【本報訊】政府兩周前拍賣的東涌地皮被冷待，令今日拍賣的粉嶺商住地皮估值也急降，減幅8至35%，成交價料11.5億至13.95億元。不過，業界認為，該地涉資較少，且中短期內，區內再沒有大地皮供應，故今日拍賣氣氛應會較東涌地皮佳。 記者：林志光
東涌地皮拍賣氣氛冷淡，被市場詮譯為發展商對政府近期一連串的規管賣樓措施，和房策轉變，向政府傳遞不滿訊息。韋堅信測量師行估價部董事林晉超指出，無論此舉是否屬實，相信發展商已毋須多做一次。他與宏基測量師行董事陳昌傑都認為，該地涉資非巨，除大發展商外，中型發展商也有能力競爭，而且，中短期內該區料不會再有大型地皮供應，因此，相信拍賣氣氛會較東涌地皮佳。
中型發展商有力競爭
萊坊測量師行董事陳致馨表示，政府近期無論在規管賣樓措施、討論復建居屋，及不定期主動推地賣等動作上，都讓市場知悉政府有意穩定樓價及增加中小型住宅供應，以求冷卻樓市。在預期未來供應會增加下，發展商對該類多數會建中小型住宅的土地價值趨審慎，加上之後又有市區靚地招標及拍賣，大發展商也會有取捨，因此，他也大幅調低粉嶺地的估值約34.5%，由原先約20億降至約13.1億元。陳昌傑及林晉超也分別調低估值約33%及8%。
雖然地皮未受看淡，美聯首席分析師劉嘉輝指出，今年上水、粉嶺及大埔只有約3個新盤有機會推出，包括大埔馬窩（承峰）、比華利山別墅3期（富匯半島）及上水天巒，涉及約570伙，單位不多，並以豪宅為主，部份為洋房，料今日拍賣地皮多建中小型住宅，即使地皮造價未及預期，對新盤未必構成太大影響。
南昌站上蓋明日截標
除粉嶺地皮今日拍賣外，深水埗西鐵南昌站上蓋商住項目也緊接在明日截標，陳昌傑認為，該項目雖然應有半數單位可享海景，但首期補地價屬偏高水平，近期樓市回軟，增加發展商的發展風險，如有5家財團入標已屬極好反應，又或可能會因反應不理想而收回。不過，陳致馨卻持異議，認為該項目始終是大型市區鐵路上蓋項目，流標機會不大，但發展商肯定會減少給予政府的售樓分紅比例，以反映他們要承擔所增加的風險。
該項目總投資預計約300億元，將建18幢7至46層高住宅，提供逾3300個單位。發展商除要負擔補價外，另要支付1.75億元入場費。該項目首期補價近130億元，每呎樓面約6580元。
粉嶺商住地皮估值
地點：粉嶺沙頭角道第19區
地段：粉嶺上水市地段177號
用途：住宅（甲類）
地盤面積：95800方呎
地積比率：5.47至6倍
可建樓面：524024至574780方呎
勾地價：10.538億元
勾地樓面地價：1833至2011元/方呎
萊坊陳致馨測量師估值
成交價：13.10億元 樓面地價：2500元/方呎 減幅：34.5%
宏基陳昌傑測量師估值
成交價：11.50億元 樓面地價：2000元/方呎 減幅：33.3%
中原張競達測量師估值
成交價：13.20億元 樓面地價：2519元/方呎 減幅：16.0%
美聯林子彬測量師估值
成交價：13.40億元 樓面地價：2379元/方呎 減幅：15.0%
第一太平陳超國測量師估值
成交價：13.95億元 樓面地價：2476元/方呎 減幅：10.0%
韋堅信林晉超測量師估值
成交價：13.80億元 樓面地價：2587元/方呎 減幅：8.0%