有顧問公司發表報告指，自去年首季至今年首季，香港樓價按年上升超過3成，升幅僅次於中國，排名全球第二位。展望後市，部份投資者或會憧憬人民幣有望重拾升軌，吸引資金流入，支持樓價上升。但基於政府已表明希望控制樓價升幅，往後住宅樓價或只會於區間波動，反觀辦公室租金的升勢則有望維持。
受惠於充裕的流動性及利率低企，配合投資需求上升，本港樓價自低位已回升約4成。為控制樓價升幅，政府4月時表示會於未來3至4年，增加私人住宅單位約6萬個，及後更推出「9招12式」，表明會密切留意樓價升勢，或會推出更多規管措施，因此我們預期樓價進一步上升空間或相對有限。事實上，市場流動性減少、美元滙價偏強及股市表現未如預期等因素，有機會拖累下半年樓價。隨着息率或會緩慢上升，將增加置業的負擔，並為明年樓價帶來壓力。
雖然不明朗因素增加，但受惠於香港經濟持續回穩，配合利率仍處於偏低水平，均有望減低樓價跌幅。根據過去數據，本地失業率與樓價的相關性為負0.6（見圖）。雖然3至5月本港失業率稍稍回升至4.6%，但料整體就業市場或正在改善，有機會為樓價帶來支持。我們預期未來香港樓價有機會「雙向發展」，明年住宅樓價或會下調5至10%，但豪宅則有機會升5%。
除豪宅價格有機會持續向好外，辦公室租金亦是另一個潛在的投資亮點。過去數據顯示，辦公室租金與香港經濟增長呈0.5的正相關（租金落後6至12個月），當中甲級寫字樓租金往往於經濟增長高於4%時錄得升幅。
辦公室租金看升
花旗料今明兩年香港經濟有望增長4.7%及5%，加上新供應有限，租金仍有上升空間。料今年全年辦公室租金升幅為10%（年初至今升約4%），明年有望升約5%。本港地產股的股價或已反映未來的不明朗因素，因此仍具投資潛力，當中持有較多現金的綜合地產股或較吸引，既可受惠租金上升，亦可趁機增加土地儲備，而專注於一般住宅市場的地產股，往後股價表現有機會較為落後。
張敏華
投資策略及研究部主管
Citibank環球個人銀行服務