新盤熱賣、二手樓重返97價,加埋周三賣地,以及恒隆地產(101)放榜,今周主角非地產股莫屬。恒指今年至今跌近5%,地產股更為失色,平均跌幅約8%,跑輸大市,更重要是現時地產股每股資產淨值(NAV)平均較現價有超過25%折讓,較過去10年平均15%為高,放榜前追入信和置業(083),回報率好過炒樓。
上次何文田賣地成績有目共目睹,山頂聶歌信山地王周三拍賣,預期發展商出價會更進取。信置作為賣地場上大好友,無論奪地與否,天價成交對旗下豪宅地皮如廣播道一號、大埔白石角、灣仔利東街重建項目,估值皆會提升。
估值似貴實平
反映二手樓價的中原城市領先指數升至81.18,創97年後逾12年半新高。港府推出9招12式後,樓市只短暫放緩,新盤及二手樓極速重現價量齊升。滙豐證券預測未來6至12個月住宅樓價升5%至10%,高盛亦預期今年會升15%。地產商賣樓豐收,股價卻跑輸樓價升幅,並不合理。
估值上,信置預測PE超過20倍,為同業最高,但細心留意,隨着未來兩個年度踏入賣樓豐收期,信置2011及2012年度(6月年結)預測PE將降至16倍及12倍,較其他發展商平均的18倍及15倍低,現時估值似貴實平。另外,以往受人詬病的高負債已成過去,其淨負債比率已降至20%樓下,今年度預測降至13%,未來兩年更低於一成水平。
另外,統計過去10年紀錄,信置股價相對樓價(中原指數)升跌的敏感度最高,信置啤打值(beta)超過1.3,與新世界發展(017)同屬藍籌地產股中最高,最近3日新世界飆8%,信置卻升不足1%,今周可望發圍。
值得一讚,是近年信置豪宅市場定位清晰,無論樓盤質素或市場推廣,皆叫人眼前一亮,有助提升邊際利潤率。
技術上,信置近月似營造小圓底,只要突破頸線阻力,可衝上16.80元初步目標,建議15元或以下買入。參考過去3次大牛市時,信置NAV較股價有5%溢價計,股價將見20元,潛在升幅33%。
王昇