港鐵公司（066）業績勝於預期，股價表現持續向好，且錄得52周新高，2月至今，累積升幅達14%，港鐵一向慢熱，近期表現已令人滿意。
去年港鐵盈利96.39億元，增長16.4%，每股盈利1.69元，末期息38仙，全年股息52仙，增8.3%。
盈利中包括物業發展利潤35.54億元，較上年減少23.9%，另投資物業公允值增加27.98億元（上年減少1.46億元）。物業發展為港鐵核心業務，如調整投資物業公允值，但包括物業發展，其盈利應為73.03億元，較上年減少13.6%，主要是物業發展利潤下降所影響，其他業務微減，是累計稅務虧損已於08年全數耗用，以致去年稅項支出增加所致，如以稅前盈利計，不包括物業發展及投資物業的影響，盈利應為51.67億元，較前增長14.7%，反映經營鐵路及相關業務仍然良好，特別是利息及財務開支減少24.7%有相當幫助。
實際PB在1倍以下
港鐵市場佔有率由42%升至42.6%，乘客總數升1.4%，受制於車費，相關收入只增0.3%，車站商務收入跌3.5%，租金收入升8%，本港收入仍能微升0.7%，EBITDA利潤率（不計海外業務）由52.9%升至53.5%，反映對經營成本控制得宜。
去年正式開展港外業務，包括投資於北京4號線，以及斯德哥爾摩及墨爾本鐵路的專營權，而香港的康城站及柯士甸站亦投入服務，已簽署西港島線工程項目協議，以及區域快線委託協議，於中國新訂特許經營權協議，包括深圳4號線、瀋陽1、2號線、北京大興線及杭州1號線等，於中國的特許經營權，不涉及物業發展。
經營鐵路運輸的票價可加可減，業績難有明顯增長，今年6月將檢討票價，或對收入有輕微影響，而更重要的，是物業發展，港鐵擁有大量的車站上蓋土地發展權，近期已批出柯士甸站CD地塊，並支付部份地價39億元，相信可增加分紅比例，今年內預算再推出南昌站及日出康城第四期招標，將成為未來的收益來源。除此以外，仍有大量土地可於未來批出，當然，仍待物業發展完成並出售，才能提供利潤。
港鐵現價28.80元，PE（不計投資物業增值）22.5倍，息率1.8%，PB1.55倍，港鐵是最穩健的公用股，又是政府以外最大地主，地產業務潛力相當，相信實際PB在1倍以下，其表現可與地產市道大致同步，短期升幅不小，升勢或受限，但仍可看好中線。
齊明