《九龍塘賣地入市系列 本周一至周五》
九龍塘義德道地皮明日拍賣，市場對賣地成績普遍寄予厚望，同區業主封盤加價之聲不絕，與整體樓市在利淡消息並存下表現牛皮大相逕庭。畢竟，九龍塘作為傳統豪宅地段，擁有名校網、市區地利、中低密度居住環境等賣點，是樓價最強的支持。在豪宅不死大趨勢下，區內不乏上升潛力。本欄將一連五天介紹區內多個新舊分層物業，包括指標豪宅、特色大戶、老牌名廈及進駐之選，樓價由數百萬至半億元不等，給予想入市者作參考。
九龍塘義德道地皮毗鄰的大型豪宅屋苑畢架山一號，8月份成交萎縮，截至24日，全月僅3宗買賣，較7月大減七成半。平均呎價約12900元，較7月升2.4%。由於賣地在即，放盤業主均觀望，約三成業主封盤，目前約100放盤中，貼市叫價僅佔半數，而肯入市者集中吸納優質單位，因此才產生量跌價升的「怪現象」。是次介紹的自製複式單位，業主於賣地前提升叫價，加幅逾9%至5000萬元，可見市場對後市的樂觀態度。
內園通道斜路多
九龍塘為傳統豪宅區，區內大部份物業均有一定樓齡，畢架山一號屬罕有年輕屋苑，兼備會所設施和完善配套及管理，已晉身為區內新一代指標豪宅。
畢架山一號佔地極廣，16座樓高8至15層的中密度住宅依山而建，除第1至3座呈一字排向歌和老街外，其餘13座物業呈「S」形排列，減低樓與樓之間的壓迫感，單位景觀也較有保障。各座向南或東南的單位，可俯瞰整個九龍塘低密度住宅區，遠眺維港；向東單位望內園會所，高層望鯉魚門海峽及舊機場海景；至於向西南至西北的單位，則外望山景。不過，由於物業內園通道斜路多，老人家或小朋友出入要小心。
標準單位面積由1277至1954方呎，特色單位包括相連及複式，總數不足30個，面積由2221至2900方呎。另有約30個連花園或平台單位，分佈於第1至6座及15至19座地下及1樓。屋苑604個單位中，原裝相連及複式戶比例不足半成，盤源矜貴，二手放盤可遇不可求，有買家會轉而購入兩個單位，自行打通成相連或複式，個別面積較原裝特色戶還要大。
如以下介紹放盤，由兩個1326方呎原裝三房單位組成，業主斥資150萬元重組間隔及裝修，由原來六房雙套四廳，改成四房雙套兩廳，糾正原則廳大房細的新樓怪現象。
拆房擴闊大廳
下層原裝飯廳改成特大玄關，加建的樓梯亦設於此。原裝客廳改作飯廳用，6人圓桌置中，外接露台，光猛通爽。走廊原裝兩個細房拆去，空間改做客廳，梳化背靠窗台，對面放電視櫃，之間距離充足。套房保留原裝間隔，窗台加建枱面成書枱，地方相當鬆動。
上層間隔改動更大，近入口廚房改成貯物房。外接露台的原裝客廳，改成房間，並以落地玻璃做間隔，將露台光源引入。房間間隔四正好用，床頭及床尾分別建有書櫃及衣櫃，周邊有大量活動空間。兩個原裝細房合併成長形大房，一邊寢區加建地台，一邊建書枱及衣櫃，佈局分明。
重新佈局後，室內各部份均覺寬敞闊落，惟原則客廁及工人套房無窗侷促的問題，怎也解決不了。另外，全屋廳房均向西南偏西，西斜悶熱亦不能改變，幸外望翠綠山景，景致尚算開揚。
記者：蔡家儀 攝影：孔慶初
模特兒：Venessa（AModel）
《優點》
‧名校網指標屋苑
‧樓齡新會所豪
‧戶型選擇多
《缺點》
‧睡房細
‧內園斜路多
‧部份浴室無
間隔：4房（2套）2廳；另2露台、工人套房、衣帽間、貯物房及2冷氣機房
實用率：77%（不計窗台）
呎價：18854元
備註：連車位
租值：8萬元
回報率：1.9厘
資料來源：利嘉閣何文田分行
主要資料
地址：九龍塘筆架山1號
座數：16座
住宅樓層：8至15層
每層伙數：2至6伙
單位總數：604個
建築面積：1277至1954方呎；相連2258至2391方呎；複式2221至2900方呎
實用率：77至80%（不計窗台）
間隔：3至4房；相連4房；複式5房
落成：2004年
發展商：長實
管理公司：高衞
管理月費：每呎約1.85元
設施：會所、停車場及邨巴
校網：小學41網；中學九龍城區
配套設施
處名校網購物須往附近
屋苑會所設施齊全，個別更較有特色。設施包括有室內外泳池、水族館、多功能活動室、水療及按摩室、名酒雪茄鑑賞室、圖書館、智能遊樂室及美容室等。
屋苑提供穿梭巴士往返港鐵九龍塘站。屋苑設有兩個入口，近歌和老街的第1至7座較近港鐵站，步行5至8分鐘可抵，但沿路「無瓦遮頭」，難免日曬雨淋。
至於近義德道的第15至19座，可乘搭途經門外的29B專線小巴到九龍塘站，車程3至5分鐘。九龍塘站毗鄰有大型商場又一城，有超市、名店、戲院及溜冰場，吃喝玩樂設施齊。
另屋苑座落小學41網，著名小學有喇沙小學、嘉諾撒聖家學校、瑪利諾修院學校（小學部）等，還有多間知名幼稚園、國際學校，更有兩所大學，故該區物業一直廣受家長客追捧。
名人業主
趙國雄單位升值1.8倍
屋苑隸屬家長最趨之若鶩的其中一個名校網，已為人母的其士太子女周蕙蕙及藝人夫婿吳家樂，以及王氏港建均持有畢架山一號單位。至於藝人邱淑貞，04年10月以1851萬元購入1948方呎單位，呎價9502元，持貨近一年後以1960萬元沽出，獲利109萬元，升值僅6%。
同期入市的長實執行董事趙國雄，04年8月份以1170萬元買入1947方呎單位，呎價6009元，惟趙一直持貨至今，估計單位市值已升至約3300萬元，升值1.8倍。另外，資深炒家鄭躬明兄弟及仁濟醫院前主席吳守基，均持有屋苑單位。
屋苑市況
業主封盤成交量大減
利嘉閣地產分行經理莫海榮表示，義德道地皮自上月被勾出後，區內業主紛封盤或提價，其中畢架山一號約三成放盤業主封盤，令成交量大減。
入場費1600萬
8月份3宗買賣均於月初錄得，3座低層D室，1466方呎，作價1920萬元，每呎13097元；5座中層B室，1509方呎，成交價1800萬元，每呎11928元；6座中層B室，1424方呎，作價1950萬元，每呎13694元。3個單位均屬向南或東南的靚座向遠景戶。
屋苑6、7月份尚有逾130個放盤，踏入8月縮減至約100個，當中叫價貼市者僅佔半數。其中5座低層向北望山景的放盤，1363方呎，開價1600萬元，每呎11739元，為現時叫價最平的單位。特色單位封盤或反價情況更加嚴重，現時該類單位放盤不足10個，除兩個叫價每呎低於2萬元，其餘呎價由2.3萬元起，入場費4800萬元。
明日預告
星輝豪庭
