物業投資中，究竟哪類賺錢能力較高？筆者根據政府部門如差餉物業估價署等之網站資料，按四個時段分析住宅、商舖及寫字樓的投資回報，30年長情型，即由1981年至2010年；16年中情型，由1994至今；後沙士型，由03年至今；及醒目中段型，即由1984年至1997年。以每年回報率作比較，所說的回報率是指InternalRateofReturn，但為簡化起見，就當作複利率看待。
長線投資商舖最豐收
長情型期內，商舖勝住宅和寫字樓，中情型期內亦是商舖領先。至於後沙士期內則由寫字樓的投資回報反超前。至於醒目中段型，同樣是投資寫字樓最爽。
這是否代表投資住宅是愚蠢行為？非也。一來住宅差極也沒有在上述四個時段內蝕本，反而寫字樓則有虧損，二來住宅較寫字樓及商舖容易掌握。
純以回報率角度看（圖一），長情型30年來回報率麻麻哋，中情型更不堪，不管是住宅、寫字樓或商舖，均低於5%。只有97年前和沙士後的投資才有看頭。
再以「折現值」賺多少計算（圖二）。所謂折現值（NetPresentValue），就是將未來的收入及支出，用折現率（DiscountRate，假設5%）折算為第一年的現值，可視作「立刻賺或蝕」多少。附圖以100元為本金計算，正負數代表賺蝕。分析結果，長情賺少少，中情的最不濟，醒目中段型賺最多。
鍾維傑
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