天津發展（882）由盈轉虧，主要受收費道路的減值影響，天津市政府已通知相關公路停止收費，並批示收購，作價基礎已取得共識，因而作出減值。
津發去年錄得虧損1.95億元（下同），上年盈利5.24億元，除已派中期息5.2仙外，不派末期息。業績已包括收費道路虧損約5.98億元（其中減值6.49億元），以及港口業務虧損4771萬元，不計該兩項影響，持續營運業務盈利為4.25億元，下跌4%。
收費道路已在磋商出售，列作非持續營運業務，港口業務已作重組，津發已無控制權，只將21%視作聯營公司，賬項不再綜合，也特別列出。
除收費道路及港口外，其主業為公用事業及酒店，並透過聯營公司經營葡萄酒及升降機與扶手電梯，公用事業於天津開發區經營電力、自來水及熱能，所得盈利1.54億元，較前稍跌，該等業務繼續獲當地財政局補貼3.444億元（上年3.157億元），反映在無補貼下經營將有虧損1.9億元。
津發於香港及天津各有一間酒店，平均入住率為75%及31%，房租亦跌，虧損2690萬元。葡萄酒業的貢獻增9.1%至6997萬元，增長放緩，升降機及扶手電梯的貢獻增44%，反映房地產的旺盛。
可動用資金逾40億
津發的主要盈利來自升降機及扶手電梯，但只是津發的聯號，並非津發管理，其他由津發直接經營的，均無好表現，近年較新的發展，是參與商業房地產，實則是經營酒店，於08年開始投資，又遇金融危機，表現當不理想，能否作為支柱產業，尚難肯定。
津發多年來均表示尋找商機進行發展，目前的形勢更加速發展，天津港（3382）與A股上市的天津港股份合併，發展主導權已轉移，收費道路正洽售。
目前津發持有相當現金，亦投資於財務資產，於出售收費公路後，估計可動用資金逾40億元，投資於財務資產並非長久之計，管理層表示正醞釀資產重組，主要圍繞政府的基礎性資產，但未有主要方向。
一家企業的經營成果，當與管理層有關，但涉及基礎性業務，則與當地的政府策略有關，以投資於開發區的水電熱而言，看來是有利，而且獲得補貼，而投資多年，仍賴補貼才能獲利，顯然開發區策略未能配合，長期補貼，亦非辦法，就此事例，證明控股公司及管理層均需檢討，才能使資產的潛力得以發揮，近年的股東權益回報率，最高只是8.4%，已包括特殊項目了。
津發現價4.87元，未計收費道路及港口業績的PE為13.7倍，息率1.06%，PB0.589倍，資產頗佳，如能作出理想重組，應有好表現，而何時實現重組並無時間表，只能候機短炒，中線投資仍非時機。
齊明