跑馬地依據地勢高低，可分為上下兩段，上段以低密度住宅為主，人流少，環境靜。不過，該處大部份屬樓齡超過40年的高齡物業，而且主力提供1500方呎以上大宅。其中座落蟠龍道1號的蟠龍苑，樓齡16年，已相對算「新」。單位由716至1362方呎，面積更加算「細」，既「新」又「細」，特別吸引年輕的中產買家。
蟠龍苑僅設2座，連地下樓高5層，合共只有37伙，各座地下戶連花園，頂層戶連天台，特色戶多。
最細的716方呎兩房單位，全數僅8伙，現時入場費約860萬元。為數最多的約1100方呎單位，設三房連套房及特大露台，但不設工人房。對大部份僱有外傭的中產家庭，頗不方便。
設工人房衣帽間
介紹單位的業主當年斥資80餘萬元，大改單位間隔，露台入屋，同時加設衣帽間及工人房。間隔重組後，大廳更廣闊，房間更實用，單位大為增值。
原裝廚房本位於大門入口旁，現改做工人房，地方頗闊落，可容納單人床及曲尺儲物櫃。廚房移師飯廳，並改做開放式設計，與飯廳合併。
客廳外接的露台入室，大大擴闊客廳空間。原裝套房本位於客廳旁，現改成開放式書房，與客廳相連。
套廁變成客廁。原裝客廁與毗鄰的房間合併，同時納入走廊位，再更改入口成套房，納入的走廊位改成衣帽間，盡用空間。
至於大門入口旁的房間，為全屋最保留原裝的部份，僅修改入口位。全屋裝修細緻精美，配合一室簡潔亮麗的家具，十分吸引。
設計實用套房寢區略細
飯廳未設餐枱，惟有一張可伸縮的木枱設於開放式廚房酒吧枱下，與廚房合一。開放式廚房加建3幅膠製的拉簾，業主表示膠簾可防止油煙四散的問題。
客廳佔用原裝露台空間，地方很大，大型梳化毋須貼牆放，電視地櫃設於原裝套房入口走廊，盡用空間。
開放式書房沿弧形大窗建曲尺書枱，可享天然光源。套房增設衣帽間，級數提升。設計花盡心思也較原裝實用，唯一美中不足是套房寢區略細，放下大床後，僅餘三邊窄小的通道。
單位裝修用料高級精美，地台是無縫木地板，所有房門採用暗門設計，令外觀更統一。家具也屬名牌貴價貨，如放於客廳的木茶几，原來可升高及擴大成餐枱，方便招呼親友。業主表示，全屋家具可一併議價購入。
記者：蔡家儀
攝影：謝榮耀
模特兒：LuLu（AModel）
間隔：3房（1套連衣帽間）2廳；另工人房
實用率：81%
呎價：10860元
備註：連車位
租值：3.8萬元
回報率：3.8厘
資料來源：美聯成和道分行
主要資料
地址：跑馬地蟠龍道1號
座數：2座
住宅樓層：5層
每層伙數：2至4伙
單位總數：37個
建築面積：716至1362方呎
實用率：81%
間隔：2至3房
落成：1994年
管理公司：致富資產管理
管理月費：每呎約1.7元
設施：停車場
校網：小學12網；中學灣仔區
屋苑配套
不設會所 名校網吸引
介紹蟠龍苑單位處低層，外望樓景，感覺較侷促。前方馬路雖為私家路，人車流量少，但緊貼物業，頗礙眼。另外，物業位處上跑馬地，交通及購物均不及下段方便，日常購物及飲食要步行8至10分鐘，且沿途為斜路。
搵食可到市政大廈
蟠龍苑雖不設會所，但由屋苑步行約6分鐘，便可抵達黃泥涌市政大廈，內有街市、室內運動場及圖書館，當中的熟食中心更有富豪大牌檔之稱。
附近成和道等內街地舖林立，有超市、銀行、茶餐廳、藥房及郵局等，提供生活所需，當中不乏具名氣或特色食肆。
區內還有具規模的私家醫院養和醫院、著名的跑馬地馬場及數個公園及兒童遊樂場，另南華體育會及香港大球場也近在咫尺。若乘車往銅鑼灣，車程僅數分鐘，區內有大型購物商場、日式百貨公司、酒樓、戲院等，飲食購物設施一應俱全。
蟠龍道設巴士總站，1號及19號巴士路線分別往中區及港島東區。跑馬地隸屬灣仔名校網，包括瑪利曼小學、番禺會所華仁小學、聖若瑟小學、聖保祿天主教小學、嘉諾撒聖方濟各學校，5間學校更有直屬中學，享一條龍教育。
區內情況
高尚住宅區 名人青睞
跑馬地為傳統高尚住宅區，娛樂場所少之又少，向以靜中帶旺為賣點，多年來已成為一眾名人的聚居地，較為人熟識的包括容祖兒、李嘉欣、周慧敏、郭富城、鄭秀文、鄭少秋、張玉珊、陳方安生等。
蟠龍苑860萬入場
美聯物業分行經理梁國樑表示，上跑馬地市場以用家主導，加上物業樓齡高，而涉及銀碼較大，交投相對疏落，今年首3個月，錄得不足5宗買賣，呎價8600餘至約1.1萬元。放盤有10餘個，叫價普遍每方呎1萬元以上。
蟠龍苑今年只有1宗成交，1座低層B室，1026方呎，成交價1030萬元，每呎10039元。屋苑現有約3個放盤，叫價每呎10860至12011元。由於面積最細的716方呎單位，現時只有一個頂層特色戶放售，叫價860萬元，屬該屋苑最低消費。
