何文田山道屬於何文田區內老牌豪宅地段，當中名廈之一的仁禮花園，屬典型巨宅格局，戶戶面積逾2000方呎，廳巨房大，盤源矜貴，現時僅一個放盤，屬最大碼的2438方呎四房單位，內櫳裝潢華實並重，典型大戶氣派自然流露。
僅C座可供二手買賣
仁禮花園共建3座，A及B座屬於高級公務員宿舍，僅C座可供二手買賣，合共僅57個單位，最細碼的C室面積2154方呎，間隔三房，A及B室面積分別2438及2401方呎，分別在於後者廚房外工作間較細。
A及B室原則亦為三房間隔，由於客廳特長，幾乎所有業主都會多建一間長形客房，事實上，多年來其四房間隔亦已得到市場廣泛認受性。
今年2至4月，仁禮花園合共錄得3宗成交，屬近年罕有「旺市」，與物業現價已追貼97年標準單位高峯水位不無關係。
中原地產分行高級營業員鄧雨漢表示，今年初經過一輪衝刺後，仁禮花園C座本來尚有兩個放盤，其中一個中層C室，2154方呎，原叫價2700萬元，呎價12535元；但何文田百億新地王誕生後，業主已封盤，現時僅餘介紹的低層A室放售中，附連市值150萬元車位，開價2880萬元，呎價11813元，較4月份易手的C室三房單位呎價高約6%，畢竟，論間隔氣派始終以四房大戶更勝一籌。
單位不設玄關，入門即是日字形巨廳，其中客廳稍大，外連露台，露台上設有冷氣機房，外望屋苑泳池旁婆娑樹影，雖然看不見泳池有點可惜，但林蔭綠意反添幾分清雅氣息。飯廳設對流大窗，外望屋苑樓景，勝在南北通風，配合清雅淺調裝潢，大廳更通爽。
曲尺走廊一壁建櫃
全屋4間睡房集中一方，走廊位呈曲尺形，一壁設有入牆貯物大櫃，觀感上不覺浪費空間。巨型套房空間較客廳還要略大，盡展老牌豪宅矜貴之處。其餘3間房依大、中、小分佈走廊兩端，大房及中房皆屬方形間隔，與飯廳同樣向東北，而與套房及客廳一樣向西南的細房，呈長形間隔，主要作為書房用途。
97年樓市高峯期，仁禮花園成交呎價普遍1.1萬餘至1.2萬餘元，而最高價為頂層連天台戶，成交呎價超過1.8萬元。今年初3宗成交，兩宗為四房戶，分別於2及3月份以每方呎8200餘及9100餘元易手，4月份一宗三房單位成交呎價逾1.1萬元，基本上已重返97年標準單位造價水平。
記者：伍志輝 攝影：黃耀興
模特兒：Emily（StageModels）
間隔：4房（1套）2廳；另露台、工作間、工人房及工人廁
呎價：11813元
備註：連車位
租值：7.3萬元
回報率：3厘
資料來源：中原九龍豪宅界限街分行
電郵：mailto:[email protected]
主要資料
物業名稱：仁禮花園C座
地址：何文田山道11號
座數：1座
住宅樓層：19層
每層伙數：3伙
單位總數：57個
建築面積：2154至2438方呎
實用率：88%
間隔：3至4房
落成：1987年
發展商：新昌
管理公司：新昌
管理月費：每呎約2.6元
設施：停車場及會所
備註：A及B座屬高級公務員宿舍
校網：小學34網；中學九龍城區
名人之選
風水名廈 李香琴捧場
仁禮花園只有C座可供發售，盤源矜貴，加上當年還有風水名廈之稱，吸引不少城中名人及低調富豪購入，據悉影星成龍曾經是早期業主之一，而西宮娘娘地位無可取代的李香琴，亦是其中一位業主。
中原地產大股東兼創辦人之一的王文彥，在物業發售時亦曾購入單位作投資用途。現已由首盛收購的毅力工業，其前主席林文燦及有關人士，於2000年以1560萬元售出仁禮花園C座低層A室，2438方呎，較92年購入價1100萬元，升價460萬元，賺幅41.8%。
仁禮花園A及B座為高級公務員宿舍，歷年來高官住客中不乏當年的署長級人馬，包括前教育署署長余黎青萍、前水務署署長許文韶、前民政事務總署副署長呂孝端等。
設施配套
名校林立吸引家長
仁禮花園樓齡23年，設施配套以至公眾地方的裝潢，難與近年豪宅新貴相比。
距鬧市不遠
物業設有小型會所，設施包括戶外泳池、網球場、健身室、壁球室、桑拿、兒童遊樂場等，相對其他老牌物業而言，已算不俗。
何文田山道屬純住宅區，最近的購物點為山下何文田街近窩打老道處的超市，窩打老道上商舖食肆更多，不遠處的旺角鬧市更是不夜天消費娛樂地區，何文田山道上有專線小巴接駁旺角及油麻地一帶，屬循環線，終點為港鐵九龍站，而鄰近仁禮花園有落山小路，可直達何文田街。
物業座落小學34網，中學為九龍城區，名牌學校選擇多，吸引不少家長客慕名而至。
同區市況
灝畋峰區內最年輕
中原地產分行高級營業員鄧雨漢指出，何文田山道沿線物業中，提供四房間隔的選擇不多，新貴之選有何文田山1號及灝畋峰，前者樓齡8年，四房單位面積1681至1922方呎，現時數個放盤開價由2400萬至3100萬元不等。
灝畋峰樓齡4年，為該處最新兼最高豪宅，標準單位面積2000至2320方呎，一律四房間隔，現有不足5個放盤，開價由3480萬元起，屬低層無車位2320方呎單位，呎價僅1.5萬元。灝畋峰尚有貨尾待售，市傳6月底極高層A及B室貨尾，合共4328方呎，以1.28億元售出，呎價29575元。
同區四房供應極少
鄧雨漢續稱，同區老牌豪宅中，加林閣及永安台均有四房大戶供應，但盤源更少，其中永安台四房單位面積1997方呎，現有1個放盤，開價2000萬元，呎價1萬餘元，而單位面積達2450方呎的加林閣四房大戶，現時零放盤。至於實用率高達90%的名廈俊慧園，2110方呎單位間隔三房，現時1個高層放盤叫價2630萬元，呎價逾1.2萬元。