牛池灣私人參建居屋新麗花園，鄰近居屋樓王嘉峰臺，提供581方呎原裝三房間隔的單位，不僅同區罕見，即使整個東九龍的居屋群，亦可謂獨一無二。
新麗花園由新鴻基地產參與興建，屬該集團極少數居屋項目之一，3座大廈提供600伙。單位面積分三類，447及491方呎單位屬兩房，581方呎單位一律三房開則，每座3及4室屬這類則王，實用率亦是屋苑最高，達87%。全屋無窗台，廚廁亦不會太袖珍，如非實地參觀現樓，不少外區買家根本不會相信有這種實用間隔，今次介紹單位的業主，當初更誤會地產代理開玩笑呢﹗
單位入口不設玄關，曲尺形客飯廳，設有對流窗，客廳闊逾10呎，飯廳可從容擺放4人餐枱，毗鄰的廚房牆身可移除，有需要可改作開放式設計，進一步延伸大廳空間感。三間睡房大小適中，兩間細房均可輕鬆放床、衣櫃及書枱，並保留適量出入通道。大房門位經過改動，放置大碼雙人床，床尾可擺放大衣櫃，曲尺窗前則剛好放下書枱。
不設會所 僅得超市
單位實用面積503方呎，與近年落成新樓接近700方呎單位的實用面積差距無幾。當然，新樓的豪華會所和瑰麗大堂，新麗花園完全欠奉；吃喝玩樂一應俱全的大型商場，亦與新麗花園絕緣。物業只有一間超級市場，附近則有同為居屋的嘉峰臺及宏景花園小型商場，駁一程車可到黃大仙或鑽石山，有同為港鐵站上蓋的領匯黃大仙中心及荷里活廣場，設有各式商舖、食肆及戲院。
屋苑屬舊式建築，內櫳相對實用，居住環境清靜。介紹單位內櫳新淨，裝修花費約18萬元，全屋水喉電線已更換，淺色地磚配合多窗設計，滿室開揚光猛，裝修完成後，業主入住僅約一年。
浴室原裝設有大柱位，內有去水喉及糞喉，數年前屋苑進行工程，將所有糞喉改往大廈外牆，浴室大柱位內僅保留去水喉，不少業主會將突兀兼阻地方的柱位拆除，僅保留去水喉位置，餘下大部份空間足以擺放洗衣機，又或加大洗手盆櫃，以增加貯物量。此戶業主則用來擺放洗衣機，讓廚房廚櫃可以多點空間貯物。
廳房側望舊機場景
此戶座落A座高層，廳房一律向西南，前臨小山坡，樹木翠綠養眼，戶主謂因沒有蚊患，所以並無加裝防蚊紗窗。廳房側望舊機場，節日可賞煙花，屬於物業靚景之選。
金滙地產分行經理密雪英指出，屋苑僅有兩成半單位屬三房戶，戶主出售單位後，亦難以找回同類替代，故放盤極之罕有，平均每年盤源不足10個，若開價合理，一放即售的情況普遍。現時放盤只有數個，自由市場開價由260萬至310萬元，呎價逾4400至5300餘元，脫離市場承接力，亦與銀行估價有距離。介紹的這伙開價280萬元，呎價4819元，業主放盤心態亦屬嘗試性質，未有對近期樓市調整有太大反應。
今年未錄三房戶成交，有關紀錄要追溯至去年10月，同月有兩宗，皆為C座低層3室，作價分別178萬及196萬元，呎價分別3064及3373元。
記者：伍志輝
攝影：謝榮耀
模特兒：ManYu（StageModels）
間隔：3房2廳
實用率：87%
落成：1985年
呎價：4819元
備註：連家具
租值：1.05萬元
回報率：4.5厘
資料來源：金滙地產嘉峰臺分行
自由市場叫價185萬元 B座中高層6室 建築面積447方呎
新裝兩房惜望墳景
新麗花園佔半數單位為面積447方呎兩房戶，設有特長玄關走廊，雖然實用率仍高達86%，但虛位過長問題始終存在。
窗多光猛 惟玄關走廊過長
介紹的一伙以新裝作賣點，全屋徹底翻新，鋪上淺色地磚，廳房原裝鐵窗更換成鋁窗，牆身髹油，附有與地磚同款地腳線。特長廚房以銀色防火膠板鋪牆，觀感時尚，新造廚櫃連鋅盆，惟欠缺電器。浴室附設全新潔具，惟保留原則收藏喉位的柱位，令浴室顯得頗狹窄。
玄關走廊屬於無法改善的間隔缺憾，幸廳房地方見使，窗多光猛，即使客廳向西北，睡房向東北，炎夏亦沒有過份悶熱之感。單位前臨居屋瓊山苑及瓊軒苑，視野尚算開揚，惟遠方山腰可見鑽石山金塔墳場。
間隔：2房2廳
實用率：86%
落成：1985年
呎價：4139元
租值：8000元
回報率：5.2厘
資料來源：金滙地產嘉峰臺分行
主要資料
地址：牛池灣瓊東街2號
座數：3座
住宅樓層：25層
每層伙數：8伙
單位總數：600個
建築面積：447至581方呎
實用率：86至87%
間隔：2至3房
落成：1985年
發展商：新地及房委會
管理公司：康業
管理月費：每呎約1元
設施：停車場、休憩花園及超市
備註：7B期私人參建居屋，補地價折扣率21至23%
校網：小學45網；中學黃大仙區
屋苑市況
細戶連租約最平160萬
新麗花園戶型分佈簡單，各座1、2、5及6室面積447方呎，屬細碼兩房戶，設特長玄關走廊，廚房則最大；各座7及8室面積491方呎，屬大碼兩房單位，與3及4室面積581方呎三房單位的唯一分野，是後者多一個細房，其他廳房廚廁佈局均相若。
物業3座呈一字形並排，1、2、3及8室屬前排向小山坡，中高層視野可遠賞維港，後排4至7室主要望樓景及遠山景，部份兼望墳景。前排單位市價較後排單位高8至10%不等。
金滙地產分行經理密雪英稱，新麗花園逾九成放盤單位均已補地價，或曾作多次轉售，基本上毋須補地價，只售予綠表客的第二市場放盤極少，二手市場集中自由市場。現時屋苑放盤約20個，佔六成為447方呎單位，最平連租約盤源叫價160萬元，交吉盤則由165萬元起；491方呎大碼兩房戶放盤僅數個，開價由200萬元起；則王之選的581方呎三房單位，最低消費260萬元。5月截至20日暫錄1宗成交，4月份則有4宗。
同區比較
瓊山苑三房210萬入場
金滙地產分行經理密雪英指出，放眼整個東九龍，面積小於600方呎的居屋單位，原裝間隔三房的設計僅新麗花園提供，其他居屋三房單位面積普遍逾600方呎。如與新麗花園為鄰、同樣以單位實用見稱的瓊山苑，屬於舊式的彈性十字一型居屋，三房單位最細亦達656方呎，自由市場入場價210萬元，呎價3201元。
位處瓊山苑與嘉峰臺之間的瓊麗苑，屬於新十字型居屋，三房戶面積達712方呎，自由市場入場費230萬元，呎價3230元。
嘉峰臺屬私人參建居屋，樓齡最新，樓價亦最貴，最細碼三房戶面積684方呎，自由市場叫價350萬元起，呎價5117元。
放盤單位叫價表
B座低層4室581方呎 自由市場叫價：260萬元 呎價：4475元
備註：街樓景 租值/回報：9800元/4.5厘
C座中層8室491方呎 自由市場叫價：200萬元 呎價：4073元
備註：遠海景 租值/回報：9000元/5.4厘
A座低層6室447方呎 自由市場叫價：165萬元 呎價：3691元
備註：舊裝修 租值/回報：7000元/5.1厘
B座高層2室447方呎 自由市場叫價：165萬元 呎價：3691元
備註：連租約 租值/回報：7500元/5.5厘
A座中層6室447方呎 自由市場叫價：160萬元 呎價：3579
備註：連租約 租值/回報：6300元/4.7厘
成交單位個案表
A座低層2室447方呎 自由市場成交價：163.0萬元 呎價：3647元
成交月份/備註：5月/山坡景 租值/回報：7000元/5.2厘
B座高層1室447方呎 自由市場成交價：176.0萬元 呎價：3937元
成交月份/備註：4月/遠海景 租值/回報：8000元/5.5厘
A座高層5室447方呎 自由市場成交價：168.0萬元 呎價：3758元
成交月份/備註：4月/新裝修 租值/回報：8000元/5.7厘
C座低層8室491方呎 自由市場成交價：168.0萬元 呎價：3422元
成交月份/備註：4月/舊裝修 租值/回報：8500元/6.1厘
B座中層7室491方呎 自由市場成交價：163.3萬元 呎價：3326元
成交月份/備註：4月/舊裝修 租值/回報：8500元/6.2厘