港鐵上水站一帶煩囂熱鬧,周邊住宅供應小型單位為主,若不介意出入駁車,一心只找清靜又平價的3房大戶,維也納花園可作考慮,屬區內提供3房連套房戶型的屋苑中最廉價之選,目前逾900方呎單位放盤,叫價228萬元起,每方呎不消2600元。
維也納花園座落港鐵站東南面,百和路及吉祥街交界,亦即以中低密度住宅為主的雞嶺一帶,附近無商舖,人流稀少。維也納花園有3座,各座12層高,總數288伙,佔七成半為3房連套房戶。
兩房入場費152萬
每層8伙,其中6伙,即B至G室,面積885至982方呎,間隔上稍有分別,885方呎單位以長廳設計,903方呎單位以日字廳設計,最大的976至982方呎,屬日字形大細廳格局,另附工人房。
各座的A及H室屬兩房戶,面積637方呎,以長廳設計,現時入場費152萬元,呎價2386元。雖然發展商品牌及用料普通,但部份單位無窗台,縱使有亦不過6至11方呎,不算大。再者,建築及實用面積都不包窗台,內櫳較時下新樓見使。
戶戶客廳設落地大窗
單位景觀不俗,向北低層望屋苑露天停車場,佔地廣巨,外圍綠樹環抱,視野開揚,中高層遠眺上水市中心。向南低層望百和路低密度住宅,中高層享遼闊山景,惟細看遠處山丘摻雜墓地,觀感打折扣。戶戶客廳特設落地大窗,外接弧形鐵花欄河,宛如露台,可站於此倚欄賞景,吹吹風,享受悠閒輕鬆氣氛。
維也納花園配套簡單,設泳池、兒童遊樂場及單車泊位,停車場設196個車位。另有邨巴接駁港鐵上水站,服務時間早上6時半至晚上9時,每程3.5元,另有月票及季票,成人為100及300元,小童為80及240元。
前往港鐵站車程數分鐘,附近有多個商場以天橋貫通,形成消費集中地,各式店舖齊備,包括名牌時裝店、酒樓餐廳及影音店。另有石湖墟市政大廈,有街市、熟食中心及圖書館等。
往消費 須數分鐘車程
美聯物業高級營業經理黃嘉明表示,維也納花園現有25個放盤,3房戶佔15個,兩房戶佔10個,呎價2300餘至2700餘元,買家以同區換樓客為主。
他說,雖然近期樓市旺,但維也納花園欠地利,屬區內二三線屋苑,樓價向來滯後,1月錄得1宗成交,1個976方呎單位,以237萬元易手,呎價2428元。由於外區樓價急升,可望未來購買力轉流到此,帶動成交量。
記者:溫潤潔
攝影:王子俊
模特兒:Maggie(AModel)
2座極低層B室 建築面積903方呎
靚則價低望綠樹景
現時物業3房連套房放盤最平開價228萬元,為2座極低層B室,外望停車場,看到外圍綠樹林蔭,加上住戶出入人流少,即使日間開窗,私隱度沒受到太大影響。
單位903方呎,屬屋苑靚則類別,間隔好使好用。客飯廳以日字形設計,兩區分野清晰,均有10呎闊,梳化與電視地櫃能保持一定距離,飯廳更可中間放餐桌,兩壁放大櫃及鋼琴,佈局輕鬆。
3房與客廳同向,景觀相若,但每間空間大小不同。兩間細房約60及70方呎,套房約100方呎,全部無柱位,內櫳工整,易放家具。廳房牆身髹油,地下柚木地板最近打蠟,光亮平滑。
廚房闊落,造曲尺形地櫃,尚餘3呎半通道,惜煮食爐上方吊櫃及抽油煙機欠奉,麻石枱面陳舊,有待翻新。
兩所浴室鋪砌鋁質天花,改用企缸,其中客廁將洗手盆移到企缸旁,騰出原有位置放洗衣機。
間隔:3房(1套)2廳
實用率:75%(不計窗台)
叫價:228萬元
呎價:2525元
租值:9000元
回報率:4.7厘
資料來源:美聯花都廣場分行
2座高層E室 建築面積885方呎
兩窗客廳透光通風
維也納花園向南單位,以中高層視野跨越海裕苑,享遼闊遠山景致較佳。介紹2座高層E室,位置凸出,客廳及3房三邊無遮擋,飽覽廣闊山巒,天然光映照入室,亮度十足,令人精神為之一振。雖然細心遠看山丘,摻雜若干墳景,但整體而言,屬較佳景觀類別,故業主開價238萬元,以面積885方呎計,呎價2689元。
入屋為長形客飯廳,要靠擺位去分區,以及須騰出側旁通道,但闊度有12呎,空間鬆動。客廳兩邊還有大窗,起透光通風作用。直入3房,各約60至80方呎。
廳房有簡單裝修,地下鋪砌淺色拋光磚及地腳線,客飯廳綴天花線,配襯水晶燈飾,走廊建天花櫃,更換淺木圖案房門,浴室屬原裝,保養一般。廚房部份地櫃拆去,爐具電器欠奉,買家須花一筆費用。
間隔:3房(1套)2廳
實用率:75%(不計窗台)
叫價:238萬元
呎價:2689元
租值:9300元
回報率:4.7厘
資料來源:美聯花都廣場分行
主要資料
地址:上水吉祥街1號
座數:3座
住宅樓層:12層
每層伙數:8伙
單位總數:288個
建築面積:637至982方呎
實用率:75%(不計窗台)
間隔:2至3房
落成:1993年
發展商:華懋及信和
管理公司:維也納花園管理
管理月費:每呎1.1元
設施:兒童遊樂場、泳池、停車場、單車位及邨巴
校網:小學80網;中學北區
區內市況
上水中心呎價3500起
上水以港鐵站一帶屋苑,買賣成交最熱門,樓價較高,當中具名氣的上水中心及新都廣場,放盤呎價由3500及4000元起。
同區的新都廣場3座高層G室,514方呎,近期成交價202萬元,呎價3930元。
另外,上水名都與維也納花園由同一發展商興建,樓價偏低,成交呎價3000至3300餘元。
威尼斯花園偏離港鐵站,與維也納花園屬姊妹盤,樓齡相同,但只設兩幢,僅提供587至659方呎兩房單位,買家以上車客為主,入場費140萬元,呎價2385元。
2座高層D室,587方呎,1月以151.8萬元成交,呎價2586元。
維也納花園附近尚有其他屋苑,包括欣翠花園及蔚翠花園,發展商品牌不同,樓價高一線,放盤呎價3000元以上。
欣翠花園3房連套房單位,面積最小由704方呎起,如4座高層B室,1月成交價218萬元,呎價3097元。
鄰近的低密度住宅,其中海裕苑及華慧園,單位面積均逾1200方呎,入場費450萬元,呎價逾3700元,1月成交呎價由3300至3600餘元不等。
成交個案表
3座中層C室 面積:976方呎 成交價:237.0萬元 呎價:2428元
成交月份/備註:10年1月/泳池遠山 租值/回報:10000元/5.1厘
3座低層H室 面積:637方呎 成交價:136.8萬元 呎價:2148元
成交月份/備註:09年12月/望停車場 租值/回報:6200元/5.4厘
3座低層E室 面積:885方呎 成交價:236.0萬元 呎價:2667元
成交月份/備註:09年11月/望學校 租值/回報:8800元/4.5厘
2座低層B室 面積:903方呎 成交價:212.0萬元 呎價:2348元
成交月份/備註:09年11月/望停車場 租值/回報:9000元/5.1厘
1座低層G室 面積:903方呎 成交價:203.0萬元 呎價:2248元
成交月份/備註:09年11月/望停車場 租值/回報:9000元/5.3厘
放盤叫價表
1座高層E室 面積:885方呎 叫價:240萬元 呎價:2712元
備註:遠山景 租值/回報:9200元/4.6厘
1座低層F室 面積:976方呎 叫價:260萬元 呎價:2664元
備註:連租約 租值/回報:9000元/4.2厘
1座中層B室 面積:903方呎 叫價:235萬元 呎價:2602元
備註:遠景 租值/回報:9200元/4.7厘
2座中層A室 面積:637方呎 叫價:158萬元 呎價:2480元
備註:遠景 租值/回報:6300元/4.8厘
2座低層H室 面積:637方呎 叫價:152萬元 呎價:2386元
備註:望停車場 租值/回報:6200元/4.9厘