俗稱窩打老道山（下稱窩山）的何文田文運道及文福道一帶，九成物業建於60年代，主力提供逾千方呎的大戶，屬九龍區最早期發展的豪宅區之一。
位置自成一隅的「窩山」，享半山區的清靜，同時鄰近旺角鬧市，有頻密小巴接駁，擁靜中帶旺的居住環境，加上何文田名校網優勢，呎價理應與同區豪宅不相上下。可是礙於樓齡太高、外觀落後及配套不足，名氣不再，呎價較同區豪宅新貴低兩至三成，現價每方呎由5000餘至8000餘元，即使連天台的特色單位，呎價低於1萬元已有交易。
「窩山」約有20餘組屋苑，大部份以單幢或雙座式設計，規模細而且大多沒有設施。座落分支山路學餘里盡頭的鼎峰大廈，由兩座物業組成，連地下樓高18層，每層有3伙，單位呈「Y」字分佈，向外圍客廳景觀份外開揚，惟部份單位飯廳向內圍，出現樓望樓問題。
近公主道 車聲入戶
單位面積一律1500方呎，設三房，間隔四正見使。各戶低層望樓，中高層望九龍市貌，景致相當開揚。不過，由於附近為公主道行車天橋、亞皆老街及窩打老道，行車聲浪入屋的情況不能避免。
鼎峰大廈現時只有不足5個放盤，介紹單位屬頂層連天台特色戶，業主約半年前斥資100萬元翻新，設計時尚新穎。業主裝修後自住至今僅數個月，裏外保養均十分新淨。間隔大致保留原裝，僅大門入口旁偷原裝廚房位建通頂鞋櫃，又拆去工人廁擴闊廚房空間。
另外，套房與鄰房打通，由三房改兩房。雖然改兩房後客源或會縮窄，不過業主僅將兩房之間的部份牆身及門位拆去，要還原成三房十分容易。
大廳呈曲尺形，客、飯廳間隔清晰分明。客廳特別大，闊約18呎，家具毋須貼牆放，梳化與電視櫃之間仍有10餘呎距離。地台鋪木地板，配合顏色鮮艷、線條簡單的家具，充滿時代感。一列向東北大窗外望九龍塘至土瓜灣市貌，遠眺獅子山，視野壯闊，惟開窗會有車聲。
客廳特大 天台賞景
毗鄰的飯廳以一幅彩花牆紙吸引視線，特別鋪上帶復古味道的牆紙，並配搭特色的水晶吊燈，別具風格。飯廳擺放一張大碼的6人餐枱，周邊有充足活動空間。飯廳窗戶亦闊，惟與鄰座單位互望，稍欠私隱度。廚房呈曲尺形，沿牆建多組廚櫃，盡用空間，廚櫃採用亮麗的鮮紅色，視覺效果豐富。廚房內接工人房，地方頗大，可惜不設工人廁所。
業主將套房與鄰房打通，成為特大套房，向西南的一邊作寢區，佈置簡單，大床置中，床尾放矮櫃。由於寢區正望樓景，日常多會拉上窗簾，浪費寬闊大窗。
業主將套房與鄰房打通，成為特大套房，向西南的一邊作寢區，佈置簡單，大床置中，床尾放矮櫃。由於寢區正望樓景，日常多會拉上窗簾，浪費寬闊大窗。
套房另一邊向東北，放有大衣櫃和書枱，用途富彈性。緊接的套廁呈長形，潔具新款，擺位鬆動。另一保留不變的房間四正好用，無柱位，地方特別見使。天台有1500方呎，企理乾淨，可塑性高。天台俯瞰南、北九龍全景，視野遼闊廣遠。
記者：蔡家儀 攝影：黃耀興
模特兒：April（AModel）
優點
‧半山地段環境高尚
‧鄰近旺角鬧市
‧單邊景觀開揚
‧罕有頂層豪裝放盤
缺點
‧樓齡高乏設施
‧附近公路多，車聲入戶
‧三房改兩房，縮窄客源
‧廳房對望鄰座
間隔：2房（1套）2廳；另工人房
呎價：9200元
備註：連車位
租值：4萬元
回報率：3.5厘
資料來源：利嘉閣何文田分行
電郵：mailto:[email protected]
主要資料
地址：何文田學餘里1及2號
座數：2座
住宅樓層：地下至17樓
每層伙數：3伙
單位總數：108個
建築面積：1500方呎
間隔：3房
落成：1965年
管理公司：新豪物業管理
設施：停車場
校網：小學34網；中學何文田區
設施
300米長命斜 上落山捷徑
屋苑僅設停車場，樓下有小公園。出入交通倚賴專線小巴5M路線往來旺角，車程約5分鐘，惟繁忙時段出入居民多，可能出現班次不足的情況。山上有斜路或樓梯直達窩打老道，多條巴士、小巴路線途經培正道及窩打老道，出入交通尚算方便。上述捷徑有「300米長命斜」或「128樓梯」（樓梯共128級）的稱號，住客出入頗費勁，幸港府研究擬在全港多個山坡興建扶手電梯或升降機，其中窩山屬於評估地段之一，若計劃落實，日後住客上落會輕鬆方便得多。
住客日常購物飲食多前往窩打老道，該處有酒樓、超市、家品店、銀行及九龍中央圖書館。至於消閒娛樂首選當然是旺角區。
擁名校網優勢
受惠名校網優勢及優越的半山地段，窩打老道山一帶物業，深受家長客歡迎。何文田至土瓜灣一帶的34校網，設有不少「一條龍」升學制度的名牌小學，包括陳瑞祺（喇沙）小學，著名校友包括填詞人林夕。拔萃男書院附屬小學，為政府直接資助學校之一，賣點為「一條龍」升學制度，畢業生多入讀拔萃男書院。著名津貼或官立小學有協恩中學附屬小學、聖羅撒學校、馬頭涌官立小學及農圃道官立小學等。
市況
鄰近物業無連天台放盤
利嘉閣地產分行經理莫海榮稱，鼎峰大廈今年僅3宗買賣，呎價6120至7200元。該廈現有4個放盤，其中兩個為連天台單位，窩打老道山其餘物業，暫時並無連天台單位放售。
鼎峰今年暫錄3宗買賣
「窩山」物業樓齡普遍40年以上，呎價由5000餘至8000餘元，較同區豪宅屋苑落後。「窩山」每月平均有3至4宗買賣，樓價500餘萬至1000餘萬元。
山上1500方呎或以上的大單位選擇較少，當中只有鼎峰大廈、麗苑、瓊苑、文星樓、明德園、恒信園、嘉鳴閣及公主台部份單位，呎價一般較高。當中最具指標性為恒信園，共提供約320個單位，面積由1050至1650方呎，每月平均有一、兩宗成交，近期呎價升至7000元水平。