理財第一波:供樓年期長短利弊 - 李兆波

理財第一波:供樓年期長短利弊 - 李兆波

讀者黃先生問供樓年期長或短的利弊。一般人以供20年為基礎,少於20年為短,多於20年為長。我本人不太贊成按揭多於20年,理由是即使置業者在25歲置業,供完物業時已45歲,不少人在30歲才置業,供完款時離退休年齡不遠,忽略了其他財務計劃,風險相當高。
年期長的好處是把每月供款降低,達到快些置業的效果。不過,這有點自欺欺人,因為年期長面對的風險不少,首先是利率風險,投資債券的人都知道長債比短債的風險高,20年以上會經過多個經濟周期,利率會下降,亦會上升。以現在的極低利率去評估負擔能力極為不智,因為只要利率在現時水平加0.25厘,其影響比起在高利率時為大。

難保薪酬長升不被裁員

其次是職業及薪酬風險,誰也不敢說自己在未來的20多年,不會被裁或薪酬可以長久有升幅。按香港在回歸後的表現每況愈下,職業及薪酬風險不少。把供款年期縮短,可令利率、職業及薪酬風險的影響降低,但年期短令每月供款提高,加重負擔。如供款比率達4成已不太健康,因所餘無多,除非是高薪一族。以月入2萬元打工仔為例,買一個200萬元物業,按7成,攤分20年,年息2厘,每月供款7082元,總利息約30萬元,是物業價值15%;供款佔入息35%,尚算輕鬆。但他在交稅、供強積金及供樓後,只有約1.1萬元可用,每天少於400元,而且未計算儲蓄的20%。
想買300萬元物業,按7成,攤分20年,年息2厘,每月供款10624元,總利息約45萬元,供款佔入息逾50%。把供款佔入息比率降,可選擇25年按揭,月供8900元,約入息44%,但總利息增至57萬元。供完後物業已有25年樓齡,可以的話還是短按揭較好。
李兆波
中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師 
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李兆波