港島及新界均有不少具規模的洋房屋苑，惟獨九龍區十分匱乏，洋房選擇集中九龍塘或何文田加多利山，惟大部份樓齡較高又或是規模較細。何文田京士柏山算是九龍區較大型的屋群，提供42座洋房，位置自成一隅，有嚴密的保安及完善的管理，更提供大型會所設施，難怪吸引城中名人富豪聚居。
京士柏山屬市區罕有的低密度豪宅屋苑，座落分支山路，位置自成一隅，周邊盡是茂密叢林，環境天然優美，充滿大自然氣息。而驅車往旺角或尖沙嘴鬧市，不過5、6分鐘車程，出入非常方便。42座洋房及7座分層住宅均有私家門牌，洋房樓高3層，面積由2866至4268方呎，提供四房及五房間隔，地下連私家花園，面積由299至1347方呎。
連花園戶呎價貴三成
7座低密度分層住宅，共提供86個單位，面積1608至2326方呎，間隔三或四房。6個頂層複式連天台單位分佈在70、78及80號，面積3293至3335方呎，屬五房戶型，盤源最矜貴。另14個地下連花園單位，呎價較標準單位高約三成。
京士柏山不論洋房或分層，景觀以大片綠林為主，只有少數向西南的高層單位，景致較佳，可遠眺維港景。
京士柏山洋房實用率不足七成，間隔細碎欠大宅氣勢，介紹的雙號屋，業主約兩年前斥資300萬元裝修，粉飾後空間感略為提升，尤其客廳及主人套房。
300萬豪裝客廳佔全層
現時5個洋房放盤中，介紹洋房質素最高。洋房高3層，地下全層為客廳，空間尚算寬敞，放置灰色曲尺梳化及白色茶几，佈置時尚簡潔。客廳外接花園，廣種盆栽外，更建有魚池，與周遭環境非常配合。
1樓設飯廳，除6人圓餐枱外，尚可容納兩組飾櫃及梳化，地方仍覺鬆動。廚房以趟門分隔，內櫳呈長方形，建有曲尺廚櫃，設施齊全。1樓另有兩房，一個呈方形，另一呈長形，均有窗台，但地方尚算見使好用。
2樓有兩個套房及偏廳，向西南的主人套房，寢室寬敞，內設衣帽間，套廁建有大型按摩浴缸及淋浴間。細套房加建地台，佈置工整兼盡用空間。
記者：蔡家儀 攝影：黃耀興
模特兒：Winnie（AModel）
間隔：4房（2套）3廳；另衣帽間及工人套房
呎價：23522元
備註：車房可泊兩部車
租值：13萬元
回報率：2厘
資料來源：利嘉閣何文田分行
電郵：mailto:[email protected]
主要資料
地址：何文田京士柏山道1至98號
座數：洋房42座；分層7幢
住宅樓層：洋房3層；分層6至7層
每層伙數：分層2伙
單位總數：洋房42座；分層86個
建築面積：洋房2866至4268方呎；分層1608至2326方呎；複式3293至3335方呎
實用率：分層69%；洋房68%
間隔：3至5房
落成：2000年
發展商：恒地
管理公司：置邦
管理月費：每呎約2.7元
設施：停車場、會所及邨巴
校網：小學31網；中學油尖旺區
屋苑市況
分層戶2400萬入場
利嘉閣地產分行經理莫海榮表示，京士柏山今年錄得約8宗買賣，洋房僅佔1宗，於上月易手，呎價18537元。分層單位成交呎價介乎1.1萬餘至1.3萬餘元，特色單位呎價貼近1.7萬元。
15伙放盤 洋房成交疏
屋苑現有約15個放盤，洋房佔5個，包括一個面積最大的4268方呎大屋，叫價8800萬元；其餘3000餘方呎洋房，叫價由6500萬至8000萬元，每方呎約2萬至2.3萬餘元。現有放盤中，約10個為分層戶，叫價每方呎1.3萬元起，入場費2400萬元。屋苑暫無特色單位放售。
九龍區具規模的洋房屋苑，選擇極少，樓齡較新的有九龍塘畢架山峰，全數22座洋房，今年無成交，最新一宗為去年易手的雙號屋，3711方呎，以7283萬元成交，呎價19625元。
畢架山峰現時只有1個洋房放盤，面積3780方呎的單號屋，叫價1億元，每方呎26455元。
另外，即將入伙的何文田半山壹號洋房，全數7座已沽清，平均呎價約2萬元。現有1個放盤，單號屋，3698方呎，叫價9500萬元，每方呎25690元。
配套設施
會所設施齊 有免費邨巴
屋苑會所設施完善，備室內泳池、桑拿浴室、壁球場，乒乓球及桌球室等，並設有免費邨巴，接載住戶往返港鐵油麻地站，方便購物及轉車到外區。
由屋苑前往旺角鬧市，只需5分鐘車程，山下有不少小巴及巴士線途經，前往港九均方便。
名人業主
古天樂三年賺68%
去年10月以1.26億購入薄扶林貝沙灣洋房的藝人古天樂，過去8年一直擇居京士柏山，早於02年以2800萬元購入3400餘方呎洋房，至04年細屋換大屋，先斥資6600萬元，購入屋苑面積最大的4200餘方呎洋房，至05年才以4700萬元售出，3年勁賺1900萬元，幅度達68%。
施永青07年買入
泰國前總理他信的女兒，去年7月以4500萬元購入屋苑單號屋，面積3313方呎，呎價13583元。太子珠寶鄧氏於07年中以4300萬元，購入京士柏山雙號屋，持貨至08年4月以5680萬元沽出，不足一年半賺1380萬元。碧桂園主席楊國強，07年底以6000餘萬元，購入屋苑面積最大的4200餘方呎洋房。中原集團主席及經濟機遇委員會成員施永青，07年以7138萬元買入屋苑雙號示範屋，面積4200餘方呎。運輸及房屋局局長鄭汝樺，00年以2828萬元向發展商購入京士柏山複式單位，3300餘方呎。
京士柏山70號低層A室，1861方呎，去年7月以1930萬元易手，呎價10371元。原業主為有「摩王」之稱的投資者黎汝遠，07年以1910萬元購入，蝕使費離場。
成交單位個案表
雙號屋3226方呎 成交價：5980萬元 呎價：18537元
成交月份/備註：7月/4房 租值/回報：12.0萬元/2.4厘
76號低層1841方呎 成交價：2480萬元 呎價：13471元
成交月份/備註：7月/豪裝 租值/回報：5.8萬元/2.8厘
71號高層1841方呎 成交價：2380萬元 呎價：12928元
成交月份/備註：6月/3房 租值/回報：5.5萬元/2.8厘
72號中層1841方呎 成交價：2138萬元 呎價：11613元
成交月份/備註：5月/3房 租值/回報：5.2萬元/2.9厘
73號地下2156方呎 成交價：3600萬元 呎價：16698元
成交月份/備註：3月/連花園 租值/回報：8.0萬元/2.7厘
放盤單位叫價表
雙號屋3323方呎 叫價：7200萬元 呎價：21667元
備註：4房 租值/回報：12.0萬元/2.0厘
單號屋4268方呎 叫價：8800萬元 呎價：20619元
備註：5房 租值/回報：15.0萬元/2.0厘
雙號屋3226方呎 叫價：6500萬元 呎價：20149元
備註：4房 租值/回報：12.0萬元/2.2厘
雙號屋3401方呎 叫價：6800萬元 呎價：19994元
備註：4房 租值/回報：12.0萬元/2.1厘
72號低層1841方呎 叫價：2400萬元 呎價：13036元
備註：3房 租值/回報：5.0萬元/2.5厘