山頂地王以104億元賣出，有何啟示？「無！」只表示有發展商願意出此價投這幅地，樓面地價每方呎逾3萬元，加埋建築成本、顧問費、稅項及最低利潤等，每方呎賣價需5萬元才makesense。
不是表示開發商對後市樂觀嗎？「錯！」只能說這發展商對後市樂觀，頂多包括與他們競爭但輸了的發展商，其他見貴就收的發展商則未必認同，況且有數個大發展商根本沒競投。
不少業界人士均認為，這代表發展商對後市樂觀。「哈哈！」對這等見好價就說樂觀，見低價就話悲觀的言論，若你相信，隨便你，97年他們亦多這樣說。事前確有數家代理行、估價行以至銀行等，預測山頂地王值104億元或以上，但亦有不少低於100億元，甚至90億元。
拍價高低與後市看法非掛鈎
哪應怎樣看待賣地成績？「視乎你的情況。」舉例，以下人士可能「甚」留意賣地結果：地產代理、炒家、炒賣股票和各種金融產品及工具的股民、地產版記者、常接受傳媒訪問的專家或學者等。至於其他人士可較輕鬆看待，it'sjustapieceofnews。為何？有以下原因。
發展商「玩的game」和一般投資者不同，首先「發展」表示會「起樓」，起樓就有valuecreation（創造價值，注意創造價值不是指作數）機會，如將農地變住宅地。一般投資者只能買賣現貨或樓花，沒有創造價值機會。即就算樓價不升，發展商亦可有錢賺，升就賺更多，但一般投資者要博價升才能賺。第二，發展商通常有多個項目在手，規模性質以至入貨時間皆不同，這項目蝕可有另一個大賺，上市的更有「街外人」陪蝕，但一般投資者未必如是。第三，發展商借貸以億元計，萬一未能還債，是銀行問題多於發展商問題，與一般投資者有別。
此外，上市發展商的遊戲玩法不同，除考慮個別項目賺蝕，股價以至借貸評級更重要，這需評級機構、銀行及機構投資者支持，當中又涉及有沒有「前景」。若某發展商的「土地儲備」不足，其收入前景就會被人懷疑，影響評級及股價。因此發展商或會以較高價入地，日後「有貨賣」比少了利潤重要，否則股價大跌，得不償失。換言之，發展商買地價高低，與其對後市看法未必一致。
何況發展商也可看錯市，不少人以為，發展商人才濟濟，必然對市況看得甚準。然而，掌握市場資訊，有才有財又有勢，並不等同宏觀測市能力必準，一來宏觀分析並非全科學（即非單靠人多錢多便可）的事情，二來他們確會看錯市，不要混淆看市能力和應付市況能力。
鍾維傑
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