【本報訊】上月拍賣的何文田地皮創九龍區地價新高成交，足證市區樓有價，亦燃起發展商對九龍住宅地皮的興趣，斥資逾46億元，一口氣連勾兩幅中型住宅地。地皮安排在8月17日拍賣，市場認為兩地具有發展成豪宅的條件，估計成交價近57億至近62億元，其中何文田地皮樓面呎價更可挑戰萬元水平。 記者：林志光
發展商今次分別以28.57億元勾出何文田亞皆老街204號前民安隊訓練中心地皮，及以17.7億元勾出的紅磡紅鸞道地皮，皆非大規模項目，亦非九龍傳統一線豪宅地，可建樓面分別近40萬方呎及36萬多方呎，僅算市區中型地皮，其中亞皆老街地皮僅在08年中曾被試勾一次。然而業界認為，目前市區新樓呎價動輒達萬元，發展商只要將市區地打造成豪宅，便可輕易吸引不少追捧者。
何文田地呎價挑戰萬元
韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示，基於政府正檢討房屋政策，如會否重建居屋，對中小型住宅後市影響較大，豪宅市場因買家對象不同，受影響較少，故發展商對豪宅市場前景較樂觀，這從何文田地皮的拍賣成績可見一斑，相信發展商也必將此兩幅地皮，塑造成豪宅出售。
忠誠測量師行董事關樂平指出，早前新界地皮拍賣反應差，但何文田地皮卻能高價成交，反映市區土地供應少，物業有一定保值力，而發展商在私人土地市場的收購或併購需時較長，因而促使他們積極勾市區中型地皮，卻不願勾新界大型地皮。
第一太平戴維斯專業服務及估價部董事總經理陳超國認為，由於發展商均鍾情市區地，發展風險又相對新界地低，且今次兩地涉及銀碼不大，估計紅磡及何文田地的價值各約25億多元及35億多元，不少中型發展商都有能力參與競爭，故屆時競投氣氛勢激烈。
中原測量師行董事張競達指，亞皆老街地景觀雖不及本月拍賣的何文田地皮，但因九龍土地供應匱乏，相信發展商會積極出價，將每呎樓面地價推高至1萬元，成交價可逾39.4億元。
嘉華國際（173）發展總經理尹紫薇表示，公司對市區地皮都有興趣，且地皮涉資不算巨大，會研究是否競投。
除上述兩幅地皮外，現時勾地表內還有多幅中小型市區地皮可試勾，如紅磡高山道、九龍塘義德道及海棠路地皮和港島3幅南區地皮等。
自去年底開始，發展商又重拾勾地興趣。今年興趣更甚，至今已拍賣的4幅土地中，有3幅是發展商勾出的地皮。以本年度計算，土地拍賣及招標已為庫房進賬近160億元，連同超過200億元的補地價收入，本年度首季地價收入便已逾360億元，超出政府今年初預算的341億元。
本年度地價收入逼97
未來兩個月政府還會拍賣3幅土地，包括上述兩地，及本月底拍賣的山頂聶歌信山道豪宅地，估計庫房可再多收160億元。之後港鐵應再有1至2個大型鐵路上蓋項目招標。如招標成功，就算本年度餘下時間不再有賣地及補地價，本年度地價收入粗略估計也可達700多億元，直逼97年度高峯。
何文田地皮資料
地點：亞皆老街204號
用途：住宅（乙類）
地盤面積：78857方呎
地積比率：５倍
可建樓面：394285方呎
勾地價：28.57億元
樓面勾地價：7246元/方呎
何文田地皮估值
忠誠關樂平測量師行 成交價：35.5億元 樓面地價：9000元/方呎
第一太平陳超國測量師行 成交價：35.5億元 樓面地價：9000元/方呎
美聯林子彬測量師行 成交價：37.0億元 樓面地價：9384元/方呎
韋堅信林晉超測量師行 成交價：38.0億元 樓面地價：9638元/方呎
中原張競達測量師行 成交價：39.4億元 樓面地價：9993元/方呎
何文田部份豪宅呎價
雅士花園 平均呎價：6800至7400元
巴富花園 平均呎價：7200至7600元
雅麗居 平均呎價：7800至8000元
君頤峰 平均呎價：9600至9800元
嘉豪軒 平均呎價：9700至9800元
紅磡地皮資料
地點：愛景街及紅鸞道交界
用途：住宅（乙類）
地盤面積：81279方呎
地積比率：4.5倍
可建樓面：365750方呎
勾地價：17.7億元
樓面勾地價：4839元/方呎
紅磡地皮估值
忠誠關樂平測量師行 成交價：21.2億元 樓面地價：5800元/方呎
中原張競達測量師行 成交價：23.8億元 樓面地價：6507元/方呎
韋堅信林晉超測量師行 成交價：23.8億元 樓面地價：6507元/方呎
美聯林子彬測量師行 成交價：24.0億元 樓面地價：6562元/方呎
第一太平陳超國測量師行 成交價：25.6億元 樓面地價：7000元/方呎
紅磡部份屋苑造價
海濱南岸 平均呎價：6200元
黃埔花園 平均呎價：6234元
半島豪庭 平均呎價：7358元
海逸豪園 平均呎價：7397元
都會軒 平均呎價：7475元
