立法會通過強拍法例新條款，其一是強拍申請方須集合之業權門檻，由原來90%降至80%，反對聲音認為小業主討價還價能力受損，另一方面則有業界支持，認為可減少被少數業主「敲竹槓」，另有支持者認為，小業主與開發商議價能力根本沒有被壓低。
筆者對門檻降低，會否必定令小業主議價能力被減存着好奇，探討如下：
假設：整體物業重建（土地）價值，必高於現有單位總市價。買方（開發商）只會以重建市價買入，賣方（小業主）會接受其地段當時之重建價值，即不會「吊起嚟賣」。
物業價格/重建價值：物業價格從不是一個「全科學」數字，太古城物業，經紀甲估500萬元、經紀乙說470萬元，丙則530萬元，不但有差距，亦難分對錯。現貨都不易有共識，何況重建價值？君不見每逢政府賣地，事前市場估價不但不同，甚至相差甚遠嗎？
小業主應主動尋共識
小業主願意接受價格和堅持度不一：各業主自身情況和個性有別，對收購價有不同接受程度。若每單位重建價值1000萬元（假設所有單位劃一），部份業主900萬元已答應，亦有些堅持1100萬元。據此，做了簡單分佈，10個舊樓小業主，由最低接受價（800萬元）排到最高（1200萬元），一般1000萬元左右，請看下圖。
收購舊樓：假設開發商向整體業主開價，門檻90%時，或需給每戶約1100萬元，若不，搜集不了90%業權，亦即對首8個業主來說多少有「喜出望外」之價。然而，當門檻減至80%時，或許只需提供每戶1050萬元，已足夠申請強拍。就算逐戶游說，假設由易說戶到難說戶，90%時要買埋第九個單位，80%時便不用了。
小業主策略：通常小業主的困難是互相猜忌。若能排除己見，探索整體出售意欲，繼而傾談大家之價格意向，嘗試找尋共識及買家。這樣做較主動，亦可取得較好價錢。
有人擔心小業主在收樓過程中無甚保障，然而以現時文獻所示，假設執行公正，小業主不一定吃虧，雖然這要日後才知。
鍾維傑
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