【九龍塘賣地入市系列 本周一至周五】九龍塘兼擁名校網及傳統豪宅區兩項優點，雖然普遍物業樓齡老舊、設施欠奉，亦缺乏壯麗景色，甚至搭港鐵購物飲食要駁車等，對於追求高尚住宅區環境的用家，這些不足之處都不重要。
樓齡普遍逾30年的廣播道沿線物業，平均每月有10餘宗成交，兩房戶300餘萬元有交易，細碼三房戶亦僅400餘萬元，對有意進駐這個全港數一數二靚校網地區的家長客而言，接受不到這些所謂的物業缺點，根本不會選擇此區，或者索性購買豪宅屋苑新貴。
不設套房 裝潢平實
廣播道上暫時已入伙的年輕物業只有兩組，包括區內最後一幢的摩天高廈嘉皇臺，以及本欄昨介紹的星輝豪庭，前者入場門檻高，後者以樓價較相宜見稱。不過，星輝豪庭單位面積逾1400方呎，現時最低消費亦逾1000萬元。其實，同樣是三房戶型，廣播道上一眾落成於70年代的物業，主打600餘至800餘方呎一類，最可惜是普遍沒有套房，但內櫳方正見使的舊樓賣點，足可彌補間隔缺憾。
正如是次介紹的寶能閣單位，812方呎，三房巨廳間隔實而不華，開價618萬元，呎價7611元，屬同類物業中上價水平，但銀碼方面就容易負擔得多。物業最平放盤更低至450萬元，但卻缺乏設施。
單位內櫳幾乎沒有虛位可言，大門旁是深長形的廚房，客飯廳在大門另一邊，三房一廁分佈大廳一端，門位集中，對大廳家具擺位無影響。全屋不設窗台，巨廳面積近300方呎，其中兩間睡房均有逾80方呎的室內空間，即使作為衣帽間的細房，亦足夠擺放多組呈凹字形排列的大衣櫃。對一定要有兩個廁所的家庭客而言，這類三房一廁戶型全無吸引力，但可換來均衡的廳房空間，孰好孰壞，見仁見智。
選擇舊廈，內櫳質素是首要關注環節。此戶業主多年來不斷翻新家居，大大小小工程合共花費近80萬元，日常保養得宜，尤以近年翻新過的廚房最企理，用料並無脫節的感覺，唯一要考慮是裝潢款式並非近年的非黑即白潮look，好此道者要留意。
全屋不見太多入牆家具，基本的地磚牆紙屬大路款，欠驚喜，卻多了一份清雅觀感。
享遠山景 惟有西斜
廣播道上物業樓層不高，普遍單位景觀欠開揚，此戶享有西北遠山景致，雖有西斜，而且前方馬路有車聲，但正望藍天白雲與翠山綠樹，景色頗怡人，要挑剔是前方大廈通道水泥地面「一忽忽」，對面商業電台外牆名字已拆去，遺留的漆黑印記觀感怪怪的。
另外，大廈維修保養亦是舊廈物業的重要環節，寶能閣早年已完成翻新，外牆及大堂仍覺光鮮。
記者：伍志輝 攝影：黃耀興
模特兒：Kiko（StageModels）
優點
‧實用率高
‧銀碼較細易負擔
‧近聯合道出入較快捷
缺點
‧樓舊欠配套
‧標準戶不設套房戶型
‧購物飲食搭港鐵要駁車
間隔：3房2廳
實用率：81%
落成：1974年
呎價：7611元
備註：連車位
租值：2.2萬元
回報率：4.3厘
資料來源：美聯九龍塘分行
主要資料
地址：九龍塘廣播道10至12號
期數：2期
座數：2座
住宅樓層：10層
每層伙數：8伙
單位總數：160個
建築面積：407至812方呎；複式1013至1624方呎
實用率：81至87%
間隔：2至4房
落成：1974至1975年
設施：停車場
校網：小學41網；中學九龍城區
物業介紹
放盤不足10伙 入場費450萬
位處商業電台對面的寶能閣，斜下方是興建中的信和廣播道1號地盤。寶能閣共建兩座，提供地下單位連花園、1至8樓標準單位，以及9、10樓複式戶連天台。
美聯物業高級區域經理林彩霞表示，這類落成於70年代的舊樓，普遍只有實用面積，建築面積通常是市場慣用的「約定俗成」講法。如寶能閣1期標準單位面積大致分為623、631及812方呎3類，地下連花園戶面積略細，即俗稱的縮則戶，最細僅約500方呎，複式戶面積由1246至1624方呎。2期單位面積略細，標準戶分507及615方呎兩類，地下連花園單位只有部份出現縮則情況，最細僅407方呎，至於複式面積則由1013至1230方呎。
六百餘呎有三房
間隔方面，分為一般兩房、615方呎細碼三房、812方呎大碼三房及複式四房多種。
景觀則以樓景、街景及遠山景為主。物業設有電梯，地下低層及地庫為停車場。
林彩霞指出，寶能閣座落廣播道地勢較低路段，由於旁邊是香港電台及商業電台，部份向西北單位可保開揚遠山視野，而毋須如較高地段物業的遠山景單位般，要承受背靠龍翔道或獅子山隧道公路帶來的車聲噪音。同時，物業距離山下聯合道不遠，基本上可步行下山，選搭設於聯合道上的多條巴士路線出入外區。
現時物業放盤不足10個，複式戶佔3個，最平為2期1013方呎複式，開價730萬元，標準戶放盤叫價由450萬元起。
同區市況
碧麗閣規模大 388萬有交易
廣播道沿線共有20餘組落成於70年代的舊式中密度住宅，樓高一般9至11層，部份可矮至6層。普遍物業皆設電梯，惟部份物業電梯不到頂層。普遍單位面積由500餘至1000餘方呎，部份逾千呎戶設有露台，當中最熱門是600餘至800餘方呎一類。統一賣點是實用率高，共通缺點是物業無康樂設施。
區內舊樓以單幢式或兩幢小型屋苑為主，當中較出名是享地利的寶能閣及偉錦園、地勢高景開揚的萬寶閣、樓齡相對較新兼具一定知名度的嘉栢園及嘉翠園、戶型特大的翠華園及康樂閣等。
舊樓群中最具規模的是碧麗閣，共建8座，單位面積約500至約1200方呎，幾乎涵蓋此區舊廈的各類單位戶型。由於碧麗閣部份座別低層單位外望護土牆，而大部份單位望近樓景，加上盤源較多，不乏筍盤選擇。
美輪閣低層呎價6250
美聯物業高級區域經理林彩霞指出，現時廣播道沿線物業約有50個放盤，400萬元以下的放盤僅三兩個，其中一個為碧麗閣低層571方呎單位，叫價388萬元，呎價6795元，屬該區最平。至於最熱門的600餘至800餘方呎三房戶型，一般放盤叫價徘徊400餘萬至700餘萬元，呎價最平是美輪閣低層800方呎單位，不連車位叫價500萬元，呎價僅6250元。
區內舊廈逾千萬元之選多屬複式及連花園特色大戶，標準戶中以提供全街最大碼單位的康樂閣身價最高，單位面積1440至1550方呎，屬三房連套房間隔，另附露台及工人套房，惟實用率不足75%。
物業配套
靠小巴出入 購物須駁車
廣播道屬純住宅區，除碩果僅存的兩間電台及港台電視大廈外，就只有兩個休憩公園和一所教堂。日常購物飲食要駁車，最近可到港鐵樂富站旁的樂富廣場，有街市、超市，想要高消費可到九龍塘站旁的又一城，有名店、戲院、溜冰場。
廣播道上有專線小巴及巴士接駁，小巴沿廣播道行駛，踏出家門即可截小巴，不可說不方便。
另外，廣播道是外區客進駐小學41網的熱門地段。區內亦有不少有名氣的幼稚園及中學，甚至有大專學院及國際學校。
明日預告
根德閣
