九龍塘歌和老街以北的筆架山道及義德道一帶，從前市場統稱之為筆架山，為本港早期豪宅區，山上遍佈舊式豪宅，大部份建於60年代，樓齡超過40年。該處屬半山地勢，坐落地勢較高內街義本道的雅景樓，為區內典型的老牌豪宅，除停車場外並無其他配套設施，單位以實用率高招徠，吸引低調又實際的買家。
雅景樓共設兩座，A至C室為1座，另1座設D至F室，俱樓高12層，合共72伙，面積由1200至1400方呎，一律三房間隔。A及D室1200方呎，長廳設計，客廳及套房向南，高層可遠眺維港；B及E室1300方呎，呂字大廳，客廳向西望內街樓景，套房及一細房向南，低層俯瞰九龍塘全貌，高層享維港景；C及F室面積1400方呎，亦屬呂字大廳，座向和景觀與A及D室一樣。各單位間隔及景觀質素非常平均，呎價高低多數受樓層及裝修影響。如以下介紹放盤，連豪華裝修，叫價每方呎近1萬元。
單位原裝設有3間睡房，業主拆去近客廳的房間，大大擴闊客廳空間。又將原裝大得過份的廚房連工人套房拆掉，合併成開放式廚房，騰出部份空間擴闊飯廳，將原來呂字形廳大幅改動成長形巨廳，裝修豪華得體，住得鬆動又舒服。
開放式廚房夠搶眼
大門入口右邊有凹位，放鞋櫃最適合不過。左邊就是開放式廚房，鮮紅色的廚櫃非常搶眼，配以灰色的工作枱面，時尚有型。廚房除色彩奪目外，設備高級，咖啡機及煮食爐都是歐洲名牌Miele產品，保養新淨。飯廳毗鄰廚房，兩者以吧枱連工作枱作間隔，相對廚房，飯廳佈置相當簡樸，4人玻璃圓餐枱置於中央，角落放有大型盆栽及鋼琴，活動空間特別充裕。飯廳向東有大窗，外望廣播道一帶遠樓景。
擴大了的客廳向西有兩組大窗，十分光猛，惟景觀略遜，近望區內新貴豪宅畢架山一號樓群。由於客廳夠大，梳化毋須貼牆放，佈置鬆動，梳化後方建有一列超過10呎闊的通頂大櫃，雜物可妥善存放，並可掩飾原裝鄰近大門的突兀柱位。
兩房四正兼無窗台
寢區只設兩房，較大的套房，間隔四正無窗台，向南的大窗視野開揚廣闊，可遠眺九龍中部開揚樓景。向西還有兩扇窗，光猛通爽。套房佈置非常簡單，只有衣櫃及睡床。另一房間面積也有約100方呎，兩張睡床可並排置放，之間放書枱，床尾建有大衣櫃，放下多組家具，不覺侷促之餘，仍有不少走動空間。套廁及客廁設備齊全新淨，全部可保留續用。
記者：蔡家儀 攝影：黃耀興
模特兒：Vicki（AModel）
間隔：2房（1套）2廳
呎價：9846元
備註：連車位
租值：3萬元
回報率：2.8厘
資料來源：香港置業太子道分行
雅景樓主要資料
地址：九龍塘義本道5至7號
座數：2座
住宅樓層：12層
每層伙數：3伙
單位總數：72個
建築面積：1200至1400方呎
實用率：84%
間隔：3房
落成：1965年
管理公司：佳定集團
設施：停車場
校網：小學41網；中學九龍城區
優勢
老牌富商望族 滙聚畢架山道
筆架山道一帶為傳統豪宅區，六、七十年代是顯赫富豪及名人的聚居處，山上有少量洋房，大部份由本港老牌富商或名門望族持有，鮮有放盤，最新成交為08年4月，筆架山道20號洋房，3969方呎，以8500萬元成交，呎價21416元。筆架山道4號豪宅，由尖東大富豪夜總會老闆羅焯持有。另外，已故華懋集團主席龔如心的母親，早年曾擇居由華懋發展的碧華閣頂層單位。藝人蔡少芬亦曾租住龍圃別墅。
高齡物業 頻獲收購
該處高齡物業不時有發展商出價收購，如座落分支內街安域道上的福景苑，設有50伙，其中46伙，約92%業權，於04年底獲長實以2.42億成功收購。毗鄰的天樂園，05年底曾集合94%業權招標，亦獲長實出價洽購，惟最終受城規會高度限制，影響重建價值，令計劃告吹。雅景樓5年前有多名業主，就全幢物業出售召開非正式會議，並嘗試放售物業，惟最終因業權分散未達成共識，收購建議最終不了了之。
市況
放盤少1200萬入場
香港置業分行經理何健成表示，雅景樓今年有兩宗成交，呎價分別為6914元及7883元。
屋苑現有放盤不足5個，叫價由1200萬至1400萬元，每方呎9200餘元至近1.1萬元。
區內舊式豪宅單位面積以1200至1500方呎為數最多，樓價則介乎1100餘萬至1400餘萬元，普遍呎價約8000餘至貼近1萬元的水平。
區內部份老牌物業提供面積較細的單位，成為用家進駐之選，如霞明閣1座低層2室，1050方呎，開價700萬元，每呎6667元，是現時該處最平入場水位。
區內新盤呎價1.2萬起
附近只有兩個豪宅新盤，分別是畢架山一號及畢架山峰，前者座落筆架山道上，面積1277至2900方呎，平均呎價約1.2萬元，入場費約1350萬元；後者位處歌和老街鄰近香港城市大學，分層戶面積由1133至1950方呎，平均呎價約1.45萬元。
配套
專巴駁樂富站 車程僅10分鐘
雅景樓僅設停車場，社區設施匱乏。義德道有國際學校，筆架山道有小型公園。住戶日常購物要搭車，公共交通工具不多，只有專線小巴來往港鐵九龍塘站，另有免費巴士接駁至港鐵樂富站，車程5至10分鐘。購物消閒最近可到九龍塘站上蓋的又一城，內設逾200家店舖，約30家食肆，選擇夠多，商場還有戲院及大型室內溜冰場。樂富站上蓋有領匯商場樂富廣場，附近有街市，消費模式較大眾化。
處名校網 家長追捧
筆架山道隸屬小學41網，網內名校特別多，其中多間是無數家長夢寐以求的名牌學校，包括英文小學拔萃小學、瑪利諾修院學校（小學部）、喇沙小學、中華基督教會基華小學（九龍塘）、九龍塘官立小學及嘉諾撒聖家（九龍塘）等。另外，區內幼稚園多達數十間，擇居該處，可方便幼兒上學，較具名氣的有根德園、國際幼稚園、耀中幼稚園及京斯敦國際幼稚園等。
同區同類成交單位個案表
雅景樓高層A室1200方呎 成交價：946萬元 呎價：7883元
成交月份/備註：4月/內街景 租值/回報：3.0萬元/3.8厘
碧華閣A座中層2600方呎 成交價：1938萬元 呎價：7454元
成交月份/備註：3月/自製複式 租值/回報：6.0萬元/3.7厘
麗景樓高層D室1350方呎 成交價：1300萬元 呎價：9630元
成交月份/備註：2月/獅子山景 租值/回報：4.0萬元/3.7厘
蟠龍閣高層B室1843方呎 成交價：1698萬元 呎價：9213元
成交月份/備註：1月/獅子山景 租值/回報：5.0萬元/3.5厘
同區同類放盤單位叫價表
雅景樓高層F室1400方呎 叫價：1350萬元 呎價：9643元
備註：維港景 租值/回報：3.8萬元/3.4厘
龍景樓中層C室1300方呎 叫價：1180萬元 呎價：9077元
備註：樓景 租值/回報：3.0萬元/3.1厘
涵碧別墅C座低層1350方呎 叫價：1200萬元 呎價：8889元
備註：樓景 租值/回報：3.5萬元/3.5厘
碧華閣A座高層1室1350方呎 叫價：1200萬元 呎價：8889元
備註：向東 租值/回報：3.8萬元/3.8厘