鴨脷洲深灣軒毗鄰貴價新盤南灣,雖然物業類型及級數無法直接比較,但兩者同樣坐擁深灣遊艇會及香港仔海峽景色,若純以鍾情遊艇會海景的心態入市鴨脷洲,樓齡僅6年的深灣軒,入場費相對大眾化得多。
今次介紹的物業樓王單位,屬頂層957方呎連天台,大單邊向東南,盡覽深灣、布廠灣至海洋公園全景,內櫳附酒店式品味裝修兼大改間隔,每方呎開價1.2萬餘元,可謂現時深灣軒最矜貴選擇;即使南灣望船廠及黃竹坑方向的1300餘方呎單位,向東北的低層戶呎價亦要1.2萬餘元。
呎價12539 最貴放盤
深灣軒屬中小型屋苑,主打600餘方呎兩房細戶。標準單位中最大碼僅957方呎(最低層6樓942方呎),只設於第3座H室,間隔三房連套房,另附露台及工人套房,屬屋苑大單邊樓王。富臨行負責人傅錦燕表示,現時樓王單位只有3個放盤,2個為中層戶,開價同樣高達1000萬元,呎價10449元;而介紹的頂層戶,開價1200萬元,呎價12539元,為屋苑現時最貴呎價盤源。
此戶享有物業最高層單邊地利,理論上景觀亦是全屋苑最佳之選。全屋廳房甚至廚房及工人房浴室,都享有東南靚座向,外望廣闊的山海景色,與沿岸老舊船廠建築物距離遠,亦未至於大殺觀賞興味的地步。
單位內櫳間隔大改,工程由上手業主包辦,最大犧牲是拆去客廁,以便拉長飯廳空間,並封掉原有正對毗鄰單位浴室的客廁窗戶。客廳及套房與毗鄰細房之間皆屬主力牆,只可拆掉細房的間隔牆。其中客廳旁細房略為擴大,建有入牆大櫃連反床,向飯廳設磨砂玻璃趟門,可完全趟開,令飯廳視覺空間更寬闊。另一間細房則併入套房內,空間略為收窄,改成衣帽間;而套房門位移出至與現有飯廳鏡牆呈水平直線,令間隔更工整。由於原則套房僅約7呎闊,大床只可緊貼窗台擺放,而原有衣櫃凹位設置長形書枱,令寢區得以保留更佳的視覺空間。
入牆櫃多 盡用空間
內櫳改動大,裝潢亦一絲不苟,入牆大櫃特別多,務求用盡有限的室內空間。廚廁保留原裝設備,保養尚可。可惜的是,不計工人廁所,單位只有一個浴室,而且設於套房內,人多家庭會感到不便。至於上落天台必須經過公家樓梯,天台面積414方呎,不設圍欄,僅以地磚為界,原裝提供洗手盆。戶主未有特別粉飾這個戶外空間,原裝地磚仍算新淨。天台是賞景最佳地點,可以欣賞遼闊的黃竹坑群山景色,視野豐富。
記者:伍志輝 攝影:孔慶初
模特兒:Joey(StageModels)
間隔:2房(1套連衣帽間)2廳;另露台及工人套房
實用率:78%(不計窗台)
呎價:12539元
備註:連家電
租值:3.5萬元
回報率:3.5厘
資料來源:富臨行
主要資料
地址:鴨脷洲徑3號
座數:3座
住宅樓層:52至53層(實際43至44層)
每層伙數:8伙
單位總數:1040個
建築面積:628至957方呎
實用率:75至78%(不計窗台)
間隔:2至3房
落成:2004年
發展商:新地及房協
管理公司:康業
管理月費:每呎1.65元
設施:平台花園、會所及停車場
校網:小學18網;中學南區
屋苑市況
盤源劇減 430萬入場
富臨行負責人傅錦燕指出,南灣高價開售,深灣軒放盤業主情緒高亢,封盤加價情況嚴重,導致現時屋苑盤源大幅減少至20餘個,一般放盤加價幅度由5至10%不等。現時屋苑入場樓價為430萬元,為643方呎望石排灣兩房單位,呎價6687元,望深灣兩房戶最平亦要530萬元,649方呎單位,呎價8166元。三房一廁單位入場價608萬元,三房連套房戶最低消費700萬元,逾900方呎樓王要1000萬元方可進駐。
基座設會所鄰近巴士站
特色戶方面,現時頂層連天台放盤有3個,其一為是次介紹的頂層樓王單位,呎價12539元,較1座頂層自製相連戶還要高。該自製相連單位1286方呎,開價1500萬元,每方呎11664元,單位向西北望石排灣,景觀級數有別。最後一個為2座頂層782方呎單位,望深灣,開價850萬元,呎價10870元。
自製相連戶則有3套放盤,其一為上述的1座頂層,其餘兩套分別座落1座中層及2座高層,前者面積1291方呎,屬G、H室打通,大廳窄長,優點是兼享石排灣及深灣雙邊景色,開價1450萬元,呎價11232元。另一套為E、F室自製相連戶,1288方呎,兩戶之間只可打通由大門起計約10呎的牆身,叫價1300萬元,每方呎10093元。
此外,深灣軒物業基座附設住客會所,設施包括戶外海景泳池、燒烤場、健身室、室內多用途運動場等。另外有幼稚園及兩個舖位,一般購物搵食最近要到公屋利東邨商場,又或香港仔市中心,物業大門外有專線小巴前往。步行至利東邨道,有多線巴士前往中環、銅鑼灣、筲箕灣、長沙灣及鑽石山等。
物業背景
前身高級居屋 新地重新包裝
深灣軒原屬香港房屋協會混合式發展項目,原計劃以高級居屋方式出售,其後居屋計劃中止,項目經發展商新地(016)重新包裝,於03年以私樓形式發售。這亦解釋了為何項目坐擁臨海地段,標準單位面積卻不足1000方呎的設計。
物業共建3座,第3座除最低層6樓外,戶戶設露台,加上單位浴室用料較佳,而且最近深灣遊艇會海景,素有樓王座別之稱。樓王座別的樓王單位為H室,亦是唯一面積逾900方呎的大碼三房戶,向東南享單邊深灣海景。
3幢物業 兩房戶佔8成
屋苑細碼三房戶面積700餘方呎,有兩款戶型,1座C室、2座C及H室,面積782方呎,屬三房連套房間隔,皆向東南望深灣海景,惟部份山海視野被前方貴價新盤南灣遮擋;3座G室面積754至769方呎,間隔三房一廁,屬單邊戶,向西北望石排灣之餘,睡房向東北望黃竹坑山景及部份遊艇會。佔屋苑單位總數八成的兩房單位,面積628至670方呎,向西北望石排灣及向東南望深灣皆有選擇。
另外,各座最高兩層的A、B及E、F室,可打通作逾1200方呎的自製相連,其餘層數則只能打通由入口起計,約10呎的牆身,但亦只限於各座隔火層之上樓層。至於各座的C、D室及G、H室,亦可以打通,面積由近1300至1700餘方呎不等,惟打通後大廳呈窄長形,非大路之選。
成交單位個案表
2座高層H室782方呎 成交價:692萬元 呎價:8849元
成交月份/備註:深灣景 租值/回報:1.8萬元/3.1厘
3座低層C室670方呎 成交價:550萬元 呎價:8209元
成交月份/備註:深灣景 租值/回報:1.4萬元/3.1厘
3座高層G室769方呎 成交價:625萬元 呎價:8127元
成交月份/備註:單邊石排灣景 租值/回報:1.6萬元/3.1厘
2座高層D室633方呎 成交價:450萬元 呎價:7109元
成交月份/備註:石排灣景 租值/回報:1.3萬元/3.5厘
1座低層F室643方呎 成交價:429萬元 呎價:6672元
成交月份/備註:石排灣景 租值/回報:1.2萬元/3.4厘
放盤單位叫價表
3座中層H室957方呎 叫價:1000萬元 呎價:10449元
備註:單邊深灣景 租值/回報:2.6萬元/3.1厘
2座高層C室782方呎 叫價:700萬元 呎價:8951元
備註:深灣景 租值/回報:1.8萬元/3.1厘
1座低層H室649方呎 叫價:530萬元 呎價:8166元
備註:深灣景 租值/回報:1.4萬元/3.2厘
3座中層G室769方呎 叫價:608萬元 呎價:7906元
備註:單邊石排灣景 租值/回報:1.6萬元/3.2厘
1座低層E室643方呎 叫價:430萬元 呎價:6687元
備註:石排灣景 租值/回報:1.2萬元/3.3厘