一個多星期前，港鐵南昌站上蓋物業項目因為地產商態度消極而流標，發展計劃被迫暫時打住。一時間，樓市好像刮起陣陣冷風，部份屋苑業主並因此而減價售樓。
昨天，何文田一幅多次無法勾出的地王被政府主動推出拍賣。在各大發展商踴躍競投下，地王創出一百零九億的天價，每呎地價高達一萬二千多元，比同區二手樓的樓價還要貴。消息傳出後，區內業主立時反價封盤，其他地區的業主也立時改變態度，縮減議價空間，不願再減價。
不過短短十天，香港的地產市道彷彿完成了一個周期，彷彿已從初冬走向暖春。這樣的急速轉變，大起大落不但令市民及一般業主措手不及，甚至業內人士也難以把握市場的脈搏，大跌眼鏡。在拍賣前絕大部份市場人士估計成交價在七十多億至九十多億之間，最樂觀的估計也不超過一百億元，現在地王的成交價居然高達一百零九億元，地產界人士的眼鏡可說是跌滿一地。究竟這樣高的地價，這樣的大上大落反映的是怎樣的市道、揭示的是甚麼訊息呢？
首先，樓市短時間內大幅波動再次顯示整個市場從訊息到實際交易買賣都由地產發展商特別是幾家大發展商主導。當它們形成變相攻守同盟，聯手杯葛買地或採取消極態度向政府施壓時，地價可以迅速回落，樓市的短期前景可以立時冷卻，形成交投疏落不振的市場氣氛。前兩次賣地慘淡收場，幾乎被迫收回土地，就反映了他們的威力。當他們改變態度，不再杯葛或抵制時，樓市可以立時來個一百八十度轉勢，從冷淡轉向熾熱，並可帶動投資者及資金再次入市。事實上一個月前的經濟基本狀況跟現在沒有甚麼差別，也沒有特別的利好消息；除了發展商發功以外，還有甚麼理由可以令何文田地皮創出天價呢？
另一個值得注意的情況是地產市道更明顯走向兩極化，走向兩個市場。其一是以投資者包括海外、內地投資者為目標的豪宅市場；另一個就是本地上班族為主的一般屋苑市場。這兩個市場過去也有一定的差別，樓價也有相當差距。
但從近期的發展來看，這個差距已變得越來越大，已出現無法超越的鴻溝。一般上班族即使早早上車買樓，成功隨着樓市暢旺而獲利，他們換樓的空間也有限，更不可能藉換樓而購入豪宅區的物業，因為一般樓宇的呎價跟豪宅呎價相距高達十倍。以何文田地王為例，他日落成後呎價至少每呎萬八至二萬元，比五、六千元一呎的九龍區樓宇高一大截，一般上班族業主怎麼可能付得起差價投入豪宅市場呢？
更重要的是，豪宅樓價升幅已跟本地經濟及收入水平脫鈎；即使經濟增長放緩或收入停滯不前，豪宅價格仍可持續上升，不受影響；而一般住宅樓價則繼續隨着經濟好壞而起跌。
正因為地產市道變得更複雜，正因為地產市場的訊息很容易受發展商左右，政府在設計及執行房屋政策特別是資助市民置業的政策時必須更小心謹慎，不要因一時的市況波動而倉卒推出新措施，不要因一時的市場資訊而推出長遠的大計。否則，政府不但無法穩定市場，反而可能讓更多錢包括納稅人的錢流進發展商袋中。
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