老樓周記:謹慎投地炒樓風險高 - 劉兆昌

老樓周記:謹慎投地炒樓風險高 - 劉兆昌

下周二起,一連3個月都有土地拍賣,發展商如何對待這一輪密集式賣地,財力成為重要的一環。賣價會否出現反高潮,顯示政府連環出招抑壓樓價,已從地價反映,亦惹人關注。
答案很簡單,對於貨如輪轉、不與物業談戀愛的發展商,在這千載難逢的機會,會透過增加賣地,增加彈藥,以防他日又要為增加土儲煩惱。始終透過拍賣入貨,時間成本較易掌握,沒補地價改變農地用途和強制拍賣那麼被動。

利潤缺乏保障

正如長實主席李嘉誠所言,樓價問題繫於需求,地價只是其中一環,建築費高企也是另一重要因素。高買高賣、低買低賣,縱使地價回軟,但買家對物業質素要求越來越高,建築成本只會不斷上升,並無「返轉頭」之理。所以發展商若估計未來樓價回落,拍賣價亦會同時自動調節。
由於發水樓受到社會的關注,加上政府擬重新釐定可豁免的樓面比例,投地意欲雖強,無奈在利潤無法獲得「保障」下,下周二東涌臨海住宅地出價意欲,自然亦會受影響。
老樓估計,地一定賣得出,但由於風頭火勢,地價勢難再創新高,形勢與今年將軍澳地創出紀錄價不可同日而語。根據各界預測,拍賣價料高出勾地價四至七成,最高估計每方呎樓面地價接近4000元。上月東涌區二手成交飆升,成交量突破多年新高,並吸引大批外區炒家藉賣地消息刺激炒落後,形勢雖然與迪士尼樂園開幕時的泡沫不盡類同,但炒家的風險也絕對不低。

財團保留實力

還有,今年賣地特別多,南昌站亦會在這段時間招標,這幅可建3300伙住宅單位的地皮,總投資額高達330億元,投資規模比當年九龍站5至7期(即現時環球貿易廣場和天璽地皮)更大,對財力雄厚的發展商,也是很龐大的投資。在缺少大財團競投下,東涌地和未來拍賣的粉嶺地,也可能出現財團退縮保留實力的情況。

劉兆昌
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