本周二賣地，基本上只由南豐發展董事總經理蔡宏興獨力投地，連番抬價最終以每呎樓面地價2378元投得東涌臨海地。這個較預期反應冷淡的賣地成績，即時令區內樓價降溫。
發展商審慎投地，已是老樓預測之內。因樓市轉差和多幅地皮陸續推出，令發展商多了選擇，與以前供應少被迫高價爭地不可同日而語。
說回賣地價，基本反映現樓價。現時毗鄰映灣園平均呎價約3600至3700元，發展商要賣每呎4000以上才有利潤。由於通脹上升，預期建材成本上升，發展商為保盈利，加上樓價正調整中，故傾向控制土地成本，出價時自然較審慎。
東涌二手樓受壓
假如當日地皮未能賣出，對樓市造成的傷害更大，所以南豐不斷抬價，旨欲買入這幅地皮。何況以地價計算，落成總成本只接近現樓價，兩年後樓市另有一番光景，平價執到這幅地封了蝕本門，何樂而不為！
樓價趁早調整，總好過他日高價回落時跌得更痛。何況建樓需要3年，最快也要兩年後才賣樓花，那時樓市值博率更高，因此南豐今次低價買地贏面很高。
不過，東涌區二手樓即時受壓則無可避免，上月受樓市氣氛熾熱、勾地消息刺激帶動，有外區投資者入貨，順勢推高樓價。低價賣地最壞打算是樓價打回原形，回復勾地消息前水平，不排除持重貨的投資者急售甩身，短期區內氣氛由高漲轉為平淡在所難免。
政府目標是令樓市降溫，初步已見成效，但樓價累升逾三成，基於市場資金依然充裕，期望大跌不切實際。如果真的想入市，現階段反而是留意各區樓價回落速度，尤其個別已超買的心水屋苑，短期有沒有減價盤出現。若以現價有一成以上差距，不妨趁機吸納，老樓估計，個別欠缺實力的投資者減磅離場，隨時有筍盤出現。準買家也可嘗試大膽還價，測試對方底線，若合乎心水，也不妨趁機吸納，但當然要評估負擔能力，否則要承受額外風險。
劉兆昌
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