【本報訊】數年前已有發展商覬覦的九龍塘義德道地皮，其中1號地皮明日拍賣。乘着近期不斷有九龍地皮呎價破萬元之勢，加上政府再容許合併毗鄰土地發展，業界預計，九龍區將會再多添一幅樓面地價每呎過萬的地皮，甚至可能刷新九龍地價的新高，每方呎樓面地價有望挑戰逾1.4萬元水平。
記者：林志光 湯家明
義德道1號地皮曾先後被嘉華國際（173）及宏安集團（1222）試勾失敗，直至早前才有發展商成功以6.59億元勾出。宏基測量師行董事陳昌傑表示，為了能夠盡用該地皮，發展商只可以興建分層住宅單位，參考附近畢架山一號的二手造價，保守估計該地成交價約9億元。不過，由於地皮涉資不多，加上屬傳統豪宅地段，中型發展商也可爭奪，當日成交價隨時因競爭激烈而不斷推高至每呎樓面地價逾1.2萬元。
可與毗鄰地合併發展
韋堅信測量師行估價部董事林晉超指出，豪宅地皮受歡迎，九龍塘土地供應又少，發展商求地甚殷，而地皮將來容許與毗鄰義德道3及5號合併，共享會所及停車場設施，可取得更佳佈局，相信能夠吸引中至大型發展商爭奪，成交價估計可達11億元，每呎樓面地價逾1.4萬元，打破今年6月何文田忠孝街地皮創出的1.254萬元樓面呎價的九龍區紀錄。
威格斯資產評估顧問執行董事張宏業也認為，地皮可以合併鄰地發展，發展商出價將會更勇進，估值可由原來的9.45億元，調高約10%至10.4億元。
然而，萊坊測量師行執行董事陳致馨認為，兩幅義德道地皮雖然可以合併發展，但激烈競爭，未必由同一發展商或財團投得，因此他撇除這個因素，並參考同區二手成交，以及最近賣地成績，他估計，該地成交價9.3億元，每呎樓面地價約1.2萬元。
可吸引中小型發展商
中原測量師行董事總經理黎堅輝表示，明日拍賣地皮位處九龍傳統豪宅區，地段比兩周前拍賣的何文田亞皆老街地皮更優越，而且義德道地皮規模較小，能吸引中小型發展商競投，料樓面呎價會更高，估計呎價1.2萬元。香港置業行政總裁李志成則指，豪宅供應短缺，即使近日樓市氣氛轉淡，相信無礙發展商競投地皮意欲。
地皮向來有價，何文田前山谷道邨2期逾百億地王，便以樓面呎價12540元高價成交，兩周前亞皆老街前民安隊訓練中心則以樓面地價每方呎10399元成交，義德道1號地價有望挑戰九龍地皮新高價。
政策陰霾
地產股料只有短暫刺激
地產分析員普遍預期，明天政府拍賣九龍塘義德道1號豪宅地皮，勢必引來多家發展商競投，成績將會相當不俗，成交價至少9億元，但由於市場擔心特首10月公佈施政報告時，再推遏抑樓價措施，在政策陰霾下，賣地對地產股的刺激作用較短暫。
建銀國際證券研究部執行董事顏偉洪估計，義德道地皮成交價為9億元，不排除搶高至11億至12億元，短期可刺激地產股回升，但住宅樓價已累積一定升幅，加上政策陰霾，市民未來6至9個月將謹慎入市，可能限制樓價升幅，影響地產股走勢。
一名歐資證券行地產分析員指出，長實（001）本月中在政府推出遏抑樓價措施後，高價連取何文田及紅磡兩幅地皮，地產股都只是有短暫升勢。雖然義德道地皮將會多人搶，但因項目規模始終較細，指標作用不大，對整體投資氣氛影響有限。他估計，地皮成交價8.8億元。