【本報訊】政府上周出招壓抑樓市，投資者乍現信心危機，散戶對後市極度審慎，有意入市者比例由前周的2.27%，跌至上周0%，是蘋果散戶調查自97年8月開始以來第3次出現。證券界相信3招14式難免對樓市造成震盪，地產股沽壓未完，預期周內將成淡友發炮重點，料跌幅或超過半成。記者：黃武榮
蘋果散戶調查逢周五晚進行，翻查過去兩次散戶零入市紀錄，已倒數至06年1月6日及08年2月8日，港股往後一個月內分別微升0.55%及跌4.1%。至於看好後市的散戶指標上周為13.01，較前周的15.45再跌。
港股或下試20500關
壓抑樓市消息甫出，新盤及二手市場急降溫，滙業財經證券部主管熊麗萍指，消息勢將打擊新盤銷售，交投將告萎縮，當中以銷售中高檔以至豪宅為主的新地（016）、信置（083）及嘉里（683）影響較大。她補充，除非周內中移動（941）及內銀股業績有驚喜，否則恒指在地產股拖累下，港股今料跌穿21000關口，下一級支持退返至20500水平。
康宏證券及資產管理董事黃敏碩同意，今次出招肆意令樓價下跌，短期一二手交投將買賣兩閒，而外圍宏觀形勢不明朗，恐令港股雙失（失守二萬一及牛熊分界線），恒指防線將後移至20500至20700。
禁摩貨長實變輸家
麥格理早前報告指，嘉里旗下豪宅佔其資產淨值（NAV）比重超過30%，是發展商中豪宅比率最高，其次是信置的22%。嘉里下半年除開售鴨脷洲南灣外，重點項目包括黃大仙親仁街項目。而禁止樓花摩貨轉售，長實旗下即將開售的大圍名城二期及馬鞍山天宇海將首當其衝，兩項目涉及2500單位，或成為新例下的大輸家。
美股頹勢未止，主要藍籌上周五在美國預託證券（ADR）偏軟，長實及新地ADR較港收市低約1%，統計十隻最重磅藍籌，合共推低大市約65點。上周五收市前，春江鴨大舉沽空及拋售地產股，當中以新地沽空比率達34%最高。
影響心理
券商未降地產股評級
政府與金管局上周五聯手推出新招來壓抑樓市炒風，證券界普遍認為，在心理影響下，住宅成交量將減少，地產股短期有沽壓，但由於息口低企、市場資金充裕及住宅供應不足，樓價難大跌；明天政府賣地成績如何反映發展商對後市取態，也是關鍵。
料港樓市不會大跌
三名來自美資及歐資大行的地產分析員異口同聲表示，新招不會導致本港樓市大跌，無意調低地產或地產股的投資評級。
一名美資行分析員表示，雖然樓價未必大跌，但投資者最怕政策風險，若政府今次推出新招未能令樓價大跌，市場會憂慮政府再推新招。市場擔心政府落重藥壓抑樓市可能影響地產股走勢，這情況對於本港住宅項目比重較多的地產股不利，資金可能換馬至收租股。
花旗證券預期新措施主要影響炒家，短期交投量將減少。該行估計，信和置業（083）等以住宅為主的發展商可能受壓；建議買入長實（001）及領匯（823）。
收緊按揭
銀行生意短期受損
金管局推出收緊按揭措施，銀行界人士相信，短期影響銀行生意在所難免，但相信長遠若能令樓市健康，對銀行業務的穩定性屬好事。銀行界認為，這次措施不會令樓價大跌，而以市場現時貸款與估值比率（loan-to-valueratio）平均約60%來看，不會大舉出現負資產問題。
一大型銀行主管指出，美國表明息口會維持低企一段時間，料港府鑑於息口一、兩年難見調升下，卻不能甚麼也不幹，故推出收緊措施，認為最受影響應是這次升浪中的置業人士。
就銀行需為客戶進行息率壓力測試，渣打香港個人銀行業務抵押貸款部主管文偉成稱，該行在計算客戶償付能力時，均以計劃中的最優惠利率上限水平釐定，一般借20年期按揭的客戶在建議的壓力測試中皆沒有問題，借款比率均維持於6成之內，而該行LTV比率少於50%。
打擊消費
奢侈品銷情受影響
股市、樓市向來為零售業領先指標，股樓調整產生負財富效應，打擊消費信心，但反應通常滯後。
珠寶首飾零售商謝瑞麟（417）負責港澳地區零售業務的集團總經理吳冠強表示，如果股樓表現疲弱，奢侈品銷情無可避免受影響，「畢竟容易錢係搵少咗，心理上自然沒有好景時咁疏爽。」但他強調，現時內地旅客生意佔集團香港營業額60%，他們繼續是增長動力，對下半年銷情保持審慎樂觀。
恒生高級經濟師范婉兒相信，政府今次降低按揭成數，收緊置業者供款與入息比率，將有效令樓價調整，但效果不會如90年代初顯著。她又指除了樓市外，零售市道更多受經濟及就業前景影響，相信外圍經濟及出口轉趨疲弱，毋須待樓價下跌，本港零售業增長已放緩。
