【300萬三房戶系列 本周一至周五】連續三日介紹了新界區平價三房戶，是時候轉出市區尋覓平盤。畢竟，市區樓有價，售價低於400萬元的三房戶，通常面積不會超過800方呎，也不要期望會有套房，除非是唐樓或者老舊洋樓。如果不想住實用率超低的單幢樓，又可以接受一些非傳統的間隔，一些老牌屋苑的改間隔戶型，亦不失為市區平價三房大戶之選。荔枝角美孚新邨正是提供最多這類盤源的佼佼者。
原則3房連套房 索580萬
作為全港首個私人發展屋苑的美孚新邨，迄今樓齡已逾30至40年，物業老舊及會所欠奉是不爭事實，但畢竟位處九龍市區，集結交通便利及購物方便的優點，兼且屋苑規模特大，提供逾1萬伙，備各類戶型選擇，大多數單位內櫳還可拆牆改間隔，兩房變三房，空間增值，擴闊客源。
美孚新邨普遍約700至800方呎單位，原則為兩房，由於主力牆少而沒有太多限制，可推倒重來，空間執位大挪移，一般約700方呎改成三房，約800方呎甚至能變身三房連套房，銀碼300餘萬元有交易，相比原則三房連套房戶須1200餘方呎以上，叫價動輒580萬元，改三房連套房的800餘方呎單位，入場門檻較低。
美聯物業高級營業經理余柏表示，由於改間隔單位，所涉工程繁複，連帶全屋用料都更新，裝修落本具質素，比起一般放盤叫價至少高8至10%，因賣相討好，依然深受用家歡迎。如6期恒柏道6號低層A室，788方呎，投資者3月以327萬元買入，將兩房改成三房連套房間隔，8月以398萬元售出，扣除裝修費約20萬元，仍賺約51萬元，獲利幅度達15.6%。
低層望天橋 呎價4527
畢竟，美孚新邨樓齡老舊，新裝修盤源倍受歡迎，大批活躍於此屋苑的投資者，都會購買殘裝單位翻新後轉售。對於預算有限，想平價換市區樓的用家，既可節省時間，亦能變相將裝修費一併上會向銀行借錢，亦不失為一個折衷的換樓置業法。
今次介紹的1期百老匯街21號低層C室，857方呎，望學校及行車天橋，景觀麻麻，尤其向東北睡房的窗戶與天橋最近，通常不會開窗，以保安寧。業主轉而將內櫳間隔改頭換臉，不但將原則兩房，變三房連套房，並於廚房偷位闢建貯物室，可集中收納雜物，令地方更企理。
大門設於中央，入屋為曲尺形客飯廳，約有200方呎，空間充足。客廳逾10呎闊，梳化與地櫃保持遠距離。大窗向東北的套房最巨型，除了訂做特大地台做床之外，更向鄰房偷位建6呎闊衣櫃，既可增加貯物量，地台與衣櫃亦保持通道暢通。
鄰房牆身有凹位，做櫃修正，近窗邊則留空可以放床。新加細房呈長方形，內櫳狹小，訂做反床，而且設有分體冷氣機，作為睡房勉強可接受。單位連全屋家具出售，叫價388萬元，每方呎4527元。
記者:溫潤潔 攝影：黃耀興
模特兒：Chinmy（StageModels）
間隔：3房（1套）2廳；另貯物室
落成：1968年
呎價：4527元
備註：連家具
管理月費：每呎約1.1元
租值：1.7萬元
回報率：5.3厘
資料提供：美聯美孚7期分行
叫價385萬元 1期百老匯街23號高層L室 建築面積785方呎
內櫳翻新車聲入戶
美孚新邨樓齡高，單位有否裝修成為重要一環，如介紹這伙座落最舊的1期，全屋剛完成翻新工程，內櫳煥然一新。廳房分別鋪砌淺色地磚及深木地板，鑲深木地腳線及換過深木門，牆身淺色髹油，以深淺對比佈局。
廚房造粉藍廚櫃，配淺灰實心材料枱面，加上牆身鋪繽紛的紙皮石，十分醒神。
單位面積785方呎，由原則兩房改三房連套房，雖然新加細房窄長，但以趟門取代間隔牆，具有靈活性，亦可趟開一邊跟走廊貫通，作為工作間，減侷促感，最重要是設有分體式冷氣機，不怕悶熱。
長形客廁較套廁大得多，洗手盆地櫃預留空間，以供洗衣機容身，惜無窗，靠抽風機疏氣；另套廁較為袖珍。
單位樓層高，惟向東北望橋景為主，有車聲，僅套房向東南窗戶，向內街樓景，較清靜。由於新裝修及高層，現時叫價385萬元，呎價4904元，高於市價。
間隔：3房（1套）2廳
落成：1968年
呎價：4904元
管理月費：每呎約1.1元
租值：1.5萬元
回報率：4.7厘
資料提供：美聯美孚7期分行
優點
‧800方呎有三房連套房
‧戶型選擇多元化
‧港鐵兩線滙聚
缺點
‧望橋單位噪音大、沙塵多
‧樓齡大、無會所
‧公眾地方殘舊
主要資料
地址：荔枝角百老匯街、蘭秀道、萬事達廣場、恒柏道、吉利徑及荔灣道
期數：8期
座數：99座
住宅樓層：19至20層
每層伙數：3至12伙
單位總數：13110個
建築面積：554至1913方呎
實用率：75%
間隔：1至4房
落成：1968至1978年
發展商：新世界
管理公司：滙秀企業
管理月費：每呎約0.63至1.4元
設施：平台花園、停車場、商場、地舖及街市
校網：小學40網；中學深水埗區
屋苑市況
頂層兩房戶 255萬入場
美孚新邨分8期，共99幢，放盤呎價4000餘至8000餘元。當中向荔枝角大橋有頻繁車聲單位樓價最廉；其次內街密蔽樓景戶，呎價4800至5000元；向內園有水池隔開的單位，呎價4900至5500餘元；5及7期向荔枝角公園及泳池的外圍單位，呎價5500至5800元；最優質為1至3及8期向外圍荔枝角公園的單位，遠眺西區海景，呎價逾6000至8000餘元。
現時放盤900餘個，銀碼最平為1個頂層電梯不到的兩房放盤，面積537方呎，開價255萬元，呎價4749元。美聯物業高級營業經理余柏指出，美孚新邨7月曾有優質海景單位，成交呎價突破7000元水平。8月政府曾推出新招壓抑樓市，該月錄得113宗成交，較7月162宗，減少三成。
美孚新邨有商場及各式地舖，屋苑亦設小巴及巴士總站，可乘車到荃灣、沙田、尖沙嘴、觀塘及筲箕灣等，另有通宵小巴往返旺角。港鐵美孚站有西鐵及荃灣線，路線選擇多及便捷。
明日預告
筲箕灣廣場及御景軒
