【九龍塘賣地入市系列 本周一至周五】座落九龍塘傳統豪宅地段，兼與41校網內最具名氣的兩大學校──喇沙小學及瑪利諾修院學校為鄰的根德閣，縱使物業樓齡舊又無康樂設施，前臨馬路、車聲入屋兼沙塵滾滾，但仍吸引家長客；而且單看實用率最高達91%的優點，已非一般新派豪宅可比。
根德閣已屆30年樓齡，只設停車場，身價卻不受此影響。政府8月出招打壓樓市前，物業成交呎價高企9000至1萬元水平，超越97年樓市高峯期。當然，與區內新派豪宅呎價普遍超過1萬元相比，價差仍十分明顯，不過考慮到樓齡及配套的差異，市況表現亦屬正常。其後，何文田及九龍塘地皮相繼拍賣，但整體市況仍膠着，根德閣則持續出現封盤情況，雖然未見明顯加價，但議價幅度十分窄，可見這名廈仍寶刀未老。
不連天台 91%實用
根德閣現有貼市價盤源不多，放盤呎價最平8800餘元，包括地下及頂層戶各一，以後者景觀較開揚，惟電梯不達，要行樓梯上落。
今次介紹這伙頂層戶，面積1414方呎，可惜不連天台，欠缺戶外空間賣點，但實用率高達91%，以及屬區內罕有的四房類別，具備「廳巨房多」的過人之處，現時叫價1250萬元，相比同類放盤索價1300萬元，低約4%。
客飯廳空間極闊落，可隨意陳設多組家具，佈局全不用費神，尤其超大碼曲尺形梳化置身其中，綽綽有餘，餘下地方鬆動，自在無拘束的感覺油然而生。外接半圓形大露台，足夠一家大小倚欄聊天，而欄河附設花架供栽種盆栽，增添綠意及生活閒情。對出向界限街樓群有一段距離，可惜樓下界限街行車流量高，有明顯車聲入屋情況。
飯廳中央放6人餐枱，仍有闊落通道，側旁與廚房部份間隔牆造鏡櫃，具採光作用，另巧妙利用與客廳一壁擺放鋼琴。
外望樓景 套房闊落
4間睡房分佈客廳兩翼，避免走廊太長問題。套房連套廁及衣帽間，總面積實際較客廳還要大，即使單計套房的寢區亦有約180方呎，隨便放張6呎雙人床在正中央亦可，三邊空間多的是，床邊及床尾尚有餘位放衣櫃及電視地櫃，沒半點擠迫感。
3間客房均約100方呎，好使好用，能容納各式各樣家具。其中兩間向北，外望樓景較近，幸好從樓宇中看到樹景及遠山，不致密封。
記者：溫潤潔
攝影：謝榮耀
模特兒：Yoki（AModel）
優點
‧九成實用
‧四房戶型罕有
‧毗鄰名校
缺點
‧前臨界限街車聲吵耳
‧欠缺康樂設施
‧樓齡大
‧成交疏落欠參考
間隔：4房（1套連衣帽間）2廳；另工人套房
實用率：91%
呎價：8840元
備註：連車位；電梯不到
租值：3.2萬元
回報率：3.1厘
資料來源：中原九龍塘喇沙利道A組分行
主要資料
地址：九龍塘界限街131至139號
座數：5座
住宅樓層：9至11層（連地下計9至12層）
每層伙數：2至6伙
單位總數：150個
建築面積：1021至1692方呎
實用率：85至91%
間隔：3至4房
落成：1980年
發展商：新地
管理公司：康業
管理月費：每呎約1.2元
設施：停車場
備註：1至4座住宅樓層由地下起，5座由1樓起
校網：小學41網；中學九龍城區
屋苑概況
首4座頂層戶電梯不達
根德閣有5座，首4座分前後排而建，各座每層兩伙，2及4座向南望界限街樓景，1及3座向北，望瑪利諾修院學校及牛津道遊樂場。1至4座標準單位面積1459及1613方呎，頂層屬縮則戶，地下及1樓部份單位縮則，亦有特大的戶型，面積由1203至1692方呎。除了地下及個別1樓單位外，戶戶設半圓形大露台，惟地下無景可言及無花園，頂層電梯不到及無天台，放盤呎價較同座標準樓層低一成多。
屋苑入場費1050萬
第5座每層6伙，A、B及F室向南，C至E向北，分別望界限街樓群及牛津道遊樂場，單位面積介乎1021至1199方呎，屬入場之選，但各戶不設露台，頂層則因電梯直達及連天台，樓價較同座標準戶高。
中原地產分區經理鄭碧娟表示，根德閣總數150伙，業主身家豐厚，個別業主搬走後也寧願丟空不賣，所以向來放盤偏少，政府賣地後，進一步出現封盤情況，由原先近20個減至少於15個，貼市價約佔5個，以向南有車聲單位叫價較平，向北因清靜叫價較高。入場銀碼最低為1個中層1021方呎單位，索價1050萬元，呎價逾萬元。
她說，業主態度惜貨，叫價強硬，議價幅度1%內，亦導致成交稀疏。今年以來暫錄3宗，3月1個頂層單位，以呎價6500餘元易手後，4月及7月成交呎價逾9000及1萬元。
同區市況
碧華花園最平叫1200萬
與根德閣同屬老牌屋苑，附近就有碧華花園，規模更大，有10座共480伙，實用率逾90%，間隔優勝，分前後兩排而建，以1至5座A及B室景致最佳，向外圍望喇沙書院綠油油的球場，6至10座A及B室向界限街有車聲，這兩類單位面積1742方呎，至於各座向內圍的C及D室彼此樓望樓，單位面積1308方呎。
新德園呎價約1.3萬
中原地產分區經理鄭碧娟表示，碧華花園放盤約30個，向樓景及界限街放盤，呎價均9100餘元起，最平1個1308方呎放盤，入場費1200萬元，呎價9174元。優質向球場景連約放盤，面積1742方呎，叫價2300萬元，呎價逾1.3萬元。此外，有1個望球場景的頂層放盤，同樣電梯不到，叫價1880萬元，呎價逾1萬元。
另一組老牌屋苑新德園，設排屋及3層高分層單位，物業級數更高，單位面積更大。現時放盤約10個，分層僅1個，面積2009方呎，叫價2600萬元，呎價約1.29萬元。1幢2419方呎排屋放盤，叫價3200萬元，逾1.3萬元。
配套設施
純住宅區消費外求
根德閣對出有多線巴士及小巴，穿梭九龍城及觀塘。
行往太子道西，有車往旺角及尖沙嘴。由於屬純住宅區，只有少數設商舖，並以教育中心居多，快餐小食僅一兩間，普遍居民往九龍城及旺角消費。
另外，九龍塘名校特多，喇沙小學、瑪利諾修院學校及嘉諾撒聖家學校等，是眾多家長心儀選擇。私校九龍塘宣道小學成績不俗，並以重視音樂發展而聞名。
明日預告
翰林苑
