大埔康樂園為新界東老牌洋房屋苑，雖然欠缺海景優勢，但物業知名度及吸引力從未褪色，30年來曾經入住或擁有康樂園洋房的名人業主不計其數，當中不乏演藝界及政經界名人。物業自成一隅的位置享有高度私隱固之然是原因，屋型選擇多而且普遍花園面積亦夠大，裝修佈局上極具靈活性，亦是物業名氣歷久不衰的由來。
原裝屋型逾10款
康樂園座落大埔西北角的林錦公路交匯處以東，背靠九龍坑山，附近村屋群多數座落粉嶺公路以西，與康樂園保持一段距離，而物業正門大閘設於康樂園路盡頭，一點式出入口管理保安完善。物業洋房大致分為兩個區域，圍繞康樂西路的第一至第七街，靠近屋苑入口及商場會所，集中供應3500方呎最大碼洋房。第八至第二十八街則環繞康樂東路分佈，雖然偏離入口，但部份路段地勢是全園最高，享有居高臨下的廣闊視野，而屋型選擇亦包羅萬有。
物業原裝屋型超過十款，大致分為兩層及三層高兩大類，兩層高洋房面積由1660至3500方呎；其中超過3000方呎大屋，兩層樓面再以半層式分拆，樓梯位雖多，各層樓面夠闊，仍具大屋風範。三層高洋房只有1850及2150方呎兩種，套房獨佔2樓全層，適合注重清晰分區及主人家私穩的用家，不過，上落樓梯頗為費勁。
花園越大身價越高
康樂園洋房一律尖頂設計，不設天台，但地下俱連花園，花園面積由數百方呎至逾萬方呎不等，普遍逾千方呎。新福行發言人梁蔚儀指出，基本上花園越大洋房身價越高，而花園面積較洋房面積更大的一類，市價可以貴兩成或以上。另外，老牌物業新裝修盤源亦零舍矜貴，新裝甚至豪裝洋房，不論租售叫價，均較市價高一至兩成。康樂園不少洋房存在改建及加建情況，新買家宜多加留意。
梁蔚儀續稱，康樂園現時放盤量約200個，1660方呎細屋入場價已突破千萬元水位，最低消費要1050萬元。兩層高細屋中最熱門的2000方呎洋房，叫價最平1700萬元。1850方呎三層高洋房，現時放盤由1200萬元起。大屋入場之選的3000方呎洋房，最平開價2170萬元，最大碼3500方呎洋房，進駐價達2800萬元。屋苑另設分層及複式戶，盤源極少而且冷門，沒有參考價值。
6月截至15日，康樂園暫錄7宗成交，呎價由6300餘至9600餘元不等，5月份在大市偏淡情況下，全月僅6宗成交，平均呎價約7500元。
康樂園發展商加拿大發展，由60年代著名工業企業家黃克競的姪兒黃振輝創立，黃振輝原於加拿大從事地產生意，70年代尾返港以加拿大發展的名義，分別興建了康樂園及元朗錦綉花園。多年來曾經或現住康樂園的名人業主包括立法局議員湯家驊、前規劃環境地政局局長蕭炯柱、前房屋署署長苗學禮、震雄集團主席蔣震、新地代理執行董事雷霆及一眾藝人歌星包括楊千嬅、張栢芝、古巨基、許冠傑等。
記者：伍志輝 攝影：黃耀興
模特兒：Cherrie（StageModels）
議價 康樂東路雙號屋 建築面積2150方呎；另花園約1800方呎
《地下》
《1樓》
《2樓》
間隔：5房（1套連衣帽間）2廳；另露台、工人房及貯物房
實用率：80%
落成：1988年
備註：車房可泊兩部車
資料來源：新福行
康樂園資料表
地址：大埔公路第7約第1945號地段
洋房座數：1156座
洋房樓層：2至3層
建築面積：1660至3500方呎
實用率：70至85%
間隔：3至5房
落成：1980至1993年
發展商：加拿大發展
管理公司：啟勝管理
管理月費：每呎0.8至1.2元
設施：會所、購物中心、國際學校及邨巴
備註：另有分層及複式面積879至1470方呎
校網：小學84網；中學大埔區
單位特色
全屋250萬裝修改五房
康樂園三層高洋房以2150方呎一類較受歡迎，各層樓面均較1850方呎洋房為大，間隔分配上更具彈性。介紹的一座2150方呎洋房，間隔修改為五房，套房獨佔2樓全層，附連衣帽間，浴室亦特大。1樓全層有4間房，男仔與女仔房之間以衣櫃間牆，客房設有大碼衣櫃，書房則外連露台。地下全層為巨型客飯廳，廚房偏處飯廳一旁，選用玻璃間隔，添通透感。全屋裝修花費達250萬元，屬優質裝修盤。
洋房花園面積約1800方呎，鋪砌淺色地磚，園藝佈置不多，以屋旁一株參天大樹最為搶眼。新福行發言人梁蔚儀表示，此屋座落康樂東路北面路段，特點是外望觀感較開揚，尤其身處2樓套房向南眺望，既可俯瞰廣闊的私家花園，亦可遠賞物業地勢較高路段洋房及九龍坑山景。
同區比拼
比華利山別墅64%實用
新福行發言人梁蔚儀指出，大埔區洋房屋苑分佈甚廣，位處市中心以東的黃魚灘一帶，算是洋房物業比較集中的地區。當中以比華利山別墅樓齡最新，規模則僅次於康樂園，雖然地點吊腳兼毗鄰水泥廠，但享有臨海地利，現時約2700方呎洋房入場費1500萬元，呎價約5556元，較康樂園還要平，主要是物業不計窗台、機電及冷氣機房的實用率僅約64%。附近同屬老牌兼實用的洋房屋苑雅景花園，1725方呎洋房的最低消費為1400萬元，呎價8116元。
黃魚灘一帶洋房簾價之選為淺月灣1及2期，最主要是樓層太多，每屋樓高3至4層，每層再以半層式結構，樓梯位超多，實用率僅約75%。現時第2期約2500方呎洋房，最平1050萬元有交易，呎價僅4200元。
配套設施
乘邨巴5分鐘往太和站
康樂園除了規模夠大，配套亦不俗。屋苑入口附近設有數間商舖，包括超市、寵物店等，第二十街上有康樂園國際學校，包括幼稚園及小學，幾乎是園內住戶小朋友的私家學府。
物業內散落小量休憩公園，住客會所則設於入口旁商舖附近，設施有健身中心、桑拿室、水力按摩浴池、英式桌球室、兒童遊樂場、2個壁球場、3個泳池、5個網球場等，並提供中、西食肆。會所採用會員制，會費3萬餘元，另付月費1050元。
屋苑提供邨巴來往港鐵太和站，車程約5至8分鐘，該處設有領匯旗下的太和商場，食肆及其他商舖的選擇較多。
康樂園成交洋房個案表
第五街雙號屋2000方呎 成交價：1930萬元 呎價：9650元
成交月份/備註：6月/豪裝 租值/回報：5.5萬元/3.4厘
第十二街單號屋2000方呎 成交價：1870萬元 呎價：9350元
成交月份/備註：6月/新裝 租值/回報：5.0萬元/3.2厘
第十二街雙號屋2000方呎 成交價：1670萬元 呎價：8350元
成交月份/備註：5月/花園1500呎 租值/回報：4.5萬元/3.2厘
康樂西路單屋3000方呎 成交價：2000萬元 呎價：6667元
成交月份/備註：5月/花園2600呎 租值/回報：5.5萬元/3.3厘
第十五街雙號屋3000方呎 成交價：1900萬元 呎價：6333元
成交月份/備註：5月/銀主盤殘裝 租值/回報：5.0萬元/3.2厘
康樂園放盤洋房叫價表
雙號屋3500方呎 叫價：2800萬元 呎價：8000元
花園面積：約2600方呎 租值/回報：6.5萬元/2.8厘
單號屋2000方呎 叫價：1700萬元 呎價：8500元
花園面積：約1600方呎 租值/回報：4.5萬元/3.2厘
單號屋3000方呎 叫價：2170萬元 呎價：7233元
花園面積：約2300方呎 租值/回報：5.5萬元/3.0厘
單號屋1850方呎 叫價：1200萬元 呎價：6486元
花園面積：約1100方呎 租值/回報：3.5萬元/3.5厘
單號屋1660方呎 叫價：1050萬元 呎價：6325元
花園面積：約890方呎 租值/回報：3.0萬元/3.4厘