上水皇府山環境清幽，自成一隅，設有標榜貴族式生活享受的大型住客會所，且間隔多元化，更提供區內罕有逾千呎連天台或連平台特色相連大戶，吸納不同需要的客源。
皇府山樓齡僅5年，共有7座樓高18至20層住宅物業，涉764伙，標準單位面積573至1113方呎，主要提供兩房、三房、三房連套房間隔。屋苑不設第4座，第1及2座一律為兩房單位，面積573及633方呎；第3至8座，標準單位面積由652至1113方呎，另提供32個原裝特色單位，分別是最低層1樓連平台單位、極高層連平台單位，以及頂層連天台特色戶，面積1300至2022方呎。另外，第3至8座各標準樓層的住戶，其實亦可自行將相鄰單位打通作自製相連戶。
套廁設天窗 沐浴兼觀星
現介紹的6座頂層連天台原裝相連單位，面積1957方呎，原則為三房連套房間隔，睡房分佈在南北兩側，中間為客飯廳，外連露台約104方呎，另有兩間士多房及一間工人套房。戶主買入單位後，將最大的士多房改為第四間睡房，廚房內士多房化身貯物房，間隔更為完備。
戶主斥資接近70萬元為全屋裝身，並度身訂做多組入牆傢俬，如飯廳建有高身連鏡面木製飾櫃，套房則建有玻璃鏡牆及鏡面通頂大衣櫃，拉闊視覺空間，亦可收納大量衣物。套廁設有浴缸及沐浴間，並設有天窗，除援引天然光線入室之外，晚間浸泡泡浴還可望天觀星，相當寫意。
飯廳建有木地台，主要作用是隱藏影音櫃內各組電器的電線，影音櫃設有活動電視機板，背面則是大鏡，住戶可隨意將電視機轉至客廳或飯廳。
天台相連戶 叫價1188萬
客廳掛有大型水晶吊燈，佈置大方得體。南面兩間睡房均四正闊落，擺放雙人床、衣櫃及電視機櫃等傢俬後，仍有相當鬆動的活動空間。
單位內置樓梯通往天台，天台面積921方呎，擺有多組戶外傢俬，住戶閒時可與親友在此茶敍談天，或盪鞦韆賞景吹風。單位外望樓景及靈山一帶的村屋群，並遠眺北區公園。美聯物業助理區域經理王子超表示，屋苑現有連天台特色戶二手放盤僅此一間，單位叫價1188萬元，呎價6071元。
記者：歐陽慧琛 攝影：王子俊
模特兒：Janci（StageModels）
主要資料
地址：上水馬適路38號
座數：7座
住宅樓層：18至20層
每層伙數：3至8伙
單位數目：764個
建築面積：573至1113方呎；相連1300至2022方呎
實用率：77至79%（不計窗台）
間隔：2至5房
落成：2005年
發展商：新地
管理公司：君御物業管理
管理月費：每方呎2.02元
設施：會所及停車場
校網：小學80網；中學北區
間隔：4房（1套）2廳；另露台、貯物房及工人套房
叫價：1188萬元
呎價：6071元
備註：相連戶暫未有放租個案
資料來源：美聯上水中心分行
配套設施
會所餐廳嘆英式下午茶
皇府山設有豪華住客會所，會所連庭園佔地近17萬方呎，基本設施如泳池、水療室、蒸氣浴室、按摩浴池、健身室、宴會廳、桌球室、圖書館、小型足球場等，另外，屋苑發展商新地標榜會所可為住戶提供貴族式的生活享受，遂引入創新設施及英式貴族玩意，如設置鐳射飛靶射擊機，並提供劍擊、划艇、馬術及高爾夫球等消閒活動。會所餐廳更有英式下午茶，住戶可使用私家的英國Wedgwood茶具茗茶，細意品嚐香軟糕點。
寵物會所提供美容護理
此外，屋苑設有「PetClubhouse」，為住戶的寵物提供多項貼心服務，除提供草坪供寵物玩樂外，會所內更駐有獸醫，並有專人為寵物提供美容護理服務；住客外遊或出國公幹時，更可委託專人照顧寵物的日常生活需要。
皇府山不設購物商場，居民購買日用品或買餸，最近可步行至鄰近的天平邨街市及商場，或到上水市中心的屋苑商場及石湖墟市政大廈，車程約數分鐘，住戶若選擇徒步前往，則需時約15至20分鐘。
皇府山偏離港鐵上水站，居民須駁車。
同區比較
奕翠園特色戶索820萬
皇府山現時尚餘兩伙頂層連天台特色戶的一手單位，分佈在第5座及8座，面積俱為1500餘方呎，發展商意向價為1100萬元或以上。
除一手貨尾外，鍾情特色單位的買家，亦可考慮皇府山的連平台花園的單位，惟這類特色戶暫時僅得一個位於第5座的二手放盤，叫價1300萬元。
美聯物業助理區域經理王子超表示，上水區屋苑主攻中小型單位，少有逾千呎戶供應，除皇府山外，同區奕翠園亦有提供，但奕翠園現有30個放盤中，暫只有一伙複式戶放盤。該單位為9座高層F室，面積1652方呎，三房間隔，叫價820萬元，呎價4964元。
奕翠園樓齡約14年，規模較細，由8幢樓高10層住宅物業組成，共提供548個單位，分層戶面積986至1660方呎，複式單位面積1646及1652方呎。
市況分析
放盤百伙入場呎價3665
美聯物業助理區域經理王子超表示，本月截至11日，皇府山暫錄得一宗成交，單位為8座中層D室，面積660方呎，以268萬元易手，呎價4061元。屋苑上月共錄得6宗成交，平均呎價4274元。王子超指出，屋苑以用家主導，貼市價放盤不多，加上本月因農曆新年的關係，不少業主經已外遊，而需要暫時封盤，部份準買家亦因外遊及忙於辦年貨，而暫時擱置入市計劃，致令近期區內整體睇樓量出現顯著下跌，成交放緩。
王子超表示，皇府山現約有100個放盤，兩房戶叫價最平210萬元，面積573方呎，呎價僅3665元，惟單位是連租約放售，暫不可讓準買家睇樓，未必合乎一般用家要求。目前，交吉放盤以2座低層E室叫價最平，單位面積573方呎，望學校，景觀稍遜，開價220萬元，呎價3839元。
租賃方面，皇府山向來放租盤源不多，故租務交投亦較稀疏。王子超表示，屋苑本月暫未聞成交。
成交單位個案表
8座中層D室 660方呎 成交價萬：268萬元 呎價：4061元
成交月份/備註：2月/園池樓景 租值/回報：0.80萬元/3.6厘
6座最低層相連1673方呎 成交價萬：800萬元 呎價：4782元
成交月份/備註：1月/園池景 租值/回報：無參考
3座中層A室803方呎 成交價萬：332萬元 呎價：4134元
成交月份/備註：1月/望村屋 租值/回報：1.00萬元/3.6厘
2座高層B室633方呎 成交價萬：260萬元 呎價：4107元
成交月份/備註：1月/望村屋 租值/回報：0.75萬元/3.5厘
7座低層F室801方呎 成交價萬：320萬元 呎價：3995元
成交月份/備註：1月/山景 租值/回報：1.00萬元/3.8厘
放盤單位叫價表
8座低層B室1011方呎 叫價：478萬元 呎價：4728元
備註：遠景 租值/回報：1.45萬元/3.6厘
6座高層C室952方呎 叫價：420萬元 呎價：4412元
備註：園池樓景 租值/回報：1.20萬元/3.4厘
7座中層E室801方呎 叫價：345萬元 呎價：4307元
備註：山景 租值/回報：1.00萬元/3.5厘
2座中層H室573方呎 叫價：220萬元 呎價：3839元
備註：村屋景 租值/回報：0.70萬元/3.8厘
1座低層E室573方呎 叫價：210萬元 呎價：3665元
備註：望學校 租值/回報：0.70萬元/4.0厘