老樓周記:西九四小龍追落後 - 劉兆昌

老樓周記:西九四小龍追落後 - 劉兆昌

轉入3月,又是新盤開快車月份。過去十多年(去年因金融海嘯影響交投)例牌在農曆新年後出現的小陽春,今年提早在1月過年前出現,能否承接傳統繼續升,老樓未敢睇好,對欲上車又擔心摸頂的小市民,的確進退兩難。
抱這類心情的市民,或許眼光同樣放在新盤上,元朗樓都賣5000元一呎,九龍塘區豪宅又賣1.5萬元一呎,似乎與自己能力相差很遠。若讀者細心,個別傳統屋苑或市區單幢二手樓,升值潛力不弱於新盤,地區環境又熟口熟面,相對住較陌生環境或未成熟的社區,應可快點適應。
如月前開售的深水埗單幢樓,呎價不用4000元,賣得快,買家多為街坊,與同區另一幢新型精品豪宅,呎價高達6000元,相差近五成,兩者面積差不多,用家若細心分析,當轉入二手市場,二手價未必相差太遠。

市區單幢二手盤保值

即使臨海的西九龍四小龍,即宇晴軒、昇悅居、泓景臺和碧海藍天,呎價平均約5400元,與1月份比較無升跌,當中宇晴軒領先,呎價5700至7000元,泓景臺兩房不需400萬元,悉隨尊便,二手價同步升時,幅度也差不多。
傳統屋苑有其優點、知名度和流通量支持,即使留作收租,鑑於本身擁有龐大社區群眾支持,比較同區屋苑時也擁有優勢,租金在現水平仍有上升空間,投資與用家比例3:7較健康,回報率約4厘,防守能力高。
四小龍價位又較奧運站一帶平三成,現時奧運站兩房單位已衝破500萬元,加上被內地客搶貴,短期值博率打了折扣。在同區內有3種價值,不同買家可有很多選擇。
個人對樓市前景看法不變,今年樓市變數多,「有波幅,少升幅」,樓市連衝了一年,似乎大家都認真關心樓價是否出現泡沫。有泡沫並不代表壞事,只要提高防風意識、不要高追、按能力入市,即使風高浪急,也會安全着陸。

劉兆昌
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