【西九龍上車盤 本周一至周五】市區樓貴，新樓盤接踵而來的九龍區，樓價持續高企的主因不外乎鬧市配套方便就腳，又或者享維港海景。想在西九龍區置業，銀碼較平之選，物業質素自然有折讓，如大廈配套有限、單位面積較細、實用率偏低、環境喧鬧嘈雜等，但坐擁市區地利這賣點卻不會變。本欄今次介紹的西九龍物業，由尖沙嘴至長沙灣一帶，當中包括大型屋苑、老牌物業及單幢樓，但九龍站及奧運站附近屋苑不在是次系列內，因其樓價大眾化之選實在有限。
大角嘴港鐵奧運站附近屋苑，入場樓價絕非等閒，兩房戶現時最低消費普遍超過400萬元。樓齡8年的港灣豪庭，位處奧運站及南昌站之間，步程起碼10餘分鐘，附近舊樓廠廈林立，甚至還有高速公路和殯儀館，然而，物業的定位是最接近奧運站的平價年輕屋苑，頗受追捧西九龍新樓的用家歡迎。屋苑規模大，配套會所商場，而且主打兩房細單位，面積477方呎起，入場費低於300萬元，可謂「細細粒容易食」。
內櫳袖珍 實用率僅69%
港灣豪庭單位普遍較細，入場費低，適合上車及資金較少的買家。屋苑10座物業分兩期發展，合共提供3520伙，論規模可謂稱霸西九龍。屋苑逾75%屬於兩房間隔，面積由477至617方呎，可謂奧運站一帶大型屋苑中最細碼之選，其餘屬三房間隔，面積690至874方呎。物業扣除窗台的實用率僅69至72%，內櫳袖珍，家具擺位要花點心思。
屋苑兩期單位各有特色，1期（1至4及6座）單位不設露台，2期（5、7至10座）則戶戶有露台，中層以上單位更加設小型工作平台，多附設於廚房外，部份與露台合併，形成特長露台，地方更見使。惟露台多數緊貼鄰居露台，廚房外的工作平台甚至與鄰戶工作平台相連，伸手可及。只有10座的A、B室，露台不會貼近鄰居，A室的工作平台亦無緊接鄰戶的尷尬情況。
前臨高速公路 車聲煩囂
屋苑東北面及東南面為深水埗及大角嘴一帶老舊社區，物業樓層普遍不高，港灣豪庭向此等方向單位，即使中低層亦享開揚市景，但前臨高速公路，難免車聲入戶。至於屋苑西北及西南面，為沿海新發展區，同樣有高速公路，不過距離遠影響輕微，遠望沿海年輕屋苑，並且享有遠海景，然而，有西斜情況。屋苑部份西南或東南向低層戶，正望旁邊舊樓，樓價較平。
世紀21中華物業分行經理陳華明稱，現時港灣豪庭約有350個放盤，兩房單位佔70%，整體平均每方呎叫價5600元。大部份放盤屬於望鬧市景，佔80%，高層遠海景戶只佔20%。現時兩房單位最平叫價270萬元，有兩間，其一是2期有露台的499方呎低層樓景單位，呎價5411元。另一間是1期無露台低層477方呎單位，呎價5660元。呎價有差距主要是前者正望舊樓，後者則前臨通州街公園，遠望開揚市景。
相比港灣豪庭，奧運站附近屋苑細單位面積普遍逾600方呎，入場費自然較高，以3組同系屋苑維港灣、柏景灣及帝柏海灣為例，維港灣最細碼的609方呎單位，放盤叫價440萬元，柏景灣618方呎單位，最平亦要475萬元，帝柏海灣645方呎單位，叫價更要520萬元起。維港灣樓齡最高，有10年，其次是柏景灣和帝柏海灣，同為9年，8年樓齡的港灣豪庭相對最年輕。
設會所商場 靠小巴出入
港灣豪庭住客出入主要乘搭屋苑對出的專線小巴，前往旺角車程約10分鐘。其實，奧運站一帶屋苑住客要前往旺角，亦是靠小巴出入為主，車程相若。
港灣豪庭設有兩層商場，提供百貨公司、超市、洗衣店、便利店等，選擇較為大眾化。屋苑會所設施包括戶外泳池、保齡球場、桌球室、健身室等。當然，論商場及會所配套，港灣豪庭無法與維港灣、柏景灣及帝柏海灣相比，後3者的商場奧海城1及2期，屬同區焦點，齊備戲院、名牌商號、保齡球場、美食廣場等，而會所設施更以賣相華麗兼多元化見稱，質素明顯有別。
記者：陳阮素攝影：謝榮耀
模特兒：Jessica（StageModels）
叫價288萬元9座中層A室建築面積499方呎
鄰舍露台貼 私隱度低
介紹的9座中層A室，499方呎，是最細碼有露台的兩房戶。單位廳房改鋪米白色地磚，方便打理，加上露台有陽光透入，令室內倍感光猛。現叫價288萬元，屬現時屋苑第二平盤，較現時最平兩房戶叫價270萬元貴18萬元。
單位客廳向東南，座向不俗，露台不算大，可放簡單桌椅賞景，主要望大角嘴工廠大廈，以及屋苑樓景，甚至清楚望見前方鄰座單位露台。由於單位之間的露台相當貼近，私隱度較低。兩間向東北的睡房，則外望開揚深水埗舊廈及遠山景，觀感不俗。由於屋苑較近西九龍走廊，會聽到車聲。單位內櫳大致企理，但牆身保養一般。廚廁保養不俗，浴室鋪上特色地磚。
間隔：2房2廳；另露台
實用率：71%（不計窗台）
呎價：5772元
租值：9800元
回報率：4.1厘
資料來源：世紀21中華物業
叫租9800元 2座高層A室 建築面積477方呎
廳望樓景 牆身未翻新
港灣豪庭租盤不多，介紹的2座高層A室，是面積最細兩房戶，477方呎，不設露台。業主現以每月9800元放租，呎租20.5元，是屋苑現時租盤入場價。
單位客廳向東南，外望鄰座樓景，略為侷促，但向東北的兩間睡房，景觀卻不俗，俯瞰通州街公園，正望開揚遼闊的深水埗鬧市及遠山景。不過，由於附近有多條馬路及公路，雖然層數高，仍會聽到車聲。
單位屬直廳設計，兩間睡房間隔四正。內櫳保養不俗，但牆身未有翻新。廚廁賣相仍然企理，雪櫃及洗衣機齊全。
間隔：2房2廳
實用率：69%（不計窗台）
呎租：20.5元
資料來源：世紀21中華物業
主要資料
地址：大角嘴福利街8號
期數：2期
座數：10座
住宅樓層：48層（實際44層）
每層伙數：8伙
單位數目：3520個
建築面積：477至874方呎
實用率：69至72%（不計窗台）
間隔：2至3房
落成：2002年
發展商：恒地及香港小輪
管理公司：偉邦
管理月費：每呎1.4元
設施：平台花園、會所、商場及停車場
校網：小學32網；中學油尖旺區
《優點》
‧年輕大型屋苑選擇多
‧兩房戶樓價低於300萬元
‧設會所及商場
‧普遍單位景觀開揚
《缺點》
‧座落兩個港鐵站之間
‧連露台單位緊貼隔鄰單位露台
‧附近公路舊廈林立
‧扣除窗台實用率偏低
屋苑行情
叫價硬上月交投跌25%
港灣豪庭8月份成交顯著減慢。世紀21中華物業分行經理陳華明稱，上月錄得42宗成交，較7月份56宗下跌25%，但7及8月平均呎價相若，約5600元。他解釋，8月賣地成績理想，業主認為前景好，不但無減價，個別業主更封盤。準買家則大多採觀望態度，希望等政府施政報告出台後，樓市穩定下來，再決定是否入市。9月截至10日，暫錄5宗成交。
陳華明稱，屋苑租金回報普遍逾4厘，業主多不急於放售。屋苑現有約20個租盤，平均呎租20元。三房一廁690方呎單位，入場月租1.4萬元；三房連套房778方呎單位，最平叫租1.6萬元。
明日預告
柏豐28及MOD595
