過去一年，坊間有不少聲音認為美國樓市最壞時候已過，但我一直憂慮，如房貸的拖欠情況蔓延至質素較好的房貸、聯儲局停止購買房貸債券、救市措施只是延遲而並沒有解決問題、影子存貨、負資產日增、OptionARM的重定高峯期是今年中和明年底等。
雖然整體拖欠與違約率情況不再惡化，但在失業高企下，質素較好的房貸也陸續受影響。圖一就清楚顯示了失業率跟樓市的關係：失業率越高，新屋動工便越少。雖然新屋動工減少，但房屋供應卻跌不下去，使供求關係不能快速找到新的平衡，這就清楚顯示影子存貨的威力（圖二）。拖欠與違約率情況雖不再惡化，但房價升跌的戰場只是轉移到「銀主盤」，這些「銀主盤」會增加房屋的供應量，加劇整體樓價向下的壓力。
最終拖累經濟雙底
在上述種種因素下，美國樓市惡化勢頭明朗化。新屋銷售數據在過去幾個月很不理想，在5月份政府的稅務優惠完結後，更出現明顯的下調，只有年率化30萬間，比4月份的44萬間大幅減少。由此可見，很多政府救市措施只是治標不治本，譬如其中的房貸修改計劃，原意是減少供樓負擔，從而降低拖欠與違約率，但數據說明，很大的比例在修改後，最終也會違約。
美國樓市如果雙底衰退，將會增加美國經濟雙底衰退的機會。
黃元山
中大全球政經碩士課程兼任講師
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