火炭穗禾苑座落半山地段穗禾路上，位置自成一隅，除個別面向馬路單位外，屋苑整體居住環境清幽簡單，對於追求寧靜居庭的用家別具吸引力。物業擁有居高臨下的地勢，開揚景觀是賣點之一，最優質當然是城門河遼闊遠景，即使外望山巒亦特別翠綠養眼。現時山景戶入場呎價可低至不足3000元，較河景戶最低消費每方呎3300元平至少一成，抱怨樓價過高不敢上車的用家，可作考慮。
穗禾苑屬於首批發售的居屋，當年不設補地價機制，只有為期10年的限售規定。屋苑樓齡30年，對於不選舊樓的買家自然沒有吸引力，但追求實際的用家則往往對其另眼相看，全因樓價低於200萬元有交易，同區可謂別無他選。
有露台 不設窗台
物業雖享有半山地段的景觀優勢，但不能倖免出入要駁車，而屋苑附設的舊式商場更談不上有選擇可言，公眾地方佈滿歲月痕迹，均是其樓價偏低的主要理由。但考慮到作為居屋的發展原意，以及其興建年份，樓價低而設施不足亦是情理之內。
穗禾苑9座物業分三組興建，各自設有獨立停車場及休憩公園，以30年前的公共房屋標準，其實頗為出眾。三組建築群由北至南分佈穗禾路兩旁，普遍單位享有開揚景色，大致上分為向東及南單位眺望城門河及沙田遠景，向北及西單位擁覽翠綠山景；山景戶部份兼望火炭工業區或附近山間寮屋區，但不失開揚感。
各座面向穗禾路或巴士總站的單位，部份會受行車噪音影響，幸車流量不算高，無損屋苑清幽獨立的居住環境。
穗禾苑還有一個必殺賣點，全部單位有露台及不設窗台，實用率高達88%。同區豪宅級屋苑駿景園，不計窗台實用率最高87%，駿禾苑實用率還要稍勝一籌，而且內櫳間隔牆全部可以改動，彈性極高。
西望翠嶺 零噪音
介紹的一伙向西零噪音山景戶，原則大門旁有長走廊通往睡房及浴室，戶主將原則特長的睡房縮小近四分一，走廊擴闊，足以做大櫃及擺放長餐枱，充當飯廳。原有客廳旁長形廚房則與露台打通，建特大廚櫃及工作枱，並拆去半幅牆身，改置吧枱，增加大廳視覺空間。如此一來，入屋觀感光猛醒神，面前的曲尺形巨廳，根本不能想像單位面積只有537方呎。
單位裝修費用約30萬元，廳房廚廁用料佈置一律重做，業主自用近兩年，保養極佳，只是廚房欠缺部份電器。鴻雋地產分行經理鄭潔娣指出，同類單位入場市價160餘萬元，介紹這伙裝修新淨，叫價185萬元，若扣除約30萬元裝修費，實際仍屬市價。
對於手頭資金緊絀的上車客而言，購買靚裝修舊樓單位，可以將裝修費跟隨樓價上會，減省入伙開支。
鄭潔娣續說，近月樓市忽然轉旺，穗禾苑交投暢旺，7月上旬約錄得30餘宗成交，平均成交呎價3200元。由於盤源買少見少，現有貼市價放盤僅約30個，入場呎價由2900餘元起。
記者：伍志輝
攝影：黃耀興
模特兒：Christie（AModel）
間隔：2房2廳
呎價：3445元
租值：7500元
回報率：4.9厘
資料來源：鴻雋地產穗禾苑分行
叫價168萬元 E座慶盛閣中低層12室 建築面積520方呎
15萬新裝 貼市價賣
穗禾苑樓齡達30年，靚裝修單位不乏捧場客，如介紹的520方呎單位，業主花費約15萬元翻新，新鋪地磚，廚房重做，惟保留舊式冷氣及鋁窗。間隔方面亦有改動，睡房改細，廚房拆牆以開放式設計，但保留露台位不變。單位廳房向北，望山坡樓景，仰首可望藍天白雲，勝在環境清靜。由於此戶大門向南，若打開大門，南北通風效果佳。
單位業主開價168萬元，扣除約15萬元翻新開支，貼近同類單位入場市價150餘萬元水平。
間隔：2房2廳；另露台
呎價：3231元
租值：7300元
回報率：5.2厘
資料來源：鴻雋地產穗禾苑分行
主要資料
地址：火炭穗禾路5至19號
期數：2期
座數：9座
住宅樓層：36層
每層伙數：1至12伙
單位總數：3501個
建築面積：468至703方呎
實用率：88%
間隔：2至3房
落成：1980年
發展商：房委會
管理公司：啟勝
管理月費：每呎0.82元
設施：休憩公園、停車場、商場及兒童遊樂場
備註：1及2A期居屋，毋須補地價
校網：小學91網；中學沙田區
屋苑市況
間隔多元化145萬上車
屋苑兩房單位面積分5種，最細碼單位面積468方呎，露台設於大廳外，廳房擁有不同座向及景色，普遍中高層單位均可兼望山樓景和遠河景。現時最平低層放盤，由於裝修企理，開價145萬元，呎價3098元。
面積520方呎單位露台設於廚房外，原則設計睡房區有長走廊，大部份業主會將特長的睡房改細，將走廊擴闊成可以擺放餐枱的飯廳。廳房同向，一律以山樓景為主，入場呎價較468方呎單位還要稍平，如現時一個高層山樓景戶，開價155萬元，呎價僅2981元。
數量最多的537方呎單位，是520方呎戶型的內櫳擴大版，山景及河景單位兼備，目前最平山景戶僅160萬元，呎價2980元。面積538方呎單位則是468方呎戶型的加大碼版，樓價由園樓景單位165萬元起，至豪裝單邊河景195萬元不等，差幅高近兩成。
升降機直達單位 貴3%
最大碼的兩房戶型為626方呎單位，間隔曲尺大廳，但玄關特長，現樓價由200萬元起。
屋苑唯一的三房戶型面積703方呎，是626方呎單位的多一房版本，玄關位亦大幅縮短，曲尺巨廳極之開揚，最低消費260萬元。
各座位置凸出的兩伙俱可打通作相連，面積分別1164及1171方呎，放盤僅數個，由380萬至480萬元不等。
另外，物業並非所有單位都有升降機直達，部份單位需要上落樓梯，形成有升降機直達的單位，樓價會稍高2至3%。
配套設施
外出須駁車街市規模小
屋苑內園休憩公園，設有錦鯉魚池、可舉辦戶外活動的小型廣場及兒童遊樂場等。由於屋苑位置吊腳，出入要駁車，小巴及巴士總站設於C座豐年閣旁，有路線往返港鐵九龍塘站、火炭站，以及沙田及馬鞍山等地區。
巴士站旁是屋苑商場，店舖包括超市、便利店、麪包舖、洗衣店、茶餐廳、藥房、連鎖日用品店等，另有商販數量不多的街市。屋苑範圍內有小學、幼稚園及社區中心，屬於典型公共房屋的設計。
7月成交單位個案表
H座詠昌閣高層相連1164方呎 成交價：435萬元 呎價：3737元
備註：山景/未打通 租值/回報：16000元/4.4厘
A座豐裕閣高層11室703方呎 成交價：255萬元 呎價：3627元
備註：工業區山景 租值/回報：9000元/4.2厘
G座詠茂閣高層4室468方呎 成交價：162萬元 呎價：3462元
備註：靚裝房望河 租值/回報：6800元/5.0厘
H座詠昌閣高層3室537方呎 成交價：180萬元 呎價：3352元
備註：河景/連租約 租值/回報：7500元/5.0厘
H座詠昌閣低層2室626方呎 成交價：192萬元 呎價：3067元
備註：馬路樓景 租值/回報：7800元/4.9厘
放盤單位叫價表
J座詠興閣高層11室703方呎 叫價：260萬元 呎價：3698元
備註：單邊山景 租值/回報：9000元/4.2厘
B座豐邊閣中層2室626方呎 叫價：200萬元 呎價：3195元
備註：園景 租值/回報：8000元/4.8厘
H座詠昌閣中層1室538方呎 叫價：165萬元 呎價：3067元
備註：園樓景 租值/回報：7200元/5.2厘
E座慶盛閣高層12室520方呎 叫價：155萬元 呎價：2981元
備註：山樓景 租值/回報：7000元/5.4厘
D座慶宏閣高層9室537方呎 叫價：160萬元 呎價：2980元
備註：山景 租值/回報：7200元/5.4厘