點股壇:九倉內地投資開始收成 - 齊明

點股壇:九倉內地投資開始收成 - 齊明

九龍倉(004)去年業績遠高於預期,主要是中國物業的貢獻大增,而本港投資物業的增長亦配合,以致業績創歷史高紀錄。
去年九倉盈利175億元,增長180%,於扣除投資物業重估增值及遞延稅項影響後,基本盈利為78.17億元,較上年的41.94億元,增加86%,以基本盈利計,每股盈利2.83元,末期息64仙,全年股息1元,增加25%,是連續4年派息80仙後的突破。
九倉去年出售北京首都時代廣場投資物業,連同稅項調整,獲利達13.93億元,已包括在基本盈利之內。九倉的主要盈利來自香港投資物業及內地發展物業,分別佔營業盈利56.3億元及10.12億元,增幅為12.8%及10倍以上,前者貢獻持續向好,後者發展已踏入收成期。

內地政策影響短期評價

去年本港零售市場銷售價值只增0.6%,而海港城的零售額則增16%,該商場全年銷售額達155億元,商場租出率幾近全滿,租金有理想增長,此商場為九倉物業的主要收入來源,儘管仍有競爭,而海港城商場佔廣東道零售總面積75%,極具優勢。至於寫字樓部份出租率僅為93%,租金曾有壓力,但希望已見底,其他物業如時代廣場,商場部份頗佳,寫字樓租金亦有增長。
於內地的投資物業,去年提供營業盈利增長26%,但只是3.19億元,發展物業已踏入收成期,營業額增330%,營業盈利增10倍至10.12億元。去年預售物業470萬方呎,價值46億元,已預售多個項目,反應頗佳,預期今年銷售1000萬方呎,價值100億元,可入賬營業額約40億元,較去年增加30%以上,即部份預售延至明年入賬。
九倉於內地土儲約1億方呎,已在加速發展中,附屬公司海港企業(051)亦有相當物業發展中,踏入收成期,自然盈利大增,而九倉的發展集中於內地物業,本港暫無發展,內地對樓市的相關政策,或有一定影響,宜留意形勢發展。
其他碼頭及物流以至酒店業績均現倒退,而通訊、媒體及娛樂業績則有增長,其他投資由虧轉盈。去年底負債淨額214億元,負債比率為17.5%,每股賬面資產淨值41.83元,除重估投資物業外,未作其他調整。
九倉現價43.95元,PE15.5倍(如扣除出售投資物業為18.8倍,息率2.27%,PB1.05倍(實際折讓估計頗大),預期今年業績續有增長,中線仍有相當投資價值,而內地政策或將影響短期評價。
齊明