【300萬三房戶系列 本周一至周五】上周又誕市區豪宅地王，樓價高踞不下，無殼蝸牛疾呼難圓上車夢之餘，想細屋換大屋者同樣惆悵。對於有實際需要的家庭，一個三房單位已足夠安居。合理而現實一點的預算約300餘萬元，在市場上三房戶有何選擇？新界偏遠地區千呎戶仍不乏供應，鄰近市區及市中心地段，其實亦有尺碼細一點三房戶可供選擇。當然，樓齡、外貌及大廈配套方面就不能太苛求。
屯門與天水圍本為全港平盤集中地，但數月前投資者出擊，屯門細價樓已不再細價。同樣受惠港鐵西鐵線直通市中心的天水圍區，指標屋苑嘉湖山莊上車或換樓代價仍維持低水平，惟屋苑分層戶最大僅800餘方呎，對換樓客的吸引力或不及同區私人屋苑，當中位置最偏遠的慧景軒，三房單位比例多達七成，逾千呎大戶擁無窗多用途房，340萬元有交易，呎價不足3100元。
慧景軒樓齡6年，仍算年輕，由於位處西北邊陲，鄰近香港濕地公園，前往港鐵站或稍具規模商場需輕鐵接駁，惟乃區內最「大件夾抵食」選擇。
三房戶比例達七成
由兩大地產商長實（001）及新地（016）合作發展的慧景軒，屋苑環境清幽，規模不大，只有3座物業，近55%屬三房連套房單位，面積800餘至900餘方呎，三房連套房再加多用途房的千餘方呎大單位佔逾15%。其餘近30%為兩房單位，面積700餘方呎。戶戶設露台，主要屬長廳間隔，惟1座H室1100餘方呎大單位擁巨型方廳，被譽屋苑則王。
屋苑各座以曲尺形排列，景觀不俗，最優質單位分佈1及2座前排A至C及H室，前臨濕地公園，遠眺米埔、元朗以至深圳，3座A至C及H室可側望濕地及米埔遠景。惟1及2座前方空地已批予房協發展長者屋，估計樓層不高，相信只會影響1及2座前排低層單位。1及2座後排D至G室，及3座後排D至G室俯瞰會所泳池，遠望休憩公園和公屋，視野開揚，但有西斜。
祥益地產分行經理蕭嘉偉稱，現時慧景軒三房連套房的最平放盤，是2座低層C室，920方呎，叫價僅250萬元，呎價低至2717元，因前臨長者屋地盤，售價特平。過千呎選擇有1座低層H室，1109方呎，開價340萬元，呎價3066元，景觀亦有變數。同座高層H室，面積同為1109方呎，享單邊濕地公園靚景，最平叫價400萬元。
介紹的1座中層D室，1048方呎，屬三房連套房加多用途房間隔，叫價僅360萬元，每方呎售3435元，可謂屋苑現時逾千呎單位低價之選，雖然單位向西南偏西有西斜，但勝在景觀無變數，俯瞰屋苑戶外泳池，外望天秀路公園，遠眺天富苑、天逸邨等公屋樓景，景觀豐富開揚。
景觀開揚 惜有西科
單位的日字形廳地方見使，露台頗闊。套房及細房間隔四正，套房設衣櫃凹位，屋主亦放了兩個衣櫃，盡用空間。單位佈置古色古香，大廳放了不少酸枝傢俬，亦不覺侷促。小朋友睡房度身訂做曲尺書枱。屋主為一手業主，03年以171.3萬元買入樓花，呎價低見1635元，自住至今。若成功以360萬元售出，7年間升值1.1倍。
記者：陳阮素 攝影：王子俊
模特兒：Janie（StageModels）
《優點》
‧三房戶供應多
‧前臨香港濕地公園
‧年輕物業有會所
《缺點》
‧位置偏遠，出入交通轉折
‧基座不設商場
‧睡房窗台大，可用空間減
間隔：3房（1套）2廳；另多用途房及露台
實用率：77%（不計窗台）
呎價：3435元
租值：1.2萬元
回報率：4厘
資料來源：祥益天盛苑商場分行
慧景軒主要資料
地址：天水圍天葵路33號
座數：3座
住宅樓層：51至52層（實際45至46層）
每層伙數：8伙；1座頂層5伙，2座頂層6伙
單位數目：1091個
建築面積：708至1151方呎
實用率：74至78%（不計窗台）
間隔：2至3房
落成：2004年
發展商：長實及新地
管理公司：港基
管理月費：每呎約1.2元
設施：休憩公園、會所、停車場及邨巴
校網：小學72網；中學元朗區
同區配套
巴士往返金鐘青衣
慧景軒基座不設商場，住客最快要步行約8分鐘，到鄰近的天晴邨，才有小量食肆及商舖，如連鎖快餐店、超市、連鎖藥房、洗衣店及便利店等。
屋苑會所設備齊
若想有更多選擇，便要去嘉湖銀座商場，步行15分鐘，或乘搭輕鐵至銀座站。嘉湖銀座商場有銀行、時裝店、快餐店、戲院等。商場旁也有巴士總站，有前往觀塘等地路線。
屋苑提供邨巴服務，來往嘉湖銀座商場及港鐵天水圍站。而屋苑距輕鐵天秀站僅數分鐘步程，但對外交通仍然相當隔涉及轉折。幸屋苑附近天葵路上有巴士站，有路線前往金鐘、青衣等地。屋苑設有私人會所，設施齊備，提供25米長戶外泳池、兒童高爾夫球揮桿場、燒烤場、攀石牆、健身室、圖書閱讀室、鋼琴練習室等，亦設停車場。
屋苑市況
呎價低水業主叫價硬
慧景軒規模細，放盤亦較少。祥益地產分行經理蕭嘉偉稱，現時屋苑有50餘放盤，兩房單位佔20%，其餘80%為三房單位。最平兩房單位開價203萬元，725方呎，望街景，呎價僅2800元。
屋苑上月約有5宗成交，平均呎價約2900元。7月有13宗，平均成交呎價與8月相若。蕭嘉偉表示，8月成交量顯著減慢，是由於業主見賣地成績理想，叫價企硬，買家無力承接，令成交宗數減少。另外，慧景軒屬天水圍樓齡較新屋苑，以約2900元的呎價，屬低水屋苑，正在自住的業主，要換樓也十分困難，令業主放盤時叫價企硬。
嘉湖山莊三房最平200萬
另外，天水圍已入伙私樓中，由長實（001）發展的栢慧豪園暫時最新，三房連套房單位最大900方呎，放盤叫價360萬元，呎價4000元，物業另提供1100餘方呎四房大宅，但盤源稀有。尚未交樓的栢慧豪廷，最大單位面積1052方呎，間隔三房連套房，另附十分窄小、不能兼作工人房用的貯物房，暫時仍有低於每方呎4000元的選擇。大型屋苑嘉湖山莊最大的三房連套房分層單位，只有800餘方呎，現時最平叫價200萬元，807方呎，每方呎僅2478元。不過，物業樓齡舊且戶戶鑽石廳，未必人人可接受。
明日預告
豪景花園
