最近東涌及粉嶺兩幅住宅地皮接連被發展商勾出，兩區樓市即時起哄，終於輪到樓價大落後的新界中小型住宅發圍，粉嶺區業主心雄封盤反價，現時大部份放盤單位在勾地後勁加20至50萬元，買家反而急於追價成交，樓市正火辣辣，不少業主正計劃待勾地地皮於下月以理想價賣出後，再度趁勢大幅加價。
業主、買家攻略
業主──放盤呎價可高開4,000元
許偉邦稱，粉嶺地皮每方呎樓面勾地價約1,871元，估計拍賣地皮成交後，連同建築成本，住宅開售呎價可達5,000至6,000元。他教路說，雖然目前粉嶺、上水區一般屋苑呎價只約3,000餘元，但業主可大膽以每方呎4,000元開價，讓買家慢慢還價，更可一邊等待賣地好消息再作部署。
買家──爭取長成交期鎖定樓價
受到勾地刺激，目前市場氣氛十分熾熱，筍盤早已絕迹，但買家可向業主爭取長成交期以鎖定樓價，一般可延長3至4個月，通常業主都願意接受，尤其是換樓業主需要賣樓套現再搵樓，他們會樂意接受較長成交期。
粉嶺三寶成交激增逾六成
在勾地前，鄰近勾地地皮的粉嶺三寶（綠悠軒、帝庭軒及御庭軒）市況向來落後於粉嶺港鐵站一帶，但樓價方面則相若。專營粉嶺區的創富物業董事總經理張銘均指出，在勾地前粉嶺三寶每月成交量平均約有30宗，近日受到勾地刺激，4月份至今，已有約50宗成交，其中綠悠軒約有25宗、帝庭軒約有14宗、御庭軒約有10宗；勾地後粉嶺三寶總成交量即時激增逾六成，估計整個4月份交投將大升逾1倍。
御庭軒大單位勁加50萬
他稱，勾地後不少粉嶺三寶業主睇好封盤，現時粉嶺三寶共有200個放盤，比起勾地前減少10%以上，至於反價幅度約由5至15%不等。粉嶺三寶中，以御庭軒大單位業主反價最嚴重，竟勁加50萬元，呎價高達4,000元，可謂同區屋苑之冠。帝庭軒放盤單位一般，反價約20萬元；綠悠軒內園單位亦反價20至40萬元。
而粉嶺三寶中，以綠悠軒呎價最平，勾地前平均呎價只約3,000元，帝庭軒及御庭軒平均呎價分別約3,100元及3,400元，但勾地後，粉嶺三寶呎價已即時上揚5%。
綠悠軒1至4座業主按兵不動
不過，由於毗連勾地地皮的綠悠軒1至4座C、D、E、F室日後開揚景觀可能會受阻，目前市場上只有這批放盤單位維持原來叫價，張銘均認為，其實，將來勾地地皮是否會遮擋綠悠軒1至4座景觀，仍屬未知之數，加上整個區樓價正在上升中，故暫未有業主會減價。
炒家轉移陣地
另外，炒家方面，最近已由粉嶺港鐵站一帶轉移至粉嶺三寶，張稱，以往粉嶺三寶只有5%炒家，但在勾地後，炒家明顯增加至30%，不過，由於市場已沒有平盤，即使炒家亦只能以市價入貨。最近一宗炒家入市個案為綠悠軒3座一個619方呎單位，成交價182萬元，呎價2,940元，屬市價水平。
買家追價入市
「勾地之後，粉嶺區放盤業主只有兩種態度，一係完全唔開價，一係最少加價20萬元。」中原地產營業董事許偉邦表示，現時區內以粉嶺三寶業主反價幅度最勁，最高達15%，其他屋苑業主反價約10%。
雖然業主大幅反價，但買家方面，因擔心下月勾地地皮拍賣會高價賣出後，區內樓價更貴，故目前亦不惜追價入市。他指出，粉嶺中心F座中層7室，面積685方呎，於勾地後即以228萬元高價成交，呎價3,328元，該單位於勾地前開價才210萬元，勾地前後樓價相差18萬元。另外，鄰近上水區的奕翠園5座低層E室，面積1,127方呎，勾地前開價430萬元，勾地後旋即以452萬元成交，差價達22萬元。
－炒家動向－
鬍鬚余〞啱價就買，資金無上限！〞
對於最近有投資者計劃大舉進攻粉嶺、上水區中小型住宅，向來專炒細價樓、「玩」包裝玩到出神入化的資深炒家「鬍鬚余」，亦揚言「啱價就買，資金無上限！」剛於日前（20日）「鬍鬚余」以209萬元購入粉嶺中心一個658方呎3房單位，呎價3,176元，他一貫玩法是大玩包裝，買入單位翻新增值，最近他更玩起豪裝，再以新高價推出市場，他估計，該單位將會至少以4,000元一呎放售，升值兩成半以上。
「唔買粉嶺三寶」
「鬍鬚余」坦言，由於早前預期樓市會調整，故一直在市場沽出粉嶺、上水區單位，累積約有10多個，目前在區內只持有5個單位，在粉嶺地皮被勾出後，正密密重新入貨。不過，他稱：「我唔會買粉嶺三寶，點解？其實嗰邊比較隔涉，第日起樓仲要忍受2、3年噪音同沙塵，而家粉嶺三寶都俾人炒高咗兩轉啦！仲買？要買就買粉嶺港鐵站附近屋苑，但我唔買啫又唔代表我唔睇好喎！可能先苦後甜呢！」
炒家游〞買樓一定賺錢，但一定要有實力！〞
自97年開始炒樓的「炒家游」游先生，炒樓經驗豐富，近半年活躍於新界，並主攻粉嶺區2房細價樓，目前在區內持貨8個單位，分佈在碧湖花園、牽晴間、粉嶺名都、花都廣場等，總值約1,200萬元。
他的玩法與「鬍鬚余」大同小異，「我買入單位後，用兩星期時間快速將廚房、浴室、牆身、地板等大翻新後再放售，每個單位扣除成本大約淨賺10至15萬元。」游先生稱，早於勾地前已被區內低水樓價吸引，目前仍繼續入貨，不過，他不會與用家搶貨，加上所有單位都要翻新，故已改買連租約的單位。
「買樓一定賺錢，但一定要有實力！」他總結13年來經驗說，回顧96年曾於高位買入不少單位，一場金融風暴後，樓價大跌，當年寧願將單位轉租，亦不賤賣，並一直守下去，近年樓價終見家鄉，由於期間一直有租金收入，現時計落仍然有錢賺。
中小型住宅升幅可觀
中原地產研究部聯席董事黃良昇稱，豪宅地皮昂貴，相比之下，偏遠地區平價地變得十分吸引，近期相繼有新界粉嶺地皮被勾出，反映出發展商十分睇好中小型住宅，由於現時勾地價仍屬低水平，加上發展潛力大，估計將來升幅將十分可觀。
另外，他分析說，粉嶺地皮日後興建住宅後，雖然可能會阻擋毗鄰綠悠軒1至4座部份單位景觀，但卻可隔開沙頭角公路減少噪音，更可將鄰近貨倉景遮擋。
粉嶺地皮樓面每呎值2,850元
粉嶺沙頭角道（龍躍頭段）地皮於上周五以底價10.538億元成功被勾出，每方呎樓面地價約1,871元，有關地皮將於5月24日舉行拍賣。利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，上述地盤面積約為95,800方呎，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，預期地積比率約5.88倍，故可建樓面總面積達563,304方呎，由於上述地皮位於粉嶺聯和墟，毗鄰粉嶺三寶（綠悠軒、帝庭軒及御庭軒）及粉嶺港鐵站，地段旺中帶靜之餘，市區設施充裕，對外交通亦便捷，地皮發展後單位應甚為搶手，料可吸引發展商爭相出價競爭，估計地皮最終可售16.05億元水平，折合每呎約2,850元，較底價高出52%。
利嘉閣對粉嶺沙頭角道第19區之估值預測
位置：粉嶺沙頭角道第19區
地段編號：粉嶺上水市地段第177號
用途：非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途
地皮面積：約8,900平方米
地積比率：5倍
可建總樓面面積：約67,650平方米
勾地底價：10.538億元
拍賣日期：2010年5月24日（星期一）
拍賣地點：灣仔伊利沙伯體育館
地皮估值：約16.05億元（折合每方呎約2,850元）