九肚山為傳統低密度豪宅區，山上建有20多組低密度豪宅屋苑，絕大部份為洋房，全數僅約400座，是新界區最矜貴的豪宅地段。居住環境清幽寧靜，吸引不少城中名人入住。不過，九肚山地勢不算高，亦無臨海優勢，大部份洋房景觀欠奉，外望內街或內園。只有少數外圍洋房可享吐露港或馬場遠景，盤源份外矜貴罕有。
僅5座洋房 7年無成交
雅景臺是九肚山少數享有馬場景的洋房屋苑，由5座洋房組成，位處九肚山路分支馬影徑盡頭，前方為山坡，視野無遮擋。尤其介紹的前排大單邊洋房，廳房皆向西南，外望火炭及沙田市景，兼享部份馬場景，景色豐富又遼遠，同區洋房罕有。
雅景臺5座洋房皆為獨立屋設計，私隱度較區內普遍的孖屋或排屋高。洋房劃一兩層高，面積由1791至2285方呎，各連1401至2147方呎私家花園及155至227方呎平台。由於全屋苑僅5座洋房，加上業主以用家為主，成交及放盤均非常疏落，屋苑過去7年沒有成交，至於放盤，近年亦只有以下介紹一伙。
介紹的前排單號屋，面積2285方呎，為全屋苑最大，設有四房，相對同區絕大部份2000餘方呎洋房，只有三房，間隔罕有獨特。地下大門入口是特大玄關，而貫通兩層的曲尺樓梯亦設於此。由玄關下兩級樓梯到達大廳，感覺光猛又通爽，原來大廳分別設有3組落地玻璃趟門，通往私家花園，同時引入天然光源。花園呈曲尺形，地方寬敞又好用，尤其是連接客廳部份，空間特別廣闊，花園周邊以半腰玻璃作圍欄，可盡情欣賞遼闊的景觀。
客飯廳間隔分明，各自擁有寬敞空間，放下齊全家具後，仍有充足的地方活動。客廳後方原裝設有套房，業主更改房門位，將套廁分拆出來，改成客廁用，化解地下原先沒有客廁的缺點，變得更加方便和實際。房間間隔四正，同時外接私家花園，感覺自成一隅。飯廳後方是廚房，呈長方形，兩旁建廚櫃，設備齊全惟款式略舊。廚房接工人套房，設有後門通往花園。
無管理公司 不需管理費
1樓另設3間睡房，間隔改動較大。套房與外接的平台打通，佔地極廣，連衣帽間至少500方呎。入口右邊的套廁，原裝為客廁，現納入套房，同時將空間略為擴闊。左邊是長形的衣帽間，建有凹字形通頂衣櫃。房間再細分為寢區及偏廳，起用大量木材佈置，營造暖洋洋的氣氛。套房偏廳位置設有通道往鄰房，之間另有一個面積較細的衣帽間。與套房互通的房間，間隔四正，有兩組大窗，現作書房用，空間足夠有餘。1樓還有一房，間隔特別深長，原來打通原裝露台，床尾可放一列共3張書枱。樓梯旁的客廁，半部原裝是中空位，現改建成客廁部份，洗手盆後方為落地玻璃，設計獨特。
洋房屬斜頂設計，不設天台，好處是頂層部份空間樓底特高。屋苑不設管理公司，不用繳付管理費，惟住客最好做足防盜及保安設備。
記者：蔡家儀
攝影：孔慶初
模特兒：Vicki（AModel）
叫價2800萬元 獨立洋房 建築面積2285方呎；平台225方呎；花園1703方呎
《地下》
《一樓》
間隔：4房（1套連2衣帽間）2廳；另工人套房
實用率：83%
落成：1986年
呎價：12254元
備註：車房可泊兩部車
租值：6.8萬元
回報率：2.9厘
資料來源：中原沙田好運中心分行
雅景臺主要資料
地址：九肚山馬影徑12至20號
座數：5座洋房
建築面積：1791至2285方呎
實用率：83%
間隔：3至4房
落成：1986年
發展商：博富臨置業
備註：不設管理公司
校網：小學91網；中學沙田區
只設小巴往返沙田站
九肚山住客出入多以私家車代步，公共交通只有一條往返港鐵沙田站的66K專線小巴，往沙田站全程約10至15分鐘。區內沒有商舖士多，解決日常生活所需，要倚賴位於山下的火炭駿景園及銀禧花園商場，內有中式酒樓、快餐店、超市、洗衣店等商舖，車程亦僅需5分鐘。
距九肚山最近的大型商場，為沙田站上蓋的新城市廣場，內有戲院、大型百貨、日式超市、各式名牌商店及各國食肆，吃喝玩樂設施應有盡有，而商場附近另有其他規模較細的屋苑商場及沙田大會堂，社區配套齊全。
九肚山今年僅沽兩屋
中原地產高級分區經理李冠超表示，火炭及大圍近半年先後有新盤落成，有洋房也有特色單位，包裝成超級豪宅，外觀富麗堂皇，加上豪華會所，縱地段不及傳統豪宅九肚山，樓價比九肚山洋房更高，一樣不乏捧場客，因而大大分散市場購買力，九肚山今年以來整個山頭只有兩宗洋房買賣，同為區內樓齡最新的皓朗山莊，兩屋均於年初易手，呎價分別9322及9485元。
區內物業3個多月乏成交，現時放盤約20個，叫價每呎9000餘至1.9萬元；蔚麗山莊一座2241方呎洋房，叫價2080萬元，每方呎9282元，屬目前最平放盤。
名人街坊
天后級歌星王菲
早於97年底，王菲以摸頂價4800萬元，購入區內寶松苑一幢3523方呎洋房，呎價13625元。自住僅1年多，王菲便將洋房放售，惟樓價大跌，她又堅持善價而沽。該洋房現已丟空並放售多時，至今仍無人問津。
旭日國際主席蔡志明
98年底向發展商購入寶松苑7座洋房，面積均為2860方呎，成交額達9009萬元。7座洋房一直持作長線收租，市場估計該批洋房已升值至少兩倍。蔡氏一家亦擇居九肚山，97年1.3億元購入紅橋里5萬多方呎地皮，建成兩幢相連的超級豪宅，一直自住至今。
港區人大代表李鵬飛
早於85年，李鵬飛以186萬元，購入寶栢苑洋房，與妻子共住至今。
附近大碼物業成交單位個案
大圍嘉御山1座頂層3160方呎 成交價：4399萬元 呎價：13921元
成交月份/備註：一手/4月 租值/回報：7.5萬元/2.0厘
大圍嘉御山1座複式2963方呎 成交價：3000萬元 呎價：10125元
成交月份/備註：一手/3月 租值/回報：5.5萬元/2.2厘
大圍戈林雙號洋房2701方呎 成交價：4488萬元 呎價：16616元
成交月份/備註：一手/3月 租值/回報：9.0萬元/2.4厘
皓朗山莊雙號洋房3880方呎 成交價：3680萬元 呎價：9485元
成交月份/備註：開揚景/2月 租值/回報：9.0萬元/2.9厘
九肚山洋房放盤叫價
寶栢苑2期1566方呎 叫價：3000萬元 呎價：19157元
備註：馬場景 租值/回報：6.8萬元/2.7厘
寶松苑3523方呎 叫價：5000萬元 呎價：14192元
備註：銀主盤 租值/回報：10.0萬元/2.4厘
皓朗山莊2980方呎 叫價：3180萬元 呎價：10671元
備註：內園景 租值/回報：6.5萬元/2.5厘
松柏花園3221方呎 叫價：3000萬元 呎價：9314元
備註：內園景 租值/回報：6.2萬元/2.5厘