活化工廈政策於4月1日開始正式落實生效後，整個工廈市場更加火熱，無論小業主或全幢大業主，都有無限憧憬，利嘉閣（工商舖）工商部區域董事朱亮恒指出，活化工廈發展潛力相當大，不少資金陸續流入工廈市場，值得注意是，目前一般工廈細價單位200萬元以下已有交易，投資成本低兼可穩袋7至8厘高回報，比起住宅更為吸引，更可食住活化工廈升浪，揀選優質物業小試牛刀，一邊收租，一邊等升值。
入市貼士
工廈入市有竅門，朱亮恒教路，初次投資者購買工廈物業，位置上應首選鐵路沿線，大廈外形較新便可，還要查清楚物業是否有修葺令，修葺令代表樓宇結構有問題，業主需出資進行維修。另外，物業管理質素高及維修保養良好，物業價值亦會較高。他提醒買家，大廈停車場對於租客十分重要，主要是用作上落貨，一般停車場可容納中、重型貨車，如果停車場可以讓貨櫃車出入落貨就最理想。
業主叫價過高交投逆市滑落
朱亮恒表示，自去年底政府公佈活化工廈政策後，曾一度掀起工廈掃貨熱潮，09年11月份全港共錄得664宗工廈物業買賣登記，涉及金額約26.99億元，登記量值較10月份分別激增39%及37%外，單月登記量更創下自08年2月以來、即近22個月的單月新高。
他指出，以熱門的觀塘區為例，近半年來，樓價已大幅上升兩至三成。目前市場上以全幢大業主叫價最瘋狂，活化工廈政策前後，叫價升逾三成以上。近期礙於工廈放盤叫價過高，業主在議價上讓步的空間不多，買賣雙方在價錢上出現嚴重角力，拖慢買賣成交進度，令在旺熱市道下的物業交投逆市滑落。3月份全港僅錄440宗工廈物業買賣登記，較2月份476宗減少8%，數值更創近9個月新低；然而，其間大市卻錄得多宗價值逾半億元的大額物業買賣，令數值逆市上升14%至約17.22億元水平。
200萬投資8厘回報
「雖然在過去半年工廈樓價已累積不少升幅，但目前工廈樓價仍未升盡，投資前景相當樂觀，不少投資者早已洞悉先機提早入市等升值，現時市場仍有不少100萬元至300萬元細價單位可供選擇，最適合細細注的投資初哥小試牛刀。」朱亮恒教路說，細碼投資首選200萬元以下約1,000方呎單位，釐印費僅100元，使費便宜之餘，選擇1,000方呎的租客類別亦最多，至於租金回報一般約7至8厘，甚具投資價值。
不愁沒租客
他稱，工廈自04年至今，樓價基本上從未跌過，樓價十分硬淨，主要原因是長期有租客支持，對工廈需求十分大，本地有不少新公司成立，但並非人人租得起中環、金鐘、灣仔、尖沙嘴等貴價寫字樓，月租數千元至1萬元的工廈單位，正好符合他們預算。另外，很多在內地設廠的公司，亦選擇在租金便宜的工廈，開設香港聯絡辦事處，故工廈客源十分多，業主根本不愁沒租客。
首選觀塘及九龍灣
朱亮恒分析說︰「投資者應趁勢食住活化工廈升浪，揀選中上價優質物業，因為升值能力及租值會提高，日後套現能力亦很強。」他指出，工廈亦有所謂的「豪宅區」，即觀塘、九龍灣、荔枝角及黃竹坑等地，至於二、三線物業主要位於新蒲崗、荃葵及火炭等。
他個人特別睇好觀塘及九龍灣兩區，主要原因是觀塘區有裕民坊大型重建計劃、2013年啟德郵輪碼頭首個泊位將投入服務，加上日後通車的沙中線等，而且觀塘及九龍灣建有大量商業大廈，該兩區未來將成為更優質商貿發展地段，可以預期區內的工廈物業樓價，一定受到帶旺飛升。
最大得益者全幢大業主
地廠變舖位至少賺1倍
活化工廈政策，可提高工廈轉型潛力，朱亮恒認為，最大得益者是擁有全幢業權的單一大業主，他稱，以一幢10餘萬方呎工廈為例，活化工廈所需投資費用約1,000萬元，他估計，活化後物業將會大幅升值約40至60%，故對於全幢大業主十分吸引。現時市場全幢工廈放盤極少，由於盤源罕有，少數正在放盤的全幢大業主紛紛乘勢開出天價，令到不少投資者已轉攻七至八成業權的全幢工廈，投資者購入這類工廈後，還需自行統一業權，故現價會較全幢業權工廈略低。
此外，他指出，若將地廠變成舖位，地廠原有價值將完全改變，升值能力同樣亦很強，無論租金及價格均有很大升幅，估計業主在成功將地廠改裝舖位後，至少賺上1倍。
工廈市場成「賣家」天下
朱亮恒表示，工廈市場目前已成為「賣家」天下，加上業主「牛氣」較買家為高，業主開價始終與準買家還價有一定距離，物業成交阻力甚大，故預期短期內大市交投難望顯著飆升。
不過，由於目前市場資金氾濫，加上銀行承造工廈按揭態度已越見進取，息口貼近二手住宅按揭產品，大部份投資者仍求貨若渴，相信在購買力基礎穩固的大環境下，大市每月買賣登記量仍可在450至600宗之間徘徊。
