樓市把脈:住宅寫字樓商舖哪個跑贏? - 鍾維傑

樓市把脈:住宅寫字樓商舖哪個跑贏? - 鍾維傑

物業投資中,究竟哪類賺錢能力較高?筆者根據政府部門如差餉物業估價署等之網站資料,按四個時段分析住宅、商舖及寫字樓的投資回報,30年長情型,即由1981年至2010年;16年中情型,由1994至今;後沙士型,由03年至今;及醒目中段型,即由1984年至1997年。以每年回報率作比較,所說的回報率是指InternalRateofReturn,但為簡化起見,就當作複利率看待。

長線投資商舖最豐收

長情型期內,商舖勝住宅和寫字樓,中情型期內亦是商舖領先。至於後沙士期內則由寫字樓的投資回報反超前。至於醒目中段型,同樣是投資寫字樓最爽。
這是否代表投資住宅是愚蠢行為?非也。一來住宅差極也沒有在上述四個時段內蝕本,反而寫字樓則有虧損,二來住宅較寫字樓及商舖容易掌握。
純以回報率角度看(圖一),長情型30年來回報率麻麻哋,中情型更不堪,不管是住宅、寫字樓或商舖,均低於5%。只有97年前和沙士後的投資才有看頭。
再以「折現值」賺多少計算(圖二)。所謂折現值(NetPresentValue),就是將未來的收入及支出,用折現率(DiscountRate,假設5%)折算為第一年的現值,可視作「立刻賺或蝕」多少。附圖以100元為本金計算,正負數代表賺蝕。分析結果,長情賺少少,中情的最不濟,醒目中段型賺最多。

鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
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