【300萬三房戶系列 本周一至周五】連續三日介紹了新界區平價三房戶,是時候轉出市區尋覓平盤。畢竟,市區樓有價,售價低於400萬元的三房戶,通常面積不會超過800方呎,也不要期望會有套房,除非是唐樓或者老舊洋樓。如果不想住實用率超低的單幢樓,又可以接受一些非傳統的間隔,一些老牌屋苑的改間隔戶型,亦不失為市區平價三房大戶之選。荔枝角美孚新邨正是提供最多這類盤源的佼佼者。
原則3房連套房 索580萬
作為全港首個私人發展屋苑的美孚新邨,迄今樓齡已逾30至40年,物業老舊及會所欠奉是不爭事實,但畢竟位處九龍市區,集結交通便利及購物方便的優點,兼且屋苑規模特大,提供逾1萬伙,備各類戶型選擇,大多數單位內櫳還可拆牆改間隔,兩房變三房,空間增值,擴闊客源。
美孚新邨普遍約700至800方呎單位,原則為兩房,由於主力牆少而沒有太多限制,可推倒重來,空間執位大挪移,一般約700方呎改成三房,約800方呎甚至能變身三房連套房,銀碼300餘萬元有交易,相比原則三房連套房戶須1200餘方呎以上,叫價動輒580萬元,改三房連套房的800餘方呎單位,入場門檻較低。
美聯物業高級營業經理余柏表示,由於改間隔單位,所涉工程繁複,連帶全屋用料都更新,裝修落本具質素,比起一般放盤叫價至少高8至10%,因賣相討好,依然深受用家歡迎。如6期恒柏道6號低層A室,788方呎,投資者3月以327萬元買入,將兩房改成三房連套房間隔,8月以398萬元售出,扣除裝修費約20萬元,仍賺約51萬元,獲利幅度達15.6%。
低層望天橋 呎價4527
畢竟,美孚新邨樓齡老舊,新裝修盤源倍受歡迎,大批活躍於此屋苑的投資者,都會購買殘裝單位翻新後轉售。對於預算有限,想平價換市區樓的用家,既可節省時間,亦能變相將裝修費一併上會向銀行借錢,亦不失為一個折衷的換樓置業法。
今次介紹的1期百老匯街21號低層C室,857方呎,望學校及行車天橋,景觀麻麻,尤其向東北睡房的窗戶與天橋最近,通常不會開窗,以保安寧。業主轉而將內櫳間隔改頭換臉,不但將原則兩房,變三房連套房,並於廚房偷位闢建貯物室,可集中收納雜物,令地方更企理。
大門設於中央,入屋為曲尺形客飯廳,約有200方呎,空間充足。客廳逾10呎闊,梳化與地櫃保持遠距離。大窗向東北的套房最巨型,除了訂做特大地台做床之外,更向鄰房偷位建6呎闊衣櫃,既可增加貯物量,地台與衣櫃亦保持通道暢通。
鄰房牆身有凹位,做櫃修正,近窗邊則留空可以放床。新加細房呈長方形,內櫳狹小,訂做反床,而且設有分體冷氣機,作為睡房勉強可接受。單位連全屋家具出售,叫價388萬元,每方呎4527元。
記者:溫潤潔 攝影:黃耀興
模特兒:Chinmy(StageModels)
間隔:3房(1套)2廳;另貯物室
落成:1968年
呎價:4527元
備註:連家具
管理月費:每呎約1.1元
租值:1.7萬元
回報率:5.3厘
資料提供:美聯美孚7期分行
叫價385萬元 1期百老匯街23號高層L室 建築面積785方呎
內櫳翻新車聲入戶
美孚新邨樓齡高,單位有否裝修成為重要一環,如介紹這伙座落最舊的1期,全屋剛完成翻新工程,內櫳煥然一新。廳房分別鋪砌淺色地磚及深木地板,鑲深木地腳線及換過深木門,牆身淺色髹油,以深淺對比佈局。
廚房造粉藍廚櫃,配淺灰實心材料枱面,加上牆身鋪繽紛的紙皮石,十分醒神。
單位面積785方呎,由原則兩房改三房連套房,雖然新加細房窄長,但以趟門取代間隔牆,具有靈活性,亦可趟開一邊跟走廊貫通,作為工作間,減侷促感,最重要是設有分體式冷氣機,不怕悶熱。
長形客廁較套廁大得多,洗手盆地櫃預留空間,以供洗衣機容身,惜無窗,靠抽風機疏氣;另套廁較為袖珍。
單位樓層高,惟向東北望橋景為主,有車聲,僅套房向東南窗戶,向內街樓景,較清靜。由於新裝修及高層,現時叫價385萬元,呎價4904元,高於市價。
間隔:3房(1套)2廳
落成:1968年
呎價:4904元
管理月費:每呎約1.1元
租值:1.5萬元
回報率:4.7厘
資料提供:美聯美孚7期分行
優點
‧800方呎有三房連套房
‧戶型選擇多元化
‧港鐵兩線滙聚
缺點
‧望橋單位噪音大、沙塵多
‧樓齡大、無會所
‧公眾地方殘舊
主要資料
地址:荔枝角百老匯街、蘭秀道、萬事達廣場、恒柏道、吉利徑及荔灣道
期數:8期
座數:99座
住宅樓層:19至20層
每層伙數:3至12伙
單位總數:13110個
建築面積:554至1913方呎
實用率:75%
間隔:1至4房
落成:1968至1978年
發展商:新世界
管理公司:滙秀企業
管理月費:每呎約0.63至1.4元
設施:平台花園、停車場、商場、地舖及街市
校網:小學40網;中學深水埗區
屋苑市況
頂層兩房戶 255萬入場
美孚新邨分8期,共99幢,放盤呎價4000餘至8000餘元。當中向荔枝角大橋有頻繁車聲單位樓價最廉;其次內街密蔽樓景戶,呎價4800至5000元;向內園有水池隔開的單位,呎價4900至5500餘元;5及7期向荔枝角公園及泳池的外圍單位,呎價5500至5800元;最優質為1至3及8期向外圍荔枝角公園的單位,遠眺西區海景,呎價逾6000至8000餘元。
現時放盤900餘個,銀碼最平為1個頂層電梯不到的兩房放盤,面積537方呎,開價255萬元,呎價4749元。美聯物業高級營業經理余柏指出,美孚新邨7月曾有優質海景單位,成交呎價突破7000元水平。8月政府曾推出新招壓抑樓市,該月錄得113宗成交,較7月162宗,減少三成。
美孚新邨有商場及各式地舖,屋苑亦設小巴及巴士總站,可乘車到荃灣、沙田、尖沙嘴、觀塘及筲箕灣等,另有通宵小巴往返旺角。港鐵美孚站有西鐵及荃灣線,路線選擇多及便捷。
明日預告
筲箕灣廣場及御景軒