有顧問公司發表報告指,自去年首季至今年首季,香港樓價按年上升超過3成,升幅僅次於中國,排名全球第二位。展望後市,部份投資者或會憧憬人民幣有望重拾升軌,吸引資金流入,支持樓價上升。但基於政府已表明希望控制樓價升幅,往後住宅樓價或只會於區間波動,反觀辦公室租金的升勢則有望維持。
受惠於充裕的流動性及利率低企,配合投資需求上升,本港樓價自低位已回升約4成。為控制樓價升幅,政府4月時表示會於未來3至4年,增加私人住宅單位約6萬個,及後更推出「9招12式」,表明會密切留意樓價升勢,或會推出更多規管措施,因此我們預期樓價進一步上升空間或相對有限。事實上,市場流動性減少、美元滙價偏強及股市表現未如預期等因素,有機會拖累下半年樓價。隨着息率或會緩慢上升,將增加置業的負擔,並為明年樓價帶來壓力。
雖然不明朗因素增加,但受惠於香港經濟持續回穩,配合利率仍處於偏低水平,均有望減低樓價跌幅。根據過去數據,本地失業率與樓價的相關性為負0.6(見圖)。雖然3至5月本港失業率稍稍回升至4.6%,但料整體就業市場或正在改善,有機會為樓價帶來支持。我們預期未來香港樓價有機會「雙向發展」,明年住宅樓價或會下調5至10%,但豪宅則有機會升5%。
除豪宅價格有機會持續向好外,辦公室租金亦是另一個潛在的投資亮點。過去數據顯示,辦公室租金與香港經濟增長呈0.5的正相關(租金落後6至12個月),當中甲級寫字樓租金往往於經濟增長高於4%時錄得升幅。
辦公室租金看升
花旗料今明兩年香港經濟有望增長4.7%及5%,加上新供應有限,租金仍有上升空間。料今年全年辦公室租金升幅為10%(年初至今升約4%),明年有望升約5%。本港地產股的股價或已反映未來的不明朗因素,因此仍具投資潛力,當中持有較多現金的綜合地產股或較吸引,既可受惠租金上升,亦可趁機增加土地儲備,而專注於一般住宅市場的地產股,往後股價表現有機會較為落後。
張敏華
投資策略及研究部主管
Citibank環球個人銀行服務