樓市把脈:多生育拖低樓面地價 - 鍾維傑

樓市把脈:多生育拖低樓面地價 - 鍾維傑

上次提及,若普遍家庭真的多生育,將會令單位房間比例改變,至於這個變化會如何影響樓面地價,今周續談。
樓面地價可下調:讀者或許會問,不應是每個家庭因多了孩子,需較大面積單位,會出多些錢買更大單位嗎?這想法是錯的,這些家庭的確需要面積大些之單位,但其能付出之置業總額,並不會因子女多了而同步增長,反而多了孩子,令原本可用來供樓之金錢更少。除非將孩子平均供養費減少,但多不會這樣做。

置業資金非同步增長

這意味到時這些家庭,還是只用大致相同的置業總額購買家居,如現時用400萬買800呎單位(即每方呎5000元),將來亦同樣以400萬買入1000呎單位(即每方呎4000元)。這裏並非預期本港家庭入息不變,只是增長多和經濟表現及賺錢能力有關,而非有多少孩子。
當然,上述情況只對中小面積市段有影響,數千呎豪宅就算多生孩子仍夠住。
政府賣地收入少了:簡化的項目回報計算方式,會是「單位賣價-發展商最低要求利潤-建築費用(包括各顧問稅務費用等)=剩餘可出之地價」。對發展商而言,只要保持一定利潤及回報率,以400萬售出800呎三房單位,或1000呎四房單位,基本上分別不大。不過相對賣地者(政府)而言,這可不同,其收益會低了。
由於每單位總建築費高了,部份以往買地之錢,轉往建造商口袋,且整個項目單位數目也減了(假設地積比率等沒變)。假設某地段可建樓面12萬方呎,以平均800呎單位計,可提供150個單位,以400萬一單位計,該項目共收6億元。又假設每方呎5000元,包括1500元發展商利潤+1500元建築費用=剩下2000元為地價,即賣地者可收總地價2.4億元。
若改為1000方呎一個單位,即只可建120個單位,以每單位仍賣400萬計,項目可賣4.8億元。假設保持相同之發展商利潤比例,即4000元中,1200元發展商利潤+1500元建築費=剩下1300元給地價,即賣地者可收約1.56億元,比前少了約30%。

供應減樓價升幅有限

單位少了或令部份買家出高於400萬元價格,但這須假設市場有供應不調和,導致多出約30個買家(150-120)資金和需求沒出路。再者,價格過了某高點,準買家只有放棄不買。
上述並非鼓勵少生育,只是生育改變會導致人口結構轉變,這又會令經濟狀況改變,包括地段價格,尤以本港住宅市場之特性。

鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
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