九龍兩地連環勾出

九龍兩地連環勾出

【本報訊】上月拍賣的何文田地皮創九龍區地價新高成交,足證市區樓有價,亦燃起發展商對九龍住宅地皮的興趣,斥資逾46億元,一口氣連勾兩幅中型住宅地。地皮安排在8月17日拍賣,市場認為兩地具有發展成豪宅的條件,估計成交價近57億至近62億元,其中何文田地皮樓面呎價更可挑戰萬元水平。 記者:林志光

發展商今次分別以28.57億元勾出何文田亞皆老街204號前民安隊訓練中心地皮,及以17.7億元勾出的紅磡紅鸞道地皮,皆非大規模項目,亦非九龍傳統一線豪宅地,可建樓面分別近40萬方呎及36萬多方呎,僅算市區中型地皮,其中亞皆老街地皮僅在08年中曾被試勾一次。然而業界認為,目前市區新樓呎價動輒達萬元,發展商只要將市區地打造成豪宅,便可輕易吸引不少追捧者。

何文田地呎價挑戰萬元

韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示,基於政府正檢討房屋政策,如會否重建居屋,對中小型住宅後市影響較大,豪宅市場因買家對象不同,受影響較少,故發展商對豪宅市場前景較樂觀,這從何文田地皮的拍賣成績可見一斑,相信發展商也必將此兩幅地皮,塑造成豪宅出售。
忠誠測量師行董事關樂平指出,早前新界地皮拍賣反應差,但何文田地皮卻能高價成交,反映市區土地供應少,物業有一定保值力,而發展商在私人土地市場的收購或併購需時較長,因而促使他們積極勾市區中型地皮,卻不願勾新界大型地皮。
第一太平戴維斯專業服務及估價部董事總經理陳超國認為,由於發展商均鍾情市區地,發展風險又相對新界地低,且今次兩地涉及銀碼不大,估計紅磡及何文田地的價值各約25億多元及35億多元,不少中型發展商都有能力參與競爭,故屆時競投氣氛勢激烈。
中原測量師行董事張競達指,亞皆老街地景觀雖不及本月拍賣的何文田地皮,但因九龍土地供應匱乏,相信發展商會積極出價,將每呎樓面地價推高至1萬元,成交價可逾39.4億元。
嘉華國際(173)發展總經理尹紫薇表示,公司對市區地皮都有興趣,且地皮涉資不算巨大,會研究是否競投。
除上述兩幅地皮外,現時勾地表內還有多幅中小型市區地皮可試勾,如紅磡高山道、九龍塘義德道及海棠路地皮和港島3幅南區地皮等。
自去年底開始,發展商又重拾勾地興趣。今年興趣更甚,至今已拍賣的4幅土地中,有3幅是發展商勾出的地皮。以本年度計算,土地拍賣及招標已為庫房進賬近160億元,連同超過200億元的補地價收入,本年度首季地價收入便已逾360億元,超出政府今年初預算的341億元。

本年度地價收入逼97

未來兩個月政府還會拍賣3幅土地,包括上述兩地,及本月底拍賣的山頂聶歌信山道豪宅地,估計庫房可再多收160億元。之後港鐵應再有1至2個大型鐵路上蓋項目招標。如招標成功,就算本年度餘下時間不再有賣地及補地價,本年度地價收入粗略估計也可達700多億元,直逼97年度高峯。

何文田地皮資料

地點:亞皆老街204號
用途:住宅(乙類)
地盤面積:78857方呎
地積比率:5倍
可建樓面:394285方呎
勾地價:28.57億元
樓面勾地價:7246元/方呎

何文田地皮估值

忠誠關樂平測量師行 成交價:35.5億元 樓面地價:9000元/方呎
第一太平陳超國測量師行 成交價:35.5億元 樓面地價:9000元/方呎
美聯林子彬測量師行 成交價:37.0億元 樓面地價:9384元/方呎
韋堅信林晉超測量師行 成交價:38.0億元 樓面地價:9638元/方呎
中原張競達測量師行 成交價:39.4億元 樓面地價:9993元/方呎

估值37億

何文田部份豪宅呎價

雅士花園 平均呎價:6800至7400元
巴富花園 平均呎價:7200至7600元
雅麗居 平均呎價:7800至8000元
君頤峰 平均呎價:9600至9800元
嘉豪軒 平均呎價:9700至9800元

紅磡地皮資料

地點:愛景街及紅鸞道交界
用途:住宅(乙類)
地盤面積:81279方呎
地積比率:4.5倍
可建樓面:365750方呎
勾地價:17.7億元
樓面勾地價:4839元/方呎

紅磡地皮估值

忠誠關樂平測量師行 成交價:21.2億元 樓面地價:5800元/方呎
中原張競達測量師行 成交價:23.8億元 樓面地價:6507元/方呎
韋堅信林晉超測量師行 成交價:23.8億元 樓面地價:6507元/方呎
美聯林子彬測量師行 成交價:24.0億元 樓面地價:6562元/方呎
第一太平陳超國測量師行 成交價:25.6億元 樓面地價:7000元/方呎

估值24億

紅磡部份屋苑造價

海濱南岸 平均呎價:6200元
黃埔花園 平均呎價:6234元
半島豪庭 平均呎價:7358元
海逸豪園 平均呎價:7397元
都會軒 平均呎價:7475元

勾出的紅磡地皮位處海濱南岸前方,樓價將備受帶動。