線收租,皆有不俗回報,吸引投資者入市。不過,區內樓盤市況變化大,成交放盤資訊亦不及大型屋苑詳細,外區客較難掌握市況,投資存在一定風險。
而旺角區同時亦是著名的不夜天地段,租客品流較為複雜,長線或短炒均各有難度。
鴻威大廈成交單位個案表
2座中層A室470方呎 成交價:212萬元 呎價:4511元
成交月份:8月 租值/回報:8000元/4.5厘
1座中層B室470方呎 成交價:193萬元 呎價:4106元
成交月份:8月 租值/回報:7500元/4.7厘
1座低層B室470方呎 成交價:190萬元 呎價:4043元
成交月份:8月 租值/回報:7300元/4.6厘
鴻威大廈放盤單位叫價表
1座最低層429方呎 叫價:438萬元 呎價:10210元
備註:平台約1100呎 租值/回報:15000元/4.1厘
2座極高層A室486方呎 叫價:248萬元 呎價:5103元
備註:連租約 租值/回報:9000元/4.4厘
1座低層B室470方呎 叫價:220萬元 呎價:4681元
備註:樓景 租值/回報:7300元/4.0厘
愷悌閣成交單位個案表
高層B室428方呎 成交價:186萬元 呎價:4346元
成交月份:9月 租值/回報:7500元/4.8厘
高層A室435方呎 成交價:192萬元 呎價:4414元
成交月份:8月 租值/回報:7500元/4.7厘
中層B室428方呎 成交價:188萬元 呎價:4393元
成交月份:7月 租值/回報:7000元/4.5厘
愷悌閣放盤單位叫價表
極高層B室317方呎 叫價:180萬元 呎價:5678元
備註:開放式 租值/回報:6500元/4.3厘
低層B室428方呎 叫價:218萬元 呎價:5093元
備註:連租約 租值/回報:7000元/3.9厘
明日預告
金巴利道26號及樂芬大廈