世博於上海舉行，上海實業（363）本可受惠，但房地產的調控措施，完全抵銷這利好因素，以致上實股價回落至去年7月水平，與內房股相同。
上實完成重組，大事發展房產，市場視作內房股，其發展趨向確實如此，但其高速公路項目已被忽略，而消費品及投資收益亦不菲，價值已被低估。
近期上實股價最低為28.95元，去年底每股資產淨值23.05元，PB只是1.255倍，當時出售醫藥業務仍未完成交易，涉及的利潤30億元仍未入賬，實際PB應為1.12倍。PB之低，相信是上實去年曾增購土儲，市場擔心地價可能下跌，是不容否定，但相信只涉及部份土儲，所購的青浦區土地，成價甚低，平均每方米樓面成本約3700元，其他土地是年前購入，不會低於市價，關於收購中新地產（563）仍待完成，而收購折讓達35.7%，平均計算，相信其土儲的價值，仍然高於賬面值。上實的基建項目如高速公路及水務，佔資產比重頗高，而且高速公路質素佳，收入佔上海交通流量一半，PB之低，是市場對地價可能下跌所形成。
地價若回落更有利
上實近年在重組，業績包括相當出售資產及業務收益，表面數字不能作準，尤其是今年將包括出售醫藥業務的利潤30億元，盈利將較高，顯得PE特低，不妨以其穩定性收益計算。基建業（3條高速公路及水務）盈利估計9億元，消費品盈利7億元（煙草、印務及包裝），租金貢獻1億元（包括酒店）及財務收益7億元（包括貸予恒盛地產（845）20億元回報18%及大量資金運用收益），估計今年盈利24億元，每股盈利2.22元，按近期股價低位28.95元計，PE約13倍，該等盈利較穩定，PE至少值15倍以上。
值得注意的，上述估計盈利，已不包括物業發展利潤在內，避免對銷售物業的心理影響，只計穩定性收益，而且可以持續，但並不認為銷售物業並無收益，只是明年收益可能較為反覆。
去年上實大致無淨負債，今年初完成出售醫藥業務後，淨現金約60億元，礙於房產市場的調控，暫無新發展，相信用於短期投資，但遲早用於業務投資，尤其是房地產，調控措施如使地價回落，對上實增購土儲有利，房產市場調控，或需時間消化，但長遠依然有利。
相信上實的28.95元已是低位，現已升至31.50元，按上述估計，PE14倍，PB1.22倍，仍然是偏低，而內房措施仍待明朗，表現仍將反覆，短期策略可候低吸納炒短線。
齊明