【本報訊】發展商勾地態度轉積極，「口味」上亦有所改變，專攻新界地。繼東涌地皮上月勾出後，偏離粉嶺市中心，毗鄰綠悠軒的沙頭角商住地皮，亦以10.538億元勾出，下月24日拍賣，估計成交價逾15億至20億元。 記者：林志光
剛勾出的粉嶺地皮，位於沙頭角公路龍躍頭段與馬適路交界，毗鄰綠悠軒及御庭軒，面積9.58萬方呎，純住宅地積比5倍，商業9.5倍，但多會發展成商住物業，業界估計地積比5.47至6倍。地皮高限為主水平基準123米，約30多層高，將來會建有蓋天橋連接御庭軒商場。
地皮自07年底供試勾後，曾兩度試勾失敗，現成功勾出，乃粉嶺近11年再有地皮賣。現時勾地表內還有一幅位於粉嶺樓路，面積約2.76萬方呎較細型的商住地皮。
計及發水仍有利可圖
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，現樓市氣氛仍持續暢旺，新界樓價相對落後，發展商預期樓價應有較大上升空間，勾地的風險便相對較低。而下月拍賣東涌地皮的成績，將影響粉嶺地皮拍賣氣氛。
宏基測量師行董事陳昌傑表示，市區地皮的風險較高及難勾，發展商要增加土儲，便先向仍屬低水的新界地皮打主意，估粉嶺地皮每呎樓面地價近3000元，連發水後，將來每呎可賣4000多元，與現時區內較新的二手屋苑及新樓售價相若。
估價較進取的萊坊測量師行董事陳致馨認為，該地每呎樓面地價料3800多元，以現時新樓賣價一般高於市價，又未計停車場等可發水因素，故相信仍有利可圖。
綜合業界估計，粉嶺地皮連建築費等每呎成本約4200多至5300元，但計及逾兩成發水因素後，每呎成本可降至3500至4400元，貼近粉嶺及上水區樓齡較新的二手屋苑及新盤的造價，現時御庭軒二手呎價3500至3600元，上水皇府山二手呎價4000元，上水御景峰貨尾呎價約4500元。
鄰近屋苑兩成反價
中原地產分區經理藍浩然表示，粉嶺有地皮勾出消息傳出後，附近屋苑約兩成放盤即時反價約5至8%，個別更聲言封盤至下月底拍地後才定論。毗鄰該地的3個屋苑，綠悠軒、帝庭軒及御庭軒，現放盤約200個，每呎叫價約由3100至3800元。由於3個屋苑今年至今造價已升近兩成，故本月成交稍慢，暫得8宗，較上月跌約兩成多。
粉嶺商住地皮估值
地點：粉嶺沙頭角道第19區
地段：粉嶺上水市地段177號
用途：住宅(甲類)
地盤面積：9.58萬方呎
地積比率：5.47至6倍
可建樓面：52.4024萬至57.4780萬方呎
勾地價：10.538億元
勾地樓面價：1833至2011元/方呎
萊坊陳致馨測量師 成交價：20.00億元 樓面地價(元/方呎)：3817
宏基陳昌傑測量師 成交價：17.20億元 樓面地價(元/方呎)：3000
中原張競達測量師 成交價：15.70億元 樓面地價(元/方呎)：3000
美聯林子彬測量師 成交價：15.77億元 樓面地價(元/方呎)：2800
第一太平陳超國測量師 成交價：15.50億元 樓面地價(元/方呎)：2753
註：純住宅地積比為5倍，純商業為9.5倍。
粉嶺及上水屋苑造價
粉嶺綠悠軒 呎價：3000元
粉嶺帝庭軒 呎價：3200元
粉嶺牽晴間 呎價：3400元
粉嶺御庭軒 呎價：3500元
粉嶺中心 呎價：3500元
上水御皇庭 呎價：3500元
上水皇府山 呎價：4000元
資料來源：中原及美聯