上周從地域性層面看，人口多土地少，樓價未必自然高，相反，不少地域，地越多樓價反而越高。本周試從城市層面看，人口密度與樓價之關係。
17個城市：覆蓋歐洲、亞洲和北美洲。樓價是以每個城市之普遍私人住宅價格＊（多少港元）計算，人口密度則是每城市人口除以其土地面積。
人口密度無關房價
將上述人口密度和樓價指數化可產生下圖，兩者走勢越不那麼「歸一」（或齊整），即關係不大。我們採用簡單計算，測試各環節和樓價之關係。基本結果是，全部皆與樓價沒有多大關係。
據圖表顯示，人口密度和樓價基本沒有關係，而土地和樓價也似有若無。
各房地產持份者們，還是將「地少人多樓價高」拋進垃圾桶裏去！
仍不信乎？那請解釋為何中國整體房地產價格仍比美國低，前者雖有後者4倍多人口，而兩國土地面積相若。
註：資料來源主要從網上搜集，包括 http://www.globalpropertyguide.com，http://www.wikipedia.org等。
＊：不排除某些城市可因其範圍界定之多少，將價格扯上或拉下，但整體是以「都會」（Metropolitan）概念為依歸。
關係測試
樓價與人口密度 數值關係R*：-0.09
樓價與總人口 數值關係R*：0.34
樓價與土地面積 數值關係R*：0.12
註：*簡單而言，上述數值關係數字(Correlation)可由-1至+1。-1表示兩環節數值關係百分百，但亦背道而馳，一升一跌，+1表示齊上落。通常很少見到-1或+1，多數是兩者之間，且零或近零（包括近零之負數）表示關係不大或甚至沒有
鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
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