上水皇府山樓齡5年，為區內年輕屋苑，雖然毗鄰公屋及村屋群，但物業外觀及住客會所裝修豪華，更提供市場追捧的特色戶。全數764伙之中，特色戶佔32個，比例約4%，全屬相連大宅，分佈3至8座1樓部份單位及5至8座最高兩層，面積1308至2238方呎，地方寬敞。
屋苑相連大宅並非戶戶有室外空間，1樓只有部份單位連平台，而最高兩層就連平台或天台。
樓底12呎設巨型灰鏡
最大碼的相連戶設於1樓，但若以景觀為先，優質之選必屬頂樓連天台戶，其樓層高人一等，坐擁廣遠開揚視野，加上內置樓梯直達天台，上落使用方便；兼且天台面積500至900餘方呎，相比頂樓對落一層的相連單位，僅附連60至100餘方呎平台，頂層相連戶所享的室外空間更多。
特色戶盤源矜貴，介紹這伙頂層連天台，面積1957方呎，天台921方呎，天台面積為同類單位特大類別，內外空間廣巨，並經悉心佈置，展現得體氣派。間隔佈局有序，入屋設玄關，側旁備樓梯直上天台，樓梯前加隱藏式趟門，能隨意關閉開合。
步入偌大的客飯廳，面積約350方呎，家具陳設清簡，靠邊建布墊牆飾板及鑲薄身電視，慳位美觀，地方更鬆動。樓底約12呎高，建巨型灰鏡假天花，四邊鑲燈滲光，外圍加銀框，效果悅目。外接露台104方呎，引入天然光及凉風，也予全家大小一齊在此賞景，向正南遠眺北區公園，兼望附近公屋及居屋遠景。房間分佈單位兩翼，主人套房獨佔一方，內櫳以白色為主調，周邊牆身鑲裝飾線及衣櫃做同款暗門，整齊兼富古典美。另一邊設兩房，將其中1間睡房門移出，令浴室收納於房內，自製套房，另工人套房改作客廁。此外，玄關旁的多角形房間，闢作睡房，全屋共四房雙套，多代家庭也夠住。
最平特色戶 呎價7052元
中原地產首席分區營業經理蔡世鵬指出，介紹單位裝修落本，充滿古典美，開價1380萬元，呎價7052元，為現時同類特色戶放盤中，呎價最平之選。市場上尚有兩個同類1950餘方呎放盤，分別開價1500萬及1288萬元，呎價7600餘及6500餘元。
另發展商尚餘1伙頂層貨尾，面積1556方呎，意向價1300萬元，呎價8355元。同類成交追溯至去年11月，為發展商貨尾，8座頂層1780方呎相連，天台706方呎，作價1247萬元，呎價7006元。
記者：溫潤潔 攝影：王子俊
模特兒：Vicki（AModel）
間隔：4房（2套）2廳；另露台及貯物房
實用率：77%（不計窗台）
呎價：7052元
備註：頂層相連未有放租個案
資料來源：中原牽晴間分行
皇府山主要資料
地址：上水馬適路38號
座數：7座
住宅樓層：18至20層
每層伙數：3至8伙
單位總數：764個
建築面積：573至1113方呎；相連1308至2238方呎
實用率：77至79%（不計窗台）
間隔：2至5房
落成：2005年
發展商：新地
管理公司：君御物業管理
管理月費：每呎約2元
設施：停車場及會所
校網：小學80網；中學北區
配套完善
室內恒溫池 同區罕見
皇府山位處鄉郊佔地廣，加上豪宅式包裝，室外庭園連高級會所面積近17萬方呎，提供逾30項設施，尤其室內恒溫泳池，為區內屋苑所匱乏，讓住戶可全天候暢泳；另有戶外游泳池，兼享日光浴，又或到瑜伽室、桌球室及健身室做運動。
小朋友愛往遊樂室及影像遊戲室玩，親友到訪則往餐廳嘆茶吃點心，以及往宴會廳及燒烤場開派對等。屋苑更特設草坪，予寵物散步活動，並設託管服務，令住戶安心外出旅遊及公幹。
車位不足 無邨巴
不過，屋苑偏離港鐵站，又無邨巴接駁，停車場只有35個訪客車位及128個住戶車位，後者供應不足；發展商惜貨如金，車位市值60萬元以上，兼且只將車位售予友好及特色戶買家，導致現時普遍放盤不連車位售，介紹雖屬特色戶單位，也不連車位。
由於屬純住宅物業，住戶須徒步往毗鄰天平邨商場及街市，又或到港鐵站附近的商場及石湖墟市政大廈，店舖及貨種更多，但車程數分鐘，步程約15至20分鐘。
屋苑市況
特色放盤少 入場費840萬
皇府山有7幢，1及2座提供573至633方呎兩房細戶，屬屋苑入場之選；3至8座標準樓層單位面積由652至1113方呎，相鄰單位可自行打通；連同1樓及最高兩層原裝相連戶，有不同特色戶選擇。
573呎望村屋景 索230萬
中原地產首席分區營業經理蔡世鵬表示，皇府山放盤160個，一般中小型單位，呎價4000至4500餘元。現時1個中層望村屋遠景的573方呎放盤，入場費230萬元，呎價4014元。逾1100方呎單位，設三房連套房及工人套房，還有1個多用途房，可視為第4間房，加上享優質遠山景，放盤呎價逾5300元。
此外，特色放盤少於10個，當中以自製相連呎價較平，按8座1個1580方呎放盤計，開價908萬元，呎價5747元，但入場費則以1個頂層1401方呎放盤最低，開價840萬元，呎價5996元。
他說，皇府山6月至27日，共有7宗成交，呎價3800至4600餘元。
同區比較
主攻大單位 奕翠園更實用
附近同類型屋苑有由同一發展商興建的奕翠園，樓齡14年，由8幢大廈組成，最細單位亦達986方呎，較皇府山優勝在單位實用率高，樓價則視乎景觀而定。
當中1個1066方呎向外圍望山景單位，開價420萬元，呎價3940元；較優美的內園景放盤，開價520萬元，按面積1172方呎計，呎價4437元。另5及9座提供複式戶，面積1646及1652方呎，放盤叫價960萬元，呎價逾5800元。
中原地產首席分區營業經理蔡世鵬說，奕翠園6座低層A室，1179方呎，望村屋遠景，6月成交價500萬元，呎價4241元。
御皇庭偏離上水站
區內較新屋苑有御皇庭，樓齡5年，與皇府山一樣偏離港鐵上水站，毗鄰清河邨，由3幢多層大廈組成，標準單位面積501至939方呎，平均放盤呎價約4200元。
另有相連及複式面積1145至1396方呎，放盤呎價約4500元。