港鐵上水站一帶煩囂熱鬧，周邊住宅供應小型單位為主，若不介意出入駁車，一心只找清靜又平價的3房大戶，維也納花園可作考慮，屬區內提供3房連套房戶型的屋苑中最廉價之選，目前逾900方呎單位放盤，叫價228萬元起，每方呎不消2600元。
維也納花園座落港鐵站東南面，百和路及吉祥街交界，亦即以中低密度住宅為主的雞嶺一帶，附近無商舖，人流稀少。維也納花園有3座，各座12層高，總數288伙，佔七成半為3房連套房戶。
兩房入場費152萬
每層8伙，其中6伙，即B至G室，面積885至982方呎，間隔上稍有分別，885方呎單位以長廳設計，903方呎單位以日字廳設計，最大的976至982方呎，屬日字形大細廳格局，另附工人房。
各座的A及H室屬兩房戶，面積637方呎，以長廳設計，現時入場費152萬元，呎價2386元。雖然發展商品牌及用料普通，但部份單位無窗台，縱使有亦不過6至11方呎，不算大。再者，建築及實用面積都不包窗台，內櫳較時下新樓見使。
戶戶客廳設落地大窗
單位景觀不俗，向北低層望屋苑露天停車場，佔地廣巨，外圍綠樹環抱，視野開揚，中高層遠眺上水市中心。向南低層望百和路低密度住宅，中高層享遼闊山景，惟細看遠處山丘摻雜墓地，觀感打折扣。戶戶客廳特設落地大窗，外接弧形鐵花欄河，宛如露台，可站於此倚欄賞景，吹吹風，享受悠閒輕鬆氣氛。
維也納花園配套簡單，設泳池、兒童遊樂場及單車泊位，停車場設196個車位。另有邨巴接駁港鐵上水站，服務時間早上6時半至晚上9時，每程3.5元，另有月票及季票，成人為100及300元，小童為80及240元。
前往港鐵站車程數分鐘，附近有多個商場以天橋貫通，形成消費集中地，各式店舖齊備，包括名牌時裝店、酒樓餐廳及影音店。另有石湖墟市政大廈，有街市、熟食中心及圖書館等。
往消費 須數分鐘車程
美聯物業高級營業經理黃嘉明表示，維也納花園現有25個放盤，3房戶佔15個，兩房戶佔10個，呎價2300餘至2700餘元，買家以同區換樓客為主。
他說，雖然近期樓市旺，但維也納花園欠地利，屬區內二三線屋苑，樓價向來滯後，1月錄得1宗成交，1個976方呎單位，以237萬元易手，呎價2428元。由於外區樓價急升，可望未來購買力轉流到此，帶動成交量。
記者：溫潤潔
攝影：王子俊
模特兒：Maggie（AModel）
2座極低層B室 建築面積903方呎
靚則價低望綠樹景
現時物業3房連套房放盤最平開價228萬元，為2座極低層B室，外望停車場，看到外圍綠樹林蔭，加上住戶出入人流少，即使日間開窗，私隱度沒受到太大影響。
單位903方呎，屬屋苑靚則類別，間隔好使好用。客飯廳以日字形設計，兩區分野清晰，均有10呎闊，梳化與電視地櫃能保持一定距離，飯廳更可中間放餐桌，兩壁放大櫃及鋼琴，佈局輕鬆。
3房與客廳同向，景觀相若，但每間空間大小不同。兩間細房約60及70方呎，套房約100方呎，全部無柱位，內櫳工整，易放家具。廳房牆身髹油，地下柚木地板最近打蠟，光亮平滑。
廚房闊落，造曲尺形地櫃，尚餘3呎半通道，惜煮食爐上方吊櫃及抽油煙機欠奉，麻石枱面陳舊，有待翻新。
兩所浴室鋪砌鋁質天花，改用企缸，其中客廁將洗手盆移到企缸旁，騰出原有位置放洗衣機。
間隔：3房（1套）2廳
實用率：75%（不計窗台）
叫價：228萬元
呎價：2525元
租值：9000元
回報率：4.7厘
資料來源：美聯花都廣場分行
2座高層E室 建築面積885方呎
兩窗客廳透光通風
維也納花園向南單位，以中高層視野跨越海裕苑，享遼闊遠山景致較佳。介紹2座高層E室，位置凸出，客廳及3房三邊無遮擋，飽覽廣闊山巒，天然光映照入室，亮度十足，令人精神為之一振。雖然細心遠看山丘，摻雜若干墳景，但整體而言，屬較佳景觀類別，故業主開價238萬元，以面積885方呎計，呎價2689元。
入屋為長形客飯廳，要靠擺位去分區，以及須騰出側旁通道，但闊度有12呎，空間鬆動。客廳兩邊還有大窗，起透光通風作用。直入3房，各約60至80方呎。
廳房有簡單裝修，地下鋪砌淺色拋光磚及地腳線，客飯廳綴天花線，配襯水晶燈飾，走廊建天花櫃，更換淺木圖案房門，浴室屬原裝，保養一般。廚房部份地櫃拆去，爐具電器欠奉，買家須花一筆費用。
間隔：3房（1套）2廳
實用率：75%（不計窗台）
叫價：238萬元
呎價：2689元
租值：9300元
回報率：4.7厘
資料來源：美聯花都廣場分行
主要資料
地址：上水吉祥街1號
座數：3座
住宅樓層：12層
每層伙數：8伙
單位總數：288個
建築面積：637至982方呎
實用率：75%（不計窗台）
間隔：2至3房
落成：1993年
發展商：華懋及信和
管理公司：維也納花園管理
管理月費：每呎1.1元
設施：兒童遊樂場、泳池、停車場、單車位及邨巴
校網：小學80網；中學北區
區內市況
上水中心呎價3500起
上水以港鐵站一帶屋苑，買賣成交最熱門，樓價較高，當中具名氣的上水中心及新都廣場，放盤呎價由3500及4000元起。
同區的新都廣場3座高層G室，514方呎，近期成交價202萬元，呎價3930元。
另外，上水名都與維也納花園由同一發展商興建，樓價偏低，成交呎價3000至3300餘元。
威尼斯花園偏離港鐵站，與維也納花園屬姊妹盤，樓齡相同，但只設兩幢，僅提供587至659方呎兩房單位，買家以上車客為主，入場費140萬元，呎價2385元。
2座高層D室，587方呎，1月以151.8萬元成交，呎價2586元。
維也納花園附近尚有其他屋苑，包括欣翠花園及蔚翠花園，發展商品牌不同，樓價高一線，放盤呎價3000元以上。
欣翠花園3房連套房單位，面積最小由704方呎起，如4座高層B室，1月成交價218萬元，呎價3097元。
鄰近的低密度住宅，其中海裕苑及華慧園，單位面積均逾1200方呎，入場費450萬元，呎價逾3700元，1月成交呎價由3300至3600餘元不等。
成交個案表
3座中層C室 面積：976方呎 成交價：237.0萬元 呎價：2428元
成交月份/備註：10年1月/泳池遠山 租值/回報：10000元/5.1厘
3座低層H室 面積：637方呎 成交價：136.8萬元 呎價：2148元
成交月份/備註：09年12月/望停車場 租值/回報：6200元/5.4厘
3座低層E室 面積：885方呎 成交價：236.0萬元 呎價：2667元
成交月份/備註：09年11月/望學校 租值/回報：8800元/4.5厘
2座低層B室 面積：903方呎 成交價：212.0萬元 呎價：2348元
成交月份/備註：09年11月/望停車場 租值/回報：9000元/5.1厘
1座低層G室 面積：903方呎 成交價：203.0萬元 呎價：2248元
成交月份/備註：09年11月/望停車場 租值/回報：9000元/5.3厘
放盤叫價表
1座高層E室 面積：885方呎 叫價：240萬元 呎價：2712元
備註：遠山景 租值/回報：9200元/4.6厘
1座低層F室 面積：976方呎 叫價：260萬元 呎價：2664元
備註：連租約 租值/回報：9000元/4.2厘
1座中層B室 面積：903方呎 叫價：235萬元 呎價：2602元
備註：遠景 租值/回報：9200元/4.7厘
2座中層A室 面積：637方呎 叫價：158萬元 呎價：2480元
備註：遠景 租值/回報：6300元/4.8厘
2座低層H室 面積：637方呎 叫價：152萬元 呎價：2386元
備註：望停車場 租值/回報：6200元/4.9厘