從爭相抱怨政府土地供應不足到大家袖手旁觀杯葛投地，香港地產發展商的臉變得可真比變臉大師還要快。
正如前天主持土地拍賣的地政總署官員所言，長時間沒有地產商承價，個別地產商要自行托價至少五次以免政府收回土地是非常罕有的事。其實即使幾年前樓市不濟時也未曾出現過類似的慘況，也未出現過地產商同時不投地的局面。除了是在聯手杯葛、聯手向特區政府施壓以外，實在找不到有甚麼其他理由。
先說土地位置。它是一幅位於東涌新市鎮的臨海靚地，地盤面積相當大，可建千多個住宅單位及其他配套設施。發展商大可把它包裝成東涌新豪宅，並可藉東涌鄰近機場吸引內地以至其他地方的投資者進場。像這樣一塊位置優越，有相當發展規模的地皮向來是地產商心頭好，向來是大小地產商吸納的對象。他們忽然全部棄權，全部放棄購入優質土地儲備的機會，實在非常不尋常。
地皮位置固然有吸引力，地價更是出乎意料的低殘。勾地價每呎不超過二千元，拍賣成交價也只有二千三百多元；加上建築費及其他開支如利息支出，總發展成本只是三千二百元。假若東涌樓價幾年後仍維持在約四千多元的現水平，發展商每呎至少賺一千元，整個項目的利潤可以高達十億元。要是樓價比現水平略為上升百分之五至一成，項目的利潤將可達到十五億或更多。而即使樓價真的像某些市場人士預計般回落一成，以新樓比二手樓貴的原則計算，東涌新樓盤呎價下跌空間有限，跌至每呎三千二百元成本價的機會更是微乎其微。可以說，這塊東涌地皮是一幅低風險、高回報的「肥豬肉」。現在，大小地產商居然對這樣一塊「肥豬肉」不屑一顧，任由南豐低價獨享利益，這怎不讓人嘖嘖稱奇呢？
更何況未來一段長時間利息仍然處於極低水平，銀行特別是國際及本地銀行水頭仍然充足，大量游資仍然要尋找出路。在這樣的宏觀經濟條件下，地產商的借貸成本將會極低，利息支出將會極為有限。
靚地、低地價、利息平是地產發展商夢寐以求的條件，符合這些條件的項目都很有機會為地產商帶來豐厚利潤，都會成為地產商爭逐的對象。偏偏今次地產發展商卻反其道而行，對符合三大條件的東涌地皮毫不動心，這除了政治上的原因、除了想向政府還以顏色以外還有甚麼可能的解釋呢？
但是，這樣的杯葛、這樣的施壓既不合理也不會有作用的。特區政府推出的九招十二式實際上非常溫和，實際上並沒有改變由地產商主導樓市的格局；因為勾地制度仍然是政府供應土地的主要機制，主動拍賣土地不過是臨時、暫時性的做法，不大可能變成固定的做法。至於加強規管樓花買賣，加強保障買樓人士權益，增加樓市透明度的措施只涉及枝節問題，只是要改善原來的一些市場陋習如不容許準買家「度尺」等，不會妨礙發展商賣樓，更不會削弱發展商的豐厚利潤。若果連這些溫和的改革也容不下，也要擺出高姿態反擊，那地產發展商實在欺人太甚，實在視公眾利益如無物。特區政府可不能腳軟啊！
盧峯
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